Ипотека в гражданском браке

Совместная ипотека вне брака

Сегодня люди все реже вступают в законный брак и все чаще (и дольше) живут в рамках “гражданского брака”, юристами именуемого “сожительство”.

Что выбрать — личное дело каждого. Кстати, сравнению этих двух вариантов посвящен наш декабрьский пост “Плюсы и минусы гражданского брака”.

А сегодняшнюю публикацию мы посвятили такому важному вопросу, как совместная покупка недвижимости в ипотеку вне брака. Чтобы не потерять пост, ставьте и “Сохранить”.

⚠️ Как вы относитесь к совместным крупным покупкам в неофициальных отношениях?

1. Есть ли риски?

Основной риск в том, что в случае расставания имущество останется за тем, на кого оно зарегистрировано.

Конечно, можно будет доказать, что второй партнер тоже имеет право на половину доли в силу существовавших договоренностей (или хотя бы на выплату части стоимости квартиры/дома), но доказать это будет сложно.

Поэтому еще перед покупкой заранее пропишите все условия в договоре и определите доли каждого в покупаемом объекте (ст. 244 ГК РФ).

Необходимо также помнить, что если один из владельцев общей собственности, в которой у него есть доля, существенным образом улучшит общий объект, он сможет претендовать на увеличение своей доли (ст. 245 ГК РФ).

2. А что с ипотекой?

До недавнего времени банки настороженно относились к созаемщикам, которые не состоят в родстве или в браке. Сейчас ситуация исправилась, и найти банк, который будет смотреть исключительно на кредитные рейтинги, стало намного проще.

В договоре должны быть определены доли каждого из созаемщиков таким образом, чтобы партнеры могли вносить свою часть денежных средств по мере своих возможностей. Возможен и вариант, в котором долг является солидарным: в этом случае каждый из заемщиков обязан выплатить всю сумму по требованию банка.

Важно понимать, что размер максимальной суммы ипотечного кредита зависит не столько от официального статуса и родственных связей созаемщиков (хотя это и может стать плюсом), а от кредитного рейтинга и совокупного дохода пары. Дополнительно банк может учесть наличие текущих и потенциальных долгов (наличие детей или престарелых родителей), возраст и некоторые другие дополнительные характеристики.

Фактически существенных различий в условиях доступа к ипотечному кредитованию для людей, состоящих в законном браке, и для сожителей сегодня нет.

3. Договоримся на берегу, моя любовь

Какими безоблачными ни были бы ваши отношения сейчас, не пренебрегайте четким закреплением условий выплаты общего долга и раздела имущества, приобретенного за счет ипотеки. Предусмотреть все условия поможет консультация с юристом: сэкономленные сейчас 10-20 тысяч вполне могут обернуть потерянными миллионами уже в обозримом будущем.

Обязательно закрепите с партнером обязательство по распределению долей в праве собственности на приобретенный дом или квартиру. В отличие от законного брака на сожителей не будет распространяться режим общей собственности “по умолчанию”, так что о долевом режиме придется договариваться отдельно (ст. 244 ГК РФ, ст. 33 СК РФ).

Помните, что банк не вправе навязывать вам распределение долей в зависимости от величины платежей; последнее слово все равно остается за заемщиками. Например, можно договориться о равных долях, хотя фактически один из партнеров выплатит 90% кредита, а второй — лишь 10%.

4. Настало время распрощаться, как поступим с кредитом?

В ситуации с ипотекой расставание не освободит вас ото всех обязательств (на что обычно рассчитывают люди вне брака) и платить по кредиту все равно придется.

Об этом многие забывают (и, кстати, официальные браки не исключение), и когда пара разъезжается, перестающий жить в ипотечной квартире партнер просто перестает платить.

Это чревато взысканием долга в принудительном порядке со всеми вытекающими “прелестями” исполнительного производства вроде запретов на регистрационные действия, ареста банковских счетов и запрета на выезд из страны.

При этом последствия все же будут несколько различаться в зависимости от того, определены ли обязательства по выплате кредита в договоре в долях или солидарно.

При долевом обязательстве банк потребует с просрочившего платеж созаемщика лишь его часть долга (поэтому мы советуем выбирать именно этот вариант). При солидарном же обязательстве банк может взыскать всю сумму с любого должника, а затем он сможет взыскать половину выплаты со второго созаемщика.

Второй вариант неудобен тем, что выбранному банком должнику придется найти всю сумму долга (что вряд ли входило в его изначальные планы и потребует еще одного кредита или продажи имущества). При этом возврата причитающейся ему суммы придется ждать от нескольких месяцев и более — в зависимости от того, сколько времени займет вынесение решения и взыскание денег со второго созаемщика.

