Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово
Нередко у людей есть нежилые помещения, которые особо не нужны и просто находятся в собственности, не принося денег и лишь требуя содержания. В такой ситуации есть смысл перевести такие строения или помещения в жилой фонд, чтобы получить новое жилье или расширить существующее. Как сделать такой перевод и что для этого нужно – читайте в этой статье.
Можно ли из нежилого помещения сделать жилое?
Можно ли вывести из нежилого фонда недвижимости какой-либо объект и сделать его жилым помещением зависит непосредственно от самого строения и его особенностей. В большинстве случаев – это достаточно сложная задача, решить которую без предварительной подготовки, перепланировки, обустройства и, что самое главное, без помощи опытного юриста, практически невозможно.
Ниже будут представлены условия такого перевода, а также инструкция с конкретным перечнем действий. Следует учитывать, что многие нюансы будут зависеть от того, какой именно объект переводится в жилой фонд, каким образом, в каком регионе и так далее.
Условия перевода
Исходя из правил и требований жилищного кодекса, помещение, которое планируется переводить из нежилого статуса в жилой обязано предоставлять все базовые условия для проживания человека. В частности, должно быть:
- Электро- и газоснабжение.
- Вода и канализация.
- Отдельный выход из конкретного помещения.
- Соответствующие условия по шуму и загрязнению.
Пример: В некоторых многоэтажных домах помещения на первом этаже или переводятся в нежилой статус, чтобы размещать там магазины, или изначально задумываются застройщиками как нежилые. Учитывая наличие в доме всех необходимых коммуникаций, при минимальной перестройке такое помещение может быть признано жилым. А вот отдельный цех на территории завода вряд ли получится признать жилым хотя бы потому, что шум от завода и загрязнение не будут соответствовать санитарным нормам.
Процедура перевода в жилое помещение:
Как переоформить нежилое строение в жилой фонд, если оно соответствует всем условиям, требованиям и правилам? Сама процедура не отличается простотой. Заявитель будет вынужден побегать по разным инстанциям согласовывая все действия, однако конечный результат обычно того стоит.
Пошаговая инструкция
- Собрать все необходимые документы для перевода нежилого имущества в жилое (подробнее см.ниже).
- Составить заявление (образец см.ниже).
- Заявление и подготовленные документы направить в компетентные органы. Чаще всего достаточно просто обратиться в ближайший МФЦ (Мои документы) или Департамент городского имущества.
- Получить решение комиссии.
- Если это требуется произвести перепланировку в соответствии с ранее согласованными планами (см.этап сбора документов).
- Получить акт приемочной комиссии о том, что данное жилье действительно соответствует всем требованиям и его можно признать в качестве жилого.
- Заказать новый техпаспорт на основе произведенных в помещении изменений.
- На основании акта, решения и техпаспорта обратиться в Росреестр.
- Дождаться, пока в Росреестре будут произведены соответствующие изменения статуса недвижимости.
- Получить новую выписку из ЕГРН, в которой будет указан жилой статус помещения.
Документы
Предложенный выше порядок действий, как указанный ниже перечень документов может несколько изменяться в зависимости от региона. Однако базовый список требуемых бумаг всегда будет неизменен:
- Заявление на перевод нежилого строения в жилой фонд.
- Паспорт владельца недвижимости (если владельцев несколько, то и паспортов должно быть несколько).
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения и так далее).
- Кадастровый паспорт и техпаспорт.
- Справка из СЭС и других уполномоченных служб о том, что помещение действительно подходит для постоянного проживания людей.
- Проект перепланировки здания/помещения в том случае, если это необходимо.
Нередко помещения на этапе предоставления документов еще не пригодны для проживания. Как следствие, справку из СЭС получить невозможно. В такой ситуации составляется специальный план переустройства строения, в результате которого появятся все необходимые условия для проживания людей. Справку нужно будет получать после перепланировки, когда уполномоченные службы смогут проверить его пригодность.
