Доверенность на покупку квартиры

Как правильно оформить доверенность на покупку квартиры?

Доверенность на покупку квартиры – документ, который дает возможность совершать необходимые действия, связанные с приобретением недвижимости. Она заверяется подписью нотариуса и составляется в письменном виде.

Когда необходима доверенность?

​Доверенность необходима в ситуациях, когда доверитель не может лично заниматься вопросами приобретения квартиры. В этом случае он может выбрать человека, которому полностью доверяет. Она может понадобиться в следующих случаях:

• недвижимость оформляется одним супругом;
• доверитель ограничен в физических возможностях из-за тяжелой болезни, инвалидности или преклонного возраста;
• доверитель не может присутствовать лично из-за того, что далеко живет.

Основные виды

Существует несколько вариантов доверенности, которые могут использоваться для приобретения недвижимости. Среди них можно выделить следующие:

1. Генеральная. Нотариусы нигде не указывают именно такую формулировку, но она применяется повсеместно. Эта доверенность позволяет осуществлять необходимые действия с недвижимостью доверителя и предоставляет самые широкие полномочия.
2. С правом передоверия. Обычно подобную доверенность выдают риелтору, чтобы можно было совершить однократное действие с квартирой. Например, она дает возможность агенту подать документы в Росреестр на регистрацию без вашего личного участия.
3. Доверенность покупателя. Она дает возможность внесения денег и право подписи при заключении договора купли-продажи. В ней важно указать адрес объекта недвижимости и стоимость покупки.

Кто может заверить доверенность?

Чтобы оформить доверенность на покупку квартиры в другом городе, будущий доверитель должен обратиться к нотариусу через личный прием. Документ подписывается при нотариусе. Затем он заверяется его печатью и подписью. Если человек находится в условиях, не позволяющих обратиться к нотариусу, заверить документ могут следующие должностные лица:

• командир воинской части;
• руководитель больницы, если гражданин находится на лечении и одновременно является военнослужащим;
• начальник исправительного учреждения, если будущий доверитель осужден к лишению свободы;
• капитан судна моряков;
• посол или консул, если доверитель проживает в другом государстве;
• глава районной администрации, если в местности нет нотариуса.

Содержание документа

Доверенность на приобретение квартиры может иметь только письменную форму. Документ должен иметь оттиск юридической конторы, которая его заверяла. Доверить совершение действий по покупке недвижимости можно только совершеннолетнему лицу. Ее оформляют при непосредственном присутствии доверителя.

Доверенность должна включать основные сведения о доверителе и его представителе – паспортные данные, дату рождения, ФИО, адрес фактического проживания и регистрации по месту жительства.

Важно, чтобы в документе присутствовала информация о тех действиях, которые поручаются доверенному лицу. Указывается возможный срок использования. Если это необходимо, указывается право передоверия. Существую следующие правила составления документа:

1. Доверенность можно оформить на несколько лиц. Также она может быть оформлена несколькими лицами.
2. Государственные органы не обязаны принимать доверенности, составленные карандашом. То же относится к допискам, перечеркиванию и подчисткам. Страницы должны быть пронумерованы, если документ составлен на двух и более листах.
3. Текст должен быть напечатан или написан четким почерком. Формулировки должны быть четкими и ясными с указанием всех дат и сроков. Имена должны указываться без сокращений.

Необходимые документы

Доверенность нуждается не только в оформлении, но и в регистрации у нотариуса. Для этого он запрашивает следующий стандартный набор документов:

• паспорт доверителя;
• паспорт доверенного лица;
• адрес приобретаемой квартиры.

Обратите внимание! Адрес квартиры должен указываться в точности, как в правоустанавливающих документах.

Процедура оформления

Чтобы оформить доверенность, сначала необходимо записаться на прием к нотариусу. Он сообщит точную дату и время, перечислит необходимые документы. Если все в порядке, на процедуру оформления уйдет не больше 20-30 минут. Если полномочия передаются юридическому лицу, у нотариуса на изучение документов может уйти до 3 дней.