При этом не факт, что эту сумму вообще удастся вернуть: если в первом случае риск банкротства одного из должников лежит на банке, а во втором — на выплатившем свою часть созаемщике.

✔️ Наши услуги.

В команду «Крайнев и партнеры» входят юристы, имеющие многолетний опыт комплексного сопровождения судебных споров и выполнения иных поручений.Записаться на бесплатную консультацию и узнать стоимость юридического сопровождения Вашего дела можно обратившись по телефону +7 (495) 136-52-04 или оставив свои контактные данные в чате на нашем сайте kraynev.ru .

Квартирный вопрос для гражданских супругов

​Согласно статистике, в России количество пар, узаконивающих свои отношения в ЗАГСе, ежегодно снижается. Покупка жилья за наличные тоже встречается все реже. Для накопления соответствующей суммы может потребоваться не один десяток лет, а жилье необходимо уже сегодня. Как следствие, ипотека в гражданском браке становится все более актуальной для большого числа потенциальных заемщиков.

Важная задача при покупке жилья в ипотеку гражданскими супругами — обезопасить свои интересы

Решить эту задачу можно, проще всего определить доли в собственности, исходя из размера финансового участия каждого супруга в оплате первоначального взноса и кредита. В любом случае раздел имущества при форс-мажоре стоит обсудить заранее и закрепить документально, чтобы в будущем не остаться без денег и жилья, а может и с долгами.

Особенности заключения ипотечного договора для гражданских пар

Как взять ипотеку в гражданском браке и впоследствии не пожалеть об этом? Чтобы всесторонне оценить ситуацию, необходимо разобраться в общих аспектах кредитования пар, не состоящих в законных отношениях.

Чаще всего за ипотекой наши сограждане обращаются в Сбербанк. Причин для этого достаточно: этот банк лидирует по выдаче жилищных займов, большинство россиян являются держателями зарплатных карт в Сбербанке, его отделения всегда есть рядом с домом. Сбербанк стал первым выдавать кредиты гражданским парам, за ним последовали и другие: ВТБ, Райффайзен, Абсолют Банк и прочие. Сегодня есть возможность выбрать среди разных предложений, что на руку будущим заемщикам. Но прежде чем окончательно принять решение, следует изучить ипотечный рынок — часто появляются краткосрочные акции с более выгодными условиями по жилищным займам.

Список требований к неофициальным супружеским парам при подаче заявки на кредит вполне стандартный:

• наличие средств для первоначального взноса;
• платежеспособность;
• хорошая кредитная история.

В банке могут предложить гражданским супругам выступить в качестве созаемщиков, или один из них может быть заемщиком, а второй — поручителем. Существует принципиальная разница между двумя этими понятиями:

• поручитель отвечает за выплату кредита своими доходами и имуществом, при этом у него нет никаких прав на сам объект ипотеки;
• созаемщик имеет законное право на квартиру, закрепленное в ипотечном договоре. Он может совсем не платить по кредиту, при этом быть собственником доли в жилье.

Возможно оформление кредита только на одного человека, без указания каких-либо прав и обязанностей другого. Специальных условий по ипотеке для супругов, не оформивших свои отношения официально, не существует, даже если у них есть общие дети. Но и разница с ипотекой для законных супружеских пар обычно не столь существенна. Главные отличия проявляются в момент раздела кредитного имущества.

Встать, суд идет!

Основная специфика отношений гражданских супругов состоит в том, что порядок раздела совместно нажитого ими имущества при расставании не регулируется законодательством. Поэтому необходимо права и обязанности сторон четко зафиксировать в дополнительном договоре, который может существовать отдельно от ипотечного, а может быть приложением к нему. Не рекомендуется полагаться на авось и совсем не подумать о возможности раздела имущества. В России 80% официальных браков распадаются, вполне вероятно, что статистика по гражданским парам близка к этой цифре или даже превосходит ее.

Если при оформлении ипотеки гражданские супруги договорились об оформлении квартиры в собственность только на одного из них, при расставании второму супругу будет сложно доказать свои права на недвижимость.

Когда дело доходит до суда, требуются веские доказательства правомерности претензий одной из сторон на право собственности в спорном жилье. Квитанции об оплате с указанием фамилии, имени и отчества плательщика могут стать подтверждением того, что человек принимал участие в выплате кредита, а значит имеет право на определенную долю в квартире, даже если это право не зафиксировано документально. Более надежный способ обезопасить себя — заключить обоюдный договор займа, в котором будут четко прописаны суммы, вкладываемые каждой из сторон в приобретение квартиры. В таком случае права каждого будут защищены в соответствии с законодательством, охраняющим гражданскую долевую собственность.