Заявление на перевод в жилое помещение
Заявление такого типа может несколько отличаться в зависимости от региона, в котором производится перевод недвижимости в жилой фонд. Представленный ниже образец можно использовать для ознакомления с примерной формой, однако рекомендуется запрашивать конкретный образец непосредственно перед обращением в государственные структуры.
Содержание
В данном заявлении должна фигурировать следующая информация:
- Куда направляется заявление.
- Кто направляет заявление.
- Данные о недвижимости.
- Адрес помещения/строения.
- Данные о предполагаемой перепланировке (если требуется).
- Дата и подписи.
Образец
Сроки
Время на подготовку документов, составление плана перестройки и его выполнение ничем не ограничено. Как следствие, все это может занять как несколько часов, так и несколько лет. Уже после подачи заявления, ответ на него должны дать в течение 48 дней.
Еще около 15 дней вносятся изменения в Росреестр и еще примерно 5 дней нужно, чтобы получить соответствующую выписку из ЕГРН. На этом все заканчивается. Выписка на момент написания этой статьи является полноценным аналогом свидетельства о праве собственности (сейчас они не выдаются).
Особенности перевода нежилого строения в жилое
Глобальной разницы между переводом нежилых строений разного типа в жилой фонд нет, однако особенности могут заключаться в простоте перестройки, перечне необходимых действий и так далее.
Нежилого дома, здания, строения
Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то у него есть огромное преимущество сравнительно с любыми другими вариантами – в доме уже подключены все необходимые коммуникации. Как следствие, даже если их еще нет в рассматриваемом помещении, не составит особых проблем их подключить в полном соответствии с действующими правилами и требованиями.
Технического помещения
Значительная часть технических помещений изначально непригодно для проживания и потому дать им статус жилых будет достаточно сложно. Если данное помещение расположено на территории какого-то завода или другого промышленного комплекса, задача будет практически невыполнимой. Из всех доступных вариантов – это самый сложный. С другой стороны, если под техническим помещением рассматривать гараж или подвал в многоквартирном доме, то тут уже возможны варианты, ведь значительная часть коммуникаций там уже будет (или их не составит особого труда подключить).
Части помещения
Признание части нежилого помещения жилым – сложная задача. И тут все зависит от того, о каком конкретно помещении идет речь. Одно дело если это отдельно стоящая мастерская, часть из которой владелец мастерской хочет превратить в свое жилье, чтобы быть поближе к месту работы. И совсем другое дело, если это часть заводского цеха. Проще говоря, в первом случае это вполне реально, а во втором – абсолютно нереально. Каждую подобную ситуации следует рассматривать в индивидуальном порядке.
Квартиры
Оформить квартиру как нежилое помещение очень просто. И так же просто ее можно вернуть в изначальное, жилое состояние. Все что нужно – уже подключено и работает. Максимум – потребуется небольшая перепланировка и ремонт. Данный вариант – самый бюджетный из всех. И самый популярный.
Дачного дома
Чтобы превратить дачный домик в жилой дом тоже придется немного потрудиться. Проблема обычно заключается в коммуникациях. Если дом находится в некоем товариществе или поселении, где есть все необходимое – то нужно всего лишь подключить коммуникации к выбранному дому. Это дорого, долго, но реально. А вот если дом находится где-то посреди степи или леса, один, без подключения к нужным коммуникациям и без возможности автономного обслуживания (ветряные электростанции, солнечные батареи, собственная водяная скважина, яма для нечистот и так далее), то превратить статус строения в жилой будет практически невозможно.
Стоимость
Цена вопроса в данном случае очень сильно зависит от того, какое именно строение или помещение будет превращено в жилое. Одно дело просто подключить коммуникации или выполнить небольшой ремонт и совсем другое дело полностью перестраивать все здание. В среднем, затраты на перепланировку и ремонт могут составлять от нескольких тысяч рублей и до нескольких миллионов. Другие типы затрат связаны непосредственно с самой процедурой:
- Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
- Внесение изменений в Росреестре: 2000 рублей.
- Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
Перевод нежилой недвижимости в жилой фонд – сравнительно сложная задача, вероятность успешного выполнения которой напрямую зависит от типа самой недвижимости, наличия/отсутствия коммуникаций и так далее. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на какие основные моменты стоит обращать внимание. Они же могут сопровождать всю процедуру, что, как доказывает практика, значительно повышает скорость принятия решений государственными структурами и повышает шансы на то, что принятое решение устроит клиента.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
Как перевести гараж в жилое помещение?
Перевести гараж в жилое или нежилое – сложная процедура, в которой играет роль не только сама конструкция гаража, но и предназначение местности. Расскажем, к какому типу недвижимости гаражи относятся, можно ли перевести гараж в жилое или нежилое помещение и как это сделать.
Обустроить гараж и квартиру или дом в одном помещении возможно, но только при соблюдении требований, установленных Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. 47 «Об утверждении Положения ..».
Гараж – это коммерческая недвижимость или жилая
Гараж – объект вспомогательного использования по отношению к особнякам, садовым домам, производственным и торговым помещениям. В ЕГРН гаражи часто указываются как нежилые помещения. Гаражи не относятся к коммерческой или жилой недвижимости.
В федеральных законах нет точного определения, но могут быть региональные. Например, в Москве согласно закону от 03.07.2002 г. 38 «О государственном контроле над бухгалтерией…» гаражи отнесены к нежилым объектам. Это могут быть как самостоятельные здания и сооружения, так и нежилые помещения в жилых домах.
Можно ли перевести гараж в коммерческую недвижимость или частный дом?
Возможность перевода гаража в жилое помещение зависит от типа и конструкции:
- Капитальное строение или сооружение: требуется фундамент, не менее двух несущих стен. Его можно построить на участке ИЖС или на территории гаражного кооператива. Такой гараж проще переоборудовать в жилой дом или коммерческую недвижимость, но не всегда.
- Некапитальный состав: металлические гаражи, «снаряды». В таких ящиках нет фундамента. Их можно использовать только для хранения или ремонта автомобилей. Переделка под коммерческий или жилой объект невозможна, некапитальные гаражи к недвижимости не относятся.
Перевод гаража в жилое помещение возможно при условии владения участком, на котором он расположен. Если у объекта несколько собственников, потребуется согласие каждого из них.
Если нежилое помещение в гаражном кооперативе
Передача гаража ГСК в коммерческую недвижимость или жилое помещение зависит от целевого назначения земли, на которой он построен. Если в качестве целевого использования указана «блокированная жилая застройка», возможно жилищное строительство.
Но большая часть земли в ГСК предназначена для хранения автомобилей и здесь не может быть жилых или коммерческих помещений.
важно учитывать, что жилое пространство проще создать, надстроив верхний этаж, согласовав всю работу с администрацией кооператива. Кроме того, если на момент реорганизации не были введены все действия, процедура просто не будет разрешена.
Как из гаража сделать жилое помещение?
Если вид разрешенного использования земельного участка позволяет собственнику вместо гаража сделать жилое помещение, то менять его нет необходимости. В остальных случаях необходимо сначала согласовать изменение с администрацией и внести изменения в ЕГРН, затем позаботиться о помещении.
У хозяина есть несколько вариантов:
- Постройте жилое пространство поблизости.
- Над гаражом (второй этаж) надстроить надстройку).
- Перепланировать сам гараж.
Примечание: во всех случаях важно, чтобы переоборудование в жилое помещение соответствовало установленным требованиям.
Требования к жилому помещению
Жилищные требования указаны в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.07.2012 г. 47.
Каким критериям должен соответствовать объект недвижимости, чтобы его признали жилым:
- Наличие инженерных сетей: водоснабжение, электричество, канализация, теплоснабжение, вентиляция. Если территория газифицирована, потребуется подача газа.
- Наличие опорных конструкций и ограждений, при этом они должны быть в хорошем состоянии. Скатывание, деформации и другие дефекты не допускаются.
