Как оформить дарственную на долю в квартире

Как оформить дарственную на долю в квартире между близкими родственниками

Процедура дарения недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, сопряжено с рядом требований и особенностей в оформлении, даже если сделка осуществляется между членами одной семьи. В данной статье, на примере самого распространенного случая, мы расскажем, как оформить дарственную на долю в квартире между близкими родственниками.

Дарственная на долю в квартире – что это?

Так что же это такое, дарственная на долю в квартире? Привычная всем «дарственная» — это ничто иное, как договор, составленный в письменной форме и подтверждающий намерение одной стороны (далее – «Даритель»), передать другой стороне (далее – «Одаряемый») на безвозмездной основе свое имущество.
Т.е. дарение любой недвижимости – это не просто волеизъявление одного Дарителя, а двусторонняя сделка, на которую необходимо согласие Одаряемого. Обусловлено это тем, что обладание недвижимостью сопряжено с рядом прав и обязанностей со стороны его собственника, в частности содержать и использовать объект по назначению, оплачивать налоги, коммунальные платежи и т.д. Соответственно Одаряемый должен быть согласен с подобным бременем, а также иными условиями сделки, которые могут быть прописаны в дарственной (например, срок передачи и т.д.).

В дарственной нельзя предусмотреть передачу имущества Дарителя Одаряемому после смерти первого, поскольку к такому виду сделки применимы правила законодательства о наследовании.

В соответствии со ст. 574, п. 3 ГК РФ договор дарения на долю в квартире, как любая дарственная на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Кого можно считать близким родственником (по закону)

Конечно, семейные отношения с тетей, дядей, сватом или зятем (список можно продолжить на свое усмотрение) могут быть на столько близкими и доверительными, что язык не повернется назвать их дальней родней. Однако, когда дело касается правового поля, приходится отбросить все личное и ориентироваться на действующие нормы закона.
Так, в соответствии с Семейным и Уголовно-процессуальным кодексами РФ к близким родственникам относятся:

• супруги;
• родители (родные или усыновители);
• дети (родные или усыновленные);
• братья и сестры (полнородные и неполнородные);
• дедушки и бабушки;
• внуки.

Законодательно, оформление сделки дарения между близкими родственниками освобождает одаряемую сторону от уплаты налога на прибыль (13% от кадастровой стоимости полученной в дар доли квартиры).

Особенности долевой собственности на квартиру при ее дарении

Общая собственность на квартиру может быть двух видов: долевая (когда доли в праве определены) и совместная (без определения долей, но по умолчанию считающимися равными).

Долевая собственность

Поскольку процедура дарения, является безвозмездным отчуждением имущества, к ней не применяются нормы ст. 250 ГК РФ, а значит, если вы владеете долей в квартире и хотите подарить (не продать) ее своему близкому родственнику (на основании ст. 246 ГК РФ имеете полное право), вам не требуется получения согласия от остальных участников долевой собственности на осуществление такой сделки.

Совместная собственность

При совместном же владении квартирой и желании одного из собственников подарить причитающуюся ему часть имущества своему близкому родственнику, придется предварительно определить доли в праве. Сделать это можно путем обращения всех собственников к нотариусу, либо (как правило, при наличии споров по размеру доли) через суд.
Соответственно, после определения долей, согласие от остальных собственников квартиры на осуществление сделки дарения уже не понадобится.

Как оформить дарственную на долю в квартире между близкими родственниками, особенности

