Дольщик под защитой. Что нужно знать о покупке квартиры по счетам эскроу
ТАСС
Проблема обманутых дольщиков потребовала радикальных решений. С 1 июля 2019 года квартиры в новостройках будут продаваться по счетам эскроу в обязательном порядке — застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Некоторые застройщики начали применять этот механизм уже сейчас — по данным Единой информационной системы жилищного строительства, с 1 июля застройщиками открыты уже по 100 проектам жилищного строительства. ТАСС рассказывает, как это работает.
Я слышал про счета эскроу, но плохо понимаю, как ими пользоваться
Сначала разберемся, что такое эскроу. Как гласит официальное определение, это специальный счет, на котором аккумулируются средства до наступления определенных обязательств. В нашем случае речь идет о деньгах граждан, которыми застройщик не может воспользоваться до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
Как отмечают в ДОМ.РФ, на этапе строительства жилья средства от покупателей будут находиться на в уполномоченном банке до сдачи дома. «Банк может использовать средства на эскроу для фондирования кредита застройщику, тем самым уменьшая для него стоимость заемного финансирования», — рассказали ТАСС в ДОМ.РФ.
До момента ввода здания в эксплуатацию девелопер не вправе пользоваться средствами, размещенными на счетах эскроу. В случае, если дом не достроен в срок, средства возвращаются дольщикам.
Собственно, это и есть основной механизм защиты участника строительства: его деньги остаются неприкосновенными на все время выполнения работ.
К слову, работать по этой системе — предлагать проектное финансирование и обслуживать счета эскроу — могут только уполномоченные банки. На 1 ноября их 60, полный список опубликован на официальном сайте Центрального банка.
А если мой застройщик все же обанкротится, что будет с моими деньгами?
Средства со счета просто будут возвращены покупателю квартиры. Помимо того, что деньги должны лежать нетронутыми, счет эскроу еще и страхуется Агентством страхования вкладов (АСВ). То есть даже если «лопнет» банк, в котором открыт счет эскроу, без денег вы не останетесь. Агентством застраховано до 10 млн рублей — зачастую покупка квартиры укладывается в эту сумму, говорят эксперты.
Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщика при недобросовестном поведении застройщика. В отличие от старой схемы, когда при невыполнении обязательств застройщика граждане оказывались один на один со своей проблемой, использование счетов эскроу снимает с дольщиков финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком.
Хорошо, эскроу — это надежно. Как будет проходить сделка?
Многие элементы сделки с новостройкой по счетам эскроу останутся неизменными. Например, сохраняется договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
Чтобы купить квартиру через счет эскроу, необходимо предварительно запросить у застройщика шаблон договора участия в долевом строительстве и проверить его на наличие обязанности расчетов за квартиру через счета эскроу. Если дольщика устраивает объект, он идет вместе с представителем застройщика в Росреестр и регистрирует ДДУ. Далее уже развилка: в случае ипотеки — в выбранный покупателем банк, в случае полного размера взносов — в соответствующий банк, в котором застройщик имеет договор на ведение эскроу-счетов.
Чтобы открыть счет эскроу в уполномоченном банке, вам потребуется только два документа: паспорт (удостоверение личности) и оригинал ДДУ.
Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченного на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ.
Вы упомянули ипотеку…
Да, разумеется, квартиру по счету эскроу можно купить в ипотеку. Ведь как известно, более половины сделок на первичном рынке происходит именно с привлечением кредита, а первичный рынок в свою очередь — основной двигатель всей отрасли. Так что, естественно, купить квартиру в ипотеку и с применением счета эскроу можно, и это довольно легко.
Клиент может купить квартиру с помощью счета эскроу в ипотеку. Причем у него есть возможность оформить ипотеку в одном банке, а счет эскроу открыть в другом.
В остальном процедура оформления ипотеки ничем не отличается от привычной. Нужно выбрать банк, узнать, кредитует ли он покупку жилья в приглянувшемся ЖК, предоставить банку необходимую информацию о себе и своей кредитной истории. Если все в порядке, вам предложат варианты ипотечных продуктов, останется только выбрать самый подходящий.