Чтобы оформить юридически грамотный документ, который будет полностью соответствовать всем требованиям законодательства, важно выполнить следующее:

1. Предоставить нотариусу полный комплект документов.
2. Предоставить полные сведения о лице, которому передается право действовать от имени доверителя. Важно проверить, чтобы в доверенности не было ошибок в его паспортных данных.
3. Перечислить нотариусу, какие конкретные действия должны совершаться от имени доверителя. Предоставить сведения о сроке действия доверенности.

Нотариус изучит предоставленные документы и составит доверенность. Далее он информирует клиента о всех последствиях решения. Он убеждается, что человек осознает все отрицательные и положительные моменты своего решения. После этого проставляется подпись доверителя. В конце нотариус заверяет документ своей личной подписью и печатью.

Если в качестве доверителя выступает физическое лицо, допускается только личное присутствие у нотариуса.

Когда доверенность считается недействительной?

Существуют условия, при наступлении которых доверенность перестает действовать. Это происходит в следующих случаях:

• отсутствует дата оформления;
• доверитель отозвал документ через нотариуса;
• доверитель умер;
• истек срок действия.

Срок действия указывается в доверенности. Если таких данных нет, по закону он составляет 1 год.

Таким образом, доверенность позволяет совершить покупку квартиры от имени доверителя, если у него нет возможности лично заниматься этим. Но она должна быть оформлена правильно. Если этого не сделать, у документа не будет юридической силы.

Покупка квартиры по доверенности: риски для покупателя

Иногда люди покупают или продают жилье, находясь по той или иной причине в другом городе. Один меняет место жительства в результате выхода на новую работу, другой – по причине заключения брака или поступления в университет. В такой ситуации возникает потребность в поручительстве. Чтобы купить квартиру без собственника нужна доверенность. Покупатель выписывает ее другому человеку или юридический компании на проведение сделки от своего имени. Какие риски несет в себе покупка недвижимости по доверенности, рассмотрим подробнее.

Что такое доверенность на приобретение квартиры

Доверенность – это документ, который дает выбранному лицу полномочия действовать от имени покупателя. Тот, кому выдана доверенность может:

• подписывать документы от имени покупателя;
• принимать решения.

Возможность совершить сделку по доверенности на приобретение квартиры закреплена в статье 182 ГК РФ. Сделку проводит одно лицо от имени другого. Покупателя, выдающего документ, часто называют исполнителем или принципалом, а получателя генеральной доверенности на покупку квартиры – поверенным или агентом.

Действия, доступные по доверенности

Рассматривать риски покупки квартиры по доверенности начинают с особенностей самого документа. В России граждане стараются вписать в нее все доступные действия, а не только подписание договора купли-продажи и регистрацию сделки в реестре. Однако юристы советуют выписывать доверенность только на одно конкретное действие и избегать расплывчатых формулировок. Например, «нотариальная доверенность на покупку недвижимости» – в эту фразу можно поместить любые действия.

Самые популярные действия для которых выписывают доверенность:

• Право на продажу или покупку квартиры в формате подписания договора и акта приема-передачи квартиры. Вписывать право получения денег не стоит, т.к. сегодня их легко перевести на карту продавца, воспользовавшись банковским переводом или платежным терминалом.
• Право представлять интересы. Подразумевается, что агент только договаривается, проводит осмотр квартиры, но не подписывает документы – это сделает покупатель при личной встрече с продавцом. Такие доверенности на право покупки недвижимости выдают риелторам или другим представителям покупателя.
• Право на подписание акта приема передачи квартиры и передачу ключей. Такую доверенность выдают, если продавец и покупатель подписали документы, но в силу обстоятельств, продавец освободит квартиру не в день подписания сделки на квартиру по доверенности, а через неделю или позже. Поэтому покупатель не дожидается освобождения квартиры – он предоставляет агенту право получить ключи и зафиксировать факт освобождения жилья продавцом.

Виды доверенностей

Любая доверенность существует только в письменной форме. Обязательно подписывается доверителем. Специальные требования есть только к реквизитам, в остальном текст документа не ограничен стандартами. Доверенность подписывает тот, кто ее выдал и регистрирует у нотариуса. Последнее требование предусмотрено ст. 185.1 ГК РФ.