Несмотря на то, что дарственная на долю в квартире подлежит обязательной регистрации в Росреестре, ее форма может быть свободной (примеров в сети Интернет более чем достаточно). Однако, в случае дарения доли в квартире, стоит учесть тот факт, что подобная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Данное требование четко прописано в законе «О государственной регистрации недвижимости» ст. 42, п.1 и касается любого отчуждения долей в праве общей собственности. Соответственно для того, чтобы оформить дарственную на долю в квартире между близкими родственниками, в первую очередь необходимо обратиться к нотариусу, который в свою очередь проконтролирует и чистоту сделки, и форму самого договора дарения.
Правда условие о нотариальном удостоверении не распространяется на случаи, когда все участники общей собственности отчуждают свои доли в пользу одного и того же лица, т.е. по факту дарится вся квартира целиком.
Нотариальное удостоверение сделки дарения также не требуется, если все доли в квартире принадлежат одному и тому же Дарителю.
В таких случаях, за помощью в оформлении дарственной на долю в квартире, можно обратиться в Росреестр (у них предусмотрена платная юридическая помощь юристов в подобных вопросах), риелтору или к тому же нотариусу, но уже добровольно.

Сколько стоят услуги нотариуса при оформлении дарственной на долю в квартире между близкими родственниками

В соответствии с «Основами законодательства РФ о нотариате» тарифы на услуги нотариуса выглядят следующим образом:
Если удостоверяется дарственная на долю в квартире между близкими родственниками
— сумма сделки (кадастровая стоимость доли) до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей плюс 0,2 процента от суммы сделки;
— сумма сделки (кадастровая стоимость доли) свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента от суммы сделки, но не более 50 000 рублей;
— за выдачу свидетельства о праве собственности на долю в квартире, находящейся в общей собственности супругов – 200 рублей.
Если же поход к нотариусу затруднен по ряду причин, не беда, нотариальные действия могут быть совершены в удобном для вас месте, правда взимаемый тариф будет увеличен в полтора раза.

Документы для оформления дарственной на долю в квартире

После того, как дарственная на долю в квартире между близкими родственниками оформлена, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Соответствующее заявление можно подать в орган регистрации несколькими способами: непосредственно в отделение Росреестра, территориальное или экстерриториальное (если объект недвижимости находится в другом регионе) отделение МФЦ или же через портал Госуслуг.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
• подписанный каждой из сторон и заверенный нотариусом (при необходимости) договор дарения как минимум в 3 (трех) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
• акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором дарения);
• правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на объект недвижимости;
• выписка из домовой книги (необязательна, получается Росреестром по межведомственному информационному взаимодействию);
• квитанция об оплате госпошлины.

Данный список, однозначно может быть продолжен в зависимости от ситуации, более развернутый перечень представлен на портале Госуслуг (ссылка).

На самом деле, оформить дарственную на долю в квартире между близкими родственниками, проще, чем кажется на первый взгляд. Куда сложнее урегулировать возникающие споры в семье относительно недвижимости, чего от всей души желаем вам избежать.

Тонкости оформления дарственной на долю в квартире

Есть два варианта оформления дарственной на долю в квартире ─ самостоятельно, в регистрирующем органе или у нотариуса. Каждый путь имеет свои плюсы и минусы: нотариус подготовит договор дарения и зарегистрирует сделку, но и стоимость услуг соответствующая. Первый способ менее затратный, но все делать придется самому.

Самостоятельно оформляем дарственную на долю

Самостоятельное оформление дарственной на квартиру состоит из двух шагов — составление договора и регистрация сделки.

Если одаряемому еще не исполнилось 14 лет, его интересы представляют взрослые. Как оформить долю в квартире на несовершеннолетнего, которому уже больше 14 лет? Он имеет возможность подписывать документы самостоятельно или привлекать законных представителей.

Этап №1 — составляем договор дарения доли

Итак, допустим вы стали счастливым обладателем новостройки в Кудрово и хотите передать долю на квартиру своему ребёнку или родственнику. Проект договора дарения составляют только в письменном виде (можно и в произвольной форме, самостоятельно, по образцу) и подписывают в регистрирующем органе при сотрудниках, являющихся независимым гарантом дееспособности сторон, а не до этого.

Главное отличие договора дарения квартиры от дарственной на долю в том, что здесь объектом выступает именно доля, и этот факт обязательно прописывается в проекте договора.