А как выбрать застройщика? Ведь по эскроу пока работают немногие, а с рынка уходили даже самые крупные компании
Действительно, пока открытие счетов эскроу и проектное финансирование — дело абсолютно добровольное, обязательным оно станет с 1 июля 2019 года. И застройщиков, которые работают по новому механизму, можно пересчитать по пальцам. При этом определить, насколько надежна компания, действительно очень сложно, поскольку и в истории с Урбан Групп, и с для потребителя, что называется, ничто не предвещало проблем. Тем не менее, есть некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе девелопера, говорит Николай Алексеенко из РАСК.
Можно начать с простого. На сайте Единой информационной системы жилищного строительства есть единый реестр застройщиков и каталог новостроек. Там можно посмотреть плановый график строительства и текущее состояние дома. Если дом признан проблемным, об этом также будет запись на странице объекта. Проверьте, нет ли такой пометки по вашему ЖК или дому. Если нет, двигаемся дальше — на сайте можно также посмотреть все документы по застройщику и конкретному объекту — отчетность, проектную декларацию
Нужно посмотреть число изменений к проектной декларации, возможно уже на текущий момент срок ввода неоднократно переносился. Также стоит соотнести сроки по проектной декларации со сроками действия разрешения на строительство, они примерно должны совпадать.
На сайте компании должно быть заключение местных органов власти о соответствии застройщика и проектной декларации нормам долевого законодательства (то есть ). Нужно проверить и сайт застройщика. Там проверьте, в каких банках аккредитован застройщик. Это должны быть кредитные организации «первого эшелона», кто к ним относится — можно проверить на сайте ЦБ.
Если вы выбрали квартиру в объекте, в котором продажи стартовали после октября 2017 года, идите на сайт Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Там нужно проверить, платит ли ваш застройщик взносы в фонд (в размере 1,2% от цены ДДУ). Также вы можете проверить своего застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве и картотеке арбитражных дел, советует Алексеенко. При наличии кадастрового номера участка стоит запросить у Росреестра выписку ЕГРН и посмотреть, какими темпами идут продажи на конкретном объекте.
Наконец, доверяйте глазам своим. Съездите на объект несколько раз в течение нескольких недель и понаблюдайте, как идет стройка.
А что будет с ценами на квартиры после введения продажи через счета эскроу?
Участники рынка дают разные оценки, но в общих чертах ответ выглядит так: цены вырастут, но не сильно. По оценкам ДОМ.РФ, переход к новому механизму продажи строящегося жилья в России не отразится на его доступности для людей при условии снижения ставок по ипотеке. В любом случае, не стоит забывать, что механизм позволит перенести риски с покупателей жилья на других профессиональны, участников рынка — застройщиков и банки — и закрыть проблему обманутых дольщиков.
Благодаря уникальной корпоративной культуре мы эффективно работаем в команде и хорошо понимаем друг друга
Рассказываем о работе в IT и Digital в ДОМ.РФ в нашем Telegram-канале.
Данный сайт защищен с помощью reCAPTCHA и соответствует Политике конфиденциальности и Условиям использования Google .
Настоящим я, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152 — ФЗ «О персональных данных», продолжая работу на сайте https://дом.рф (далее – Сайт), выражаю согласие АО «ДОМ.РФ» (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) (далее – Оператор), на автоматизированную обработку, а именно: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение (далее – Обработка), моих персональных данных в следующем составе: технические данные, которые автоматически передаются устройством, с помощью которого используется Сайт, в том числе: технические характеристики устройства, , информация, сохраненная в файлах «cookies», информация о браузере, дате и времени доступа к Сайту, длительность пребывания на Сайте, сведения о поведении и активности на Сайте в целях улучшения работы Сайта, совершенствования продуктов и услуг Оператора, а также определения предпочтений пользователей, в том числе с использованием метрической программы Яндекс.Метрика.
Я подтверждаю, что Оператор вправе давать поручения на обработку моих персональных данных ООО «ДОМ.РФ Центр сопровождения» (ИНН 3666240353, ОГРН 1193668037870, Воронежская обл., г. Воронеж, просп. Революции, д. 38, пом. 10), АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 7725038124, ОГРН 1037739527077, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) в целях, указанных в настоящем согласии.