- Обустройство помещения таким образом, чтобы исключить риск травмирования жильцов при движении к подъезду и внутрь.
- Высота – не более трех этажей, если вы планируете переехать в частный дом.
- Соблюдение требований по предельно допустимому уровню шума, вибрации, электромагнитного и ионизирующего излучения.
- Наличие хотя бы одной комнаты и кухни.
- Наличие окон: в комнате трехкомнатной квартиры – минимум в одной комнате, в комнатах из 4-6 комнат – минимум в двух комнатах.
- Если здание находится на участке садоводства и огородничества и в этом районе нет опорных сетей, возможно, не будет канализационных туалетов и системы водоснабжения.
Важно! Есть требования к высоте потолков. На большинстве участков потолки в жилых помещениях должны быть не менее 2,5 м, на некоторых – от 2,7 м. Подробности уточняйте у администрации.
Как переделать гараж в жилое помещение: пошаговая инструкция
Чтобы совместить гараж с жилым помещением или превратить его в жилое, нужно выполнить несколько шагов:
- Проведите экспертизу на соответствие требованиям.
- Собираем документы.
- Представить документы на рассмотрение межведомственной комиссии.
- Ждите экзамена.
- Получите мнение и решение о переводе.
- Внесите изменения в ЕГРН.
Лучше предварительно уточнить вид разрешенного использования земельного участка. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. Он оформляется в течение трех дней, если вы оставите заявку онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра.
Шаг 1: проведение экспертизы
Компетенция не обязательна. Необходимо определить, соответствует ли гараж требованиям к жилью. В противном случае придется делать перепланировку, требуется согласование с БТИ и выдача нового технического паспорта кадастровым инженером. В некоторых регионах, вместо БТИ, координацией занимается администрация.
Шаг 2: сбор документов
Какие документы понадобятся для преобразования гаража в жилое помещение:
- заявление об изменении статуса нежилого помещения на жилое;
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы на земельный участок и гараж;
- технический паспорт;
- аттестация (если аттестация проводилась);
- письменное согласие всех собственников объекта, если их больше.
Если требуется перепланировка, предоставляется дополнительный проект. Его можно заказать в организации, имеющей одобрение СРО.
Шаг 3: подача документов
Документы представляются в межведомственную комиссию по месту нахождения объекта. Если его нет в регионе, жилищная инспекция займется вопросом изменения статуса.
При получении документов от собственника работник должен оформить квитанцию о получении с описью и сроками рассмотрения.
Содержание заявления
Единой формы заявки на федеральном уровне нет, но она может быть в администрации. Образец и форма обычно выдаются во время подачи документов, но лучше всего заполнить их дома в непринужденной обстановке, загрузив необходимые документы онлайн.
Какая информация указана в заявке:
- Куда идет: наименование, адрес учреждения, ФИО, руководитель.
- От кого: имя, фамилия, адрес, номер телефона заявителя-держателя.
- Информация о недвижимости: дата регистрации собственности, адрес, название, кадастровый номер, общая площадь.
- Заявление о переводе нежилого помещения в жилое.
- Опись представленных документов.
- Дата составления, подпись.
Шаг 4: обследование помещения
На основании вопроса собственника комиссия проводит осмотр объекта на предмет соответствия требованиям к жилью. После получения документов определяется состав экспертов, которые проведут обследование.
Чаще всего это сотрудники МЧС, ЖЭКа, Комитета градостроительства и других ведомств.
Проверят не только соответствие нормативным требованиям, но и соблюдение санитарно-гигиенических норм и норм пожарной безопасности.
Шаг 5: получение заключения
По результатам расследования составляется акт, по которому уполномоченный орган выдает заключение. Принято решение о переносе гаража в жилую зону. Копия передается владельцу на руки, он должен приехать в Росреестр и подать заявку на изменение ЕГРН.
Содержание и образец заключения
Заключение заполняется по утвержденной форме. Он должен содержать информацию об исследуемом имуществе, составе комиссии, собственнике. Также вставлена формулировка «заключение о соответствии жилищным требованиям».