• Конкретная доля, которую передают в дар (даритель имеет возможность дарить всю свою долю или ее часть).
• Данные паспорта дарителя и одаряемого.
• Полный адрес квартиры, где оформляют в дар долю.
• Точное число квадратных метров, которые передаются по дарственной. Вычисляют их от общего метража квартиры.
• Этаж, где находится квартира.
• Полная характеристика дома, где находится квартира, этажность дома.
• Список всех собственников и прописанных в квартире.
• Выписка из домовой книги.
• Особые условия.

Сама природа дарения характер договора предусматривает безвозмездный. Но можно попытаться включить в условие договора проживание дарителя в квартире на определенный период или до самой смерти. Если оформляя дарственную на долю в квартире, сохраняете за собой прописку, стоит отразить это в договоре. Стоимость доли в договоре указывать не обязательно.

Если даритель не имеет опыта и не знает, как оформить долю в квартире без нотариуса, не лишним будет проконсультироваться у квалифицированного юриста, который учтет все интересы сторон.

Этап №2 – регистрация договора

Подписывать и регистрировать договор дарения нужно в регистрирующих органах — в МФЦ, Регистрационной Палате (УФРС), или в Кадастровой Палате. Особых предпочтений в оформлении дарственной в каком-то из этих органов нет.

Перед сотрудниками регистрирующего органа обе стороны подписывают договор дарения.

Для оформления сделки надо приготовить следующие документы:

• Паспорта одариваемых и дарителей.
• Заявления участников (выданных и завизированных в ФРС).
• Договор дарения (образец) в количестве экземпляров по числу участников плюс один для органов регистрации.
• Свидетельство о праве собственности на долю, предназначенную для дарения.
• Согласие супруга (с нотариальным оформлением), если одаряемая доля квартиры ─ имущество, нажитое совместно.
• Заверенная нотариусом доверенность, если стороны не присутствуют при регистрации договора лично ( по состоянию здоровья, проживают в разных городах), и вместо себя оставляют доверенное лицо.
• Письменное разрешение попечительских органов и представителя одаряемого (опекуна/попечителя), если одаряемый ─ лицо недееспособное или несовершеннолетнее. Есть некоторые нюансы, связанные с тем, кто является опекуном, поэтому стоит уточнить детали заранее в регистрирующем органе. В конкретной ситуации регистрирующий орган может требовать дополнительные подтверждающие документы, поэтому надо заранее описать свою ситуацию справочному консультанту, чтобы он оценил ситуацию и дополнил перечень документов.
• Одаряемая сторона оплачивает госпошлину 1000 рублей. Есть возможность оплатить квитанцию прямо в кассе регистрирующего органа.
• После подачи документов и оплаты госпошлины регистратор составляет 2 заявления, стороны проверяют его и подписывают.
• Регистратор забирает оригиналы и копии документов (паспорта участников сделки всегда остаются при них) и выдает каждой стороне расписки, с указанием даты получения всех поданных документов, включая свидетельство о праве собственности
• Сроки регистрации дарственной ─ до 7 рабочих дней. Эти сроки выдерживаются не всегда, поэтому стоит предварительно позвонить, чтобы уточнить своевременность завершения сделки.
• В назначенный день с паспортами и выданными регистратором расписками стороны сделки забирают свои документы и договора дарения, одаряемый получает свидетельство о праве собственности на долю квартиры.

После регистрации договора дарения одаряемый получает возможность прописаться в квартире, а даритель должен выписаться, если иного не указано.

Получив свою долю в квартире, одаряемый должен оплатить подоходный налог в размере 13% стоимости доли квартиры или от суммы, которая указана в договоре дарения. Если стороны являются родственниками первой линии (члены одной семьи), то налог с такого вида доходов не взимается.

Оформление дарственной у нотариуса

Оформление дарственной у нотариуса — вариант затратный, но в некоторых случаях оправданный, если у сторон сделки имеются опасения, что после дарения заинтересованные лица попытаются оспорить дарственную. Нотариус же в этом случае заинтересованное лицо и проследит за всеми формальностями, выступая при необходимости в суде как независимый свидетель.