В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован(а) о необходимости прекратить использование Сайта или отключить файлы «cookies» в настройках браузера.
Настоящее согласие действует в течение 1 года с момента его предоставления.
Я уведомлен(а), что могу отозвать настоящее согласие путем подачи письменного заявления в адрес Оператора посредством почтовой связи.
Продолжая работу на сайте я выражаю свое согласие АО «ДОМ.РФ» (адрес: г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) на автоматизированную обработку моих персональных данных (файлы cookie, сведения о действиях пользователя на сайте, сведения об оборудовании пользователя, дата и время сессии), в т.ч. с использованием метрической программы Яндекс.Метрика, с совершением действий: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, передача (предоставление, доступ) партнёрам АО «ДОМ.РФ», предоставляющим сервис по указанным метрическим программам. Обработка персональных данных осуществляется в целях улучшения работы сайта, совершенствования продуктов и услуг компании, определения предпочтений пользователя, предоставления целевой информации по продуктам и услугам АО «ДОМ.РФ» и его партнёров.
Настоящее согласие действует с момента его предоставления и в течение всего периода использования сайта.
В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован о необходимости прекратить использование сайта или отключить файлы cookie в настройках браузера.
АО «ДОМ.РФ» очень серьезно относится к вопросам конфиденциальности и безопасности информации. Защита ваших персональных данных** — один из наших ключевых приоритетов.
Мы обрабатываем ваши персональные данные, собранные на законных основаниях и в рамках четко сформулированных целей, характерных для взаимодействия АО «ДОМ.РФ» со всеми сторонами:
- клиентами, потенциальными клиентами, их родственниками или представителями;
- контрагентами и партнерами (как существующими, так и потенциальными);
- сотрудниками (включая их родственников) и соискателями.
Мы можем собирать ваши персональные данные, информацию о предпочтениях, совершенных действиях и т.п. при помощи веб-сайта АО «ДОМ.РФ» для заранее определенных и законных целей.
Мы можем передавать ваши персональные данные строго при соблюдении требований законодательства.
Мы уважаем ваши права и свободы, в частности, связанные с вопросами обработки ваших персональных данных.
при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.
Проверьте почту, которую указали
На сайте используются файлы cookie
Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО «ДОМ.РФ»
Счёт-эскроу: что это, шпаргалка для покупателя квартиры
Начиная с июля 2019 года сделки по договорам долевого участия в строительстве проводятся через счёт эскроу, эти меры Правительство РФ приняло для того, чтобы обезопасить дольщиков от мошеннических схем и долгостроя. В этой статье объясняем простыми словами, что такое эскроу-счёт, для чего он нужен и как с его помощью купить квартиру в новостройке.
Что такое эскроу-счёт? Для каких видов сделок применяется?
Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, который используется для проведения безопасных расчётов между покупателем и продавцом. Размещённые средства не могут быть использованы ни одной из сторон, пока не будут выполнены обязательства, указанные в договоре, или до расторжения сделки. Такие счета применяются для проведения сделок с недвижимостью, при продаже ценных бумаг, бизнеса, при операциях с интеллектуальной собственностью, но чаще всего используются при долевом строительстве.
С 1 июля 2019 года компании-застройщики не могут принимать деньги напрямую, средства поступают на эскроу-счета – это сделано, чтобы обезопасить покупателей. В случае неисполнения обязательств застройщиком дольщики получают денежные средства обратно.
Определение участников сделки и других понятий
Депонент – участник долевого строительства, внёсший средства в банк на счёт эскроу.
Эскроу-агент – уполномоченный банк, где хранится депонируемая сумма. Агент выступает посредником между покупателем и продавцом.
Бенефициар – компания-застройщик, получатель депонируемой суммы.
Договор условного депонирования – договор счёта эскроу, заключённый между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом, на основе которого открывается эскроу-счёт.
Депонируемая сумма – средства, внесённые на счёт эскроу.
Срок депонирования – срок размещения депонируемой суммы. Обычно указывается срок планируемого ввода в эксплуатацию объекта строительства согласно проектной документации.
История появления в России
В 2012 году был разработан законопроект «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса РФ, а также отдельные законодательные акты РФ», где впервые были прописаны понятие договора условного депонирования и новый вид банковского счёта – эскроу-счёт.