Скачать Форму заключения об оценке соответствия Помещения
Шаг 6: внесение изменений в ЕГРН
Изменение типа объекта недвижимости производится на основании решения или постановления администрации о переводе нежилых помещений в жилые. Владелец может внести изменения, подав документы напрямую в Росреестр или через МФЦ. В некоторых регионах заявки принимаются также через госуслуги.
Как перевести дом в гараж?
Нежилое здание (гараж) можно переместить в жилой дом. Процедура аналогична описанной выше. К нежилым помещениям требований меньше, чем к жилым, и в основном они касаются санитарии и пожарной безопасности.
Требования к гаражам
Критерии для гаражей устанавливаются несколькими СНИПами. Чтобы перенести в него жилой дом, необходимо соблюдать несколько параметров:
- Расстояние от дома до соседнего дома не менее 6 метров. Важно, чтобы в случае пожара огонь не повредил жилище соседей.
- Не менее 3 м от стен главного дома, чтобы в случае пожара могла пройти пожарная машина и погасить.
- Расстояние от границ дачи – 1 м, чтобы люди могли пройти по пешеходной дорожке, если машина припаркована возле гаража.
- Расстояние от забора до соседей не менее 1 м, чтобы постройка не отбрасывала тень на их участок.
Есть и другие требования пожарной безопасности. Они касаются типа и качества проводки. Кроме того, необходимо провести к гаражу отдельную линию электропередач, закрыть все осветительные приборы защитными сетками, сетками или шторами. Требуется огнетушитель.
Документы
Перед тем как перевести жилой дом в гараж, нужно собрать все документы:
- декларация;
- документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, аренды, обмена, дарения; свидетельство о праве на наследство;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт.
Примечание: список документов может варьироваться в зависимости от требований регионального законодательства.
Сколько стоит перевести гараж в дом или коммерческое помещение?
При переводе гаража в жилой дом и наоборот владельцу придется столкнуться с несколькими статьями затрат:
- Оформление проекта перепланировки – от 15000 рублей в зависимости от региона и площади помещения.
- Выписка из ЕГРН – 350 рублей при оформлении в электронном виде.
- Технический паспорт – от 1000 руб.
- Изменения ЕГРН – 200 руб.
Рассмотрение и выдача решения бесплатны.
Когда могут отказать в переводе?
Отказать в получении статуса жилого гаража могут по нескольким причинам:
- Несоответствие помещения установленным требованиям. Это наиболее частая причина неудач, поэтому очень часто требуется проект перепланировки.
- Наличие долгов за коммунальные услуги. Для возобновления процедуры достаточно их погасить и предъявить справку об отсутствии задолженности.
- Обязательства в виде ареста или залога. Арест придется снять с выплатой долга. Залог отзывается только при исполнении обязательств перед кредитором.
- Предоставьте серию неполных документов. Большая часть информации запрашивается администрацией в государственных учреждениях самостоятельно. Если что-то необходимо сообщить, заявитель будет проинформирован, и у него будет несколько дней.
- Несоответствие назначению местности. Помещать жилой дом в гаражном кооперативе не дадут, а вот в частном секторе открыть магазин проще после ремонта помещения.
Примечание! Если в переводе гаража в состояние жилого дома необоснованно отказано, это можно обжаловать в суде. Подается административное заявление, дело рассматривается судом по адресу ответчика. Если жалоба будет удовлетворена, решение об отказе будет отменено, и гараж будет перемещен в жилой район.
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли использовать гараж как склад?
Если склад нужен для коммерческой деятельности, придется переводить целевое назначение земли и сам гараж. В противном случае собственника могут привлечь по ст. 8.8 КоАП РФ в размере до 1% от кадастровой стоимости участка. Если вы просто планируете хранить свои вещи в гараже, ответственности не предвидится, их можно там оставить.
Можно ли прописаться в гараж?
Нет. Регистрация лиц возможна только после передачи гаража в собственность государства.