Инструкция оформления у нотариуса:

1. Предоставляются документы: гражданские паспорта; договор основания; свидетельство о праве собственности на долю квартиры; выписку из ЕГРП на одаряемую квартиру; иногда нотариусы могут потребовать справку о лицах, прописанных в квартире.
2. Нотариус составляет договоры дарения в нескольких экземплярах, и после согласования их подписывают все участники сделки. В договоре нотариус укажет стоимость доли по соглашению сторон, (при заниженной стоимости сделка может быть признана недействительной). За этим моментом следит и нотариус, поскольку стоимость его услуг и госпошлина рассчитывается от стоимости, указанной в договоре.
3. Здесь же у нотариуса оформляют и согласие супруга на сделку с долей, если она ─ совместно нажитое имущество.
4. Далее оплачивается госпошлина и услуги нотариуса: 2 тыс. рублей за составление договора; 1400 рублей за его регистрацию в Регистрационной Палате.
5. Нотариус для регистрации сделки забирает договоры дарения и оригиналы документов (паспорта остаются на руках владельцев), выдает расписки о полученных документах с указанием даты получения нового свидетельства. По выбору сторон документы забирают как у нотариуса, так и в Регистрационной Палате.
6. В назначенный день с паспортами и выданными нотариусом расписками обе стороны забирают свои документы, одаряемый ─ новое свидетельство о праве собственности на долю квартиры.

Размер госпошлины

Перед тем, как оформить дарственную на долю в квартире на дочь, сына, родителей, супруга или близких родственников (внуков, братьев, сестер, бабушек, дедушек), стоит уточнить размер госпошлины, так как список близких родственников закрытый и расширительному толкованию не подлежит. Согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ госпошлина для указанной категории родственников будет в размере 0,3% от обозначенной в дарственной стоимости доли, минимальная сумма ─ 300 руб.

При дарении доли квартиры другим гражданам госпошлина составит:

• 1% суммы из договора стоимости доли до 1млн. руб., минимальная ─ 300 руб.;
• Если стоимость 1 — 10 млн. руб. – оплата 0,75% стоимости, свыше 1 млн. рублей + 10 тысяч руб;
• при стоимости более 10 млн. руб. – 0,5% от суммы, превышающей 10 млн руб., + 77 500 руб.;
• по закону нотариальные услуги и госпошлину оплачивает одаряемый.

Юридические нюансы

При описании формальной процедуры трудно учесть все юридические тонкости, например, право одаряемого не принимать в дар долю и отказаться от дарственной. Дарственная в дальнейшем крайне редко оспаривается, и в этом ее отличие от завещания или договора купли-продажи.

Есть свой нюанс и в том, как оформить дарственную на долю в квартире на ребенка ─ все решения по подаренной доле до его совершеннолетия будут принимать его законные представители (родители). В остальном договор оформляется также.

Квартира, в которой передается в дар доля, может быть в собственности с выделением доли (так называемая долевая собственность) или без выделения. Если квартира принадлежит жильцам на правах совместной собственности, то согласие всех владельцев обязательно. Впрочем, нотариус может потребовать такое согласие в любом случае на свое усмотрение. Стороны должны подписать соглашение об определении долей с регистрацией его в органах юстиции или у нотариуса. Если собственники жилья не договорились, вопрос можно решить в судебном порядке по заявлению. При долевой собственности владелец доли, который намеревается ее подарить, уведомлять остальных жильцов квартиры не обязан.

Результат сделки

Через 30 календарных дней одаряемый получает свидетельство о госрегистрации права долевой собственности на квартиру и зарегистрированную дарственную на долю в квартире. В свидетельстве отражаются сведения о квартире, долях других собственников. Если у одаряемого была доля в данной квартире, и он получает с новой дарственной еще часть, то ему выдают еще одно свидетельство о регистрации права на долю, теперь у одариваемого будет две дарственные, подтверждающие право собственности на две доли.