С 1 июля 2014 года эти новые положения вступили в силу, но активно использовать новый вид расчёта в России стали с 1 июля 2019 года из-за новых правил долевого строительства. Теперь покупатель не напрямую передаёт деньги застройщику, а кладёт их на эскроу-счёт, и компания получает средства только после успешной сдачи объекта.
Подробное описание схемы действия
Кому принадлежат деньги на эскроу?
Средства на счёте эскроу принадлежат депоненту вплоть до расчёта, который происходит, когда бенефициар выполняет все условия, прописанные в договоре. С этого момента деньги принадлежат компании, в чью пользу открыт счёт.
Плюсы и минусы, подводные камни
Преимущества счёта эскроу:
- Стороны финансово защищены. Компания-застройщик получит средства после исполнения обязательств, а покупатель – свой объект недвижимости или все средства обратно в полном размере при расторжении сделки.
- Стороны имеют право выбрать перечень документов, которые будут являться доказательством заключения сделки и исполненных обязательств.
- Суммы до 10 000 000 рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов, тогда как деньги в ячейках не страхуются государством, а по аккредитивным счетам максимальный размер возмещения 1 400 000 рублей.
- Счёт нельзя арестовать.
Недостатки счёта эскроу:
- Не все банки могут открыть счёт эскроу.
- Для застройщика переход на такую систему расчёта невыгоден. Компания использует собственные или кредитные средства для строительства, что увеличивает стоимость квартир для покупателей уже на начальном этапе.
- Средства на счёте недоступны для снятия, вернуть их можно только расторгнув сделку.
- На средства, размещённые на счёте эскроу, не начисляются проценты, как на другие виды вкладов.
Могут ли приставы арестовать счёт?
Одно из преимуществ эскроу-счёта – сохранность средств, даже если приставы накладывают арест на имущество депонента. Фактически деньги на эскроу находятся уже не у покупателя, но ещё не у застройщика, поэтому в соответствии с частью 4 статьи 860.8 ГК РФ установлен запрет на арест или списание средств с эскроу-счёта.
Что в ФЗ и в ГК об эскроу-счетах?
Порядок взаимодействий между участниками долевого строительства регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004. Согласно статье 15.5 214-ФЗ счёт эскроу открывается банком для учёта и блокирования средств депонента в целях передачи этих средств бенефициару.
Банки не взимают комиссию за открытие и обслуживание счёта. Деньги вносятся после государственной регистрации ДДУ в Росреестре. Срок условного депонирования не может превышать 6 месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию согласно проектной документации и может быть продлён по заявлению участника долевого строительства, но не более, чем на 2 года. Права на денежные средства принадлежат дольщику до конца срока депонирования согласно статье 860.7 ГК РФ.
В случае расторжения договора долевого участия деньги возвращаются на счёт депонента в течение 14 рабочих дней со дня погашения государственной регистрации ДДУ в Росреестре. Если дольщик продаёт объект по переуступке, покупатель становится новым владельцем счёта эскроу.
Сравнение с банковской ячейкой и аккредитивом
Для расчётов по сделкам с недвижимостью также используют банковские ячейки и аккредитив.
Банковскую ячейку арендуют для передачи наличных средств, этот вид расчёта является одним из самых популярных на рынке вторичной недвижимости.
Аккредитив – это способ безналичного расчёта между покупателем и продавцом, его нередко называют виртуальной банковской ячейкой. Стороны заключают договор с уточнением, что денежные средства будут переданы через безотзывный аккредитив, также указывается перечень документов, которые будут являться доказательством исполненных обязательств.
Покупатель открывает счёт, куда вносит деньги, оплачивает комиссию банку за оформление аккредитива и передаёт его продавцу. Когда условия договора выполнены, продавец предоставляет банку подтверждающие документы и аккредитив, после чего банк проводит проверку и переводит деньги со счёта покупателя на счёт продавца.
Счёт эскроу и аккредитив похожи между собой и наиболее выгодны и безопасны при расчётах, но используются в разных видах сделок с недвижимостью. По закону эскроу применяется при долевом участии, а аккредитив подходит при покупке вторичной недвижимости.