Судебная практика при разделе ипотечного имущества показывает, что оптимальный способ достичь согласия между расстающимися созаемщиками и банком — досрочно погасить кредит и уже после этого делить квартиру. При наличии такой возможности освобожденную от залога недвижимость можно продать и разделить деньги между гражданскими супругами соразмерно их вкладу в приобретение жилья. Если такой вариант невозможен, необходимо в первую очередь решить, кто же будет дальше выплачивать кредит. Банки редко соглашаются на то, чтобы поделить выплату кредита, это повышает риск возникновения задолженности. Важным момент является длительность судебных разбирательств, ведь если процесс затягивается, а по ипотеке никто не платит, банк имеет полное право отобрать залоговую квартиру и продать ее на торгах за очень небольшую сумму.

Планируя ипотеку в гражданском браке, люди должны быть морально готовы к возникновению острой ситуации, при которой возможна продажа одним из созаемщиков доли в квартире. А это автоматически превращает отдельное жилье в коммунальное, что выглядит совсем не привлекательно.

Принципиальные отличия ипотеки в гражданском и законном браке

Ипотека для законных супругов отличается наличием отлаженной законодательной базы на случай развода

При расставании обычно происходит раздел совместно нажитого имущества пополам. Относительно ипотечной квартиры в заранее составленном и подписанном брачном договоре может быть указан иной порядок раздела. Однако брачный договор можно оспорить в суде, что многие и делают. В ходе судебного разбирательства собственность может перейти к стороне, чьи личные денежные вложения не были зафиксированы документально. Например, если истцом является мать с ребенком или детьми, а ответчиком выступает ее гражданский муж, шансы матери стать собственницей жилья велики. Некоторые юристы утверждают, что с точки зрения раздела имущества законный брак может стать источником гораздо более серьезных проблем и споров, чем гражданский. Такое утверждение весьма спорно, тем более что каждое расставание, влекущее дележ недвижимости, имеет свои индивидуальные особенности.

Если ипотека оформлена только на отца, для использования материнского капитала при погашении ипотеки придется переоформить кредитный договор с банком. Это необходимо потому, что материнский капитал подразумевает, что оплачиваемая за счет него недвижимость принадлежит всем членам семьи.

Гражданский брак с точки зрения закона — это сожительство, не влекущее прав одного человека на имущество другого. Соответственно, когда люди расходятся, каждый остается собственником своего имущества.

Пара, не оформившая свои отношения в ЗАГСе, не сможет участвовать в программах по государственной поддержке семей, в том числе по получению льгот на жилье. Однако это не влияет на возможность получить материнский капитал.

Законные супруги часто оформляют ипотечную недвижимость в общую совместную собственность, а созаемщики, живущие в гражданском браке, выделяют доли в квартире. Принципиальных различий между совместной и долевой собственностью с точки зрения ГК РФ нет, поскольку оба вида владения подразумевают наличие у одного жилого объекта нескольких хозяев. Разница в том, что при долевой собственности доли могут быть не равны и обозначаются сразу, а при совместной доли как раз равны. У законных супругов долевая собственность может возникнуть по брачному договору, заключаемому вместе с ипотекой.

С точки зрения налогообложения имеется разница в процедуре возврата налогового вычета при покупке недвижимости в кредит. С точки зрения сбора документов законным супругам будет проще вернуть излишне уплаченный налог, чем созаемщикам, живущим в гражданском браке. На данный момент вернуть налоговый вычет можно с суммы в 2 млн рублей, причем если стоимость жилья не дотягивает до этой цифры, оставшуюся часть льготы можно использовать позже.

Как получить самую выгодную и справедливую ипотеку для двоих

Очевидно, что ипотека в гражданском браке обладает целым рядом нюансов, которым необходимо уделить особое внимание еще до подачи заявления в банк. Вот лишь некоторые вопросы, возникающие у будущих совладельцев кредитного жилья:

• как оформить в договоре соотношение долей собственности и обязанности по выплате ипотеки;
• как обезопасить себя при расставании и при этом сохранить теплые отношения в семье;
• в каком банке можно получить наиболее выгодные условия по ипотеке в гражданском браке.

Чтобы не рисковать деньгами и отношениями, такие вопросы лучше решать с помощью проверенных профессионалов. Кредитно-консалтинговая компания «Ипотекарь» — вот куда стоит обратиться за консультацией в таком случае. Здесь вам всегда готовы помочь не только советом, но и делом:

• собрать документы для ипотеки;
• получить одобрение на отличных условиях;
• сэкономить на процентной ставке;
• составить кредитный договор;
• подобрать жилье на первичном или вторичном рынке.

Еще один веский повод обратиться в «Ипотекарь» — это отсутствие предоплаты за услуги ипотечного брокера. Собственное жилье в ипотеку — это не только доступно, но и выгодно, и убедиться в этом вам поможет «Ипотекарь»!