В зависимости от полномочий, которыми наделяют агента, документ делится на:

• генеральную доверенность;
• специальную доверенность.

Генеральная представляет собой документ, который позволяет агенту действовать от имени своего принципала по ряду вопросов. Специальную оформляют, чтобы предоставить полномочия для выполнения конкретной работы.

Как только работа выполнена, необходимость в доверенности пропадает. Поэтому в доверенности необходимо указывать срок действия. Если он не указан, то документ действителен в течение года с даты составления (ст. 186 ГК РФ). Доверенность сохраняет силу до окончания срока действия или до момента отмены.

Процедура выдачи доверенности

Опасно ли покупать квартиру по доверенности? Чтобы уменьшить риски при покупке недвижимости по доверенности, ее оформляют в присутствии нотариуса. Если этого не сделать, то не удастся зарегистрировать переход права собственности в государственных органах. Тот, кто выписывает доверенность, вместе с агентом приходят к нотариусу. С собой они берут паспорта и правоустанавливающие документы на недвижимость, о которой идет речь.

Стоимость оформления доверенности

Цены на оформление доверенности регулируются на уровне местных властей. Итоговая стоимость включает госпошлину и оплату услуг нотариуса. В Москве доверенность, чтобы купить квартиру обойдется примерно в 2000 руб., где 3/4 – это госпошлина. Отзыв доверенности – тоже платная услуга. Цена в Москве – от 500 руб.

Отзыв доверенности

В интернете можно найти много статей, в которых покупателей недвижимости пугают мошенничеством со стороны продавца, выдавшего доверенность. Покупатель переводит деньги в тот же день, когда продавец отзывает свою подпись. Таким образом покупатель остается без денег, т.к. продавец признает документы, подписанные агентом незаконными.

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения, касающиеся законодательства о нотариате. Они введены, чтобы минимизировать опасность покупки квартиры по доверенности.

Теперь отзыв подписи при покупке квартиры через гендоверенность должен осуществляться в той же форме, что и ее выдача. Если доверенность заверили нотариально, то и отказ тоже должен заверяться нотариально. Кроме того, момент отмены подписи в сделке по доверенности на квартиру связали с фактом уведомления агента. Он должен получить письменное уведомление (ст. 189 ГК РФ).

Кроме того, граждане получили возможность проверить актуальность доверенности. Такая информация содержится на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Принятые меры сделали сделки по покупке квартиры через генеральную доверенность более прозрачными. Еще один источник информации о доверенностях – Единая информационная система нотариата (ЕИС). После того, как продавец отозвал нотариально заверенный документ, нотариус вносит это действие в ЕИС. Просмотреть информацию в базе может любое заинтересованное лицо.

Риски, связанные с покупкой недвижимости по доверенности: оформление документа

Покупка квартиры по генеральной доверенности несет риски и для покупателя, и для продавца. Доверием продавца могут злоупотребить. Поэтому для него основные недостатки связаны с личностью агента:

1. Компетентность агента может быть поставлена под сомнение позже. Уже после подписания документов.
2. Если покупатель берет ипотеку, чтобы купить недвижимость, то банк может потребовать оформить доверенность на покупку квартиры по специальной форме или запретить покупку из-за ненадежности продавца.
3. Агент может злоупотребить доверием и оказаться мошенником.

Поэтому продавцам рекомендуют поручать продажу квартиры третьему лицу только в случае крайней необходимости. Избежать ответственности за действия агента не получится.

Риски покупки квартиры по доверенности для покупателя

Поддельная доверенность – один из основных рисков покупки по доверенности до 2017 года. Требуйте нотариально заверенный документ и проверяйте его в действующих базах. Косвенными признаками мошенничества служит то, что агент не дает контакты владельца, или покупатель не смог проверить личность владельца.

Черные риелторы – еще одна сложность покупки квартиры по доверенности. У них популярны доверенности, полученные обманным путем. Под видом оказания помощи пожилого человека заставляют подписать документы. Затем продают квартиру и оставляют покупателя судиться с настоящим владельцем, который даже не знал о сделке. Чтобы не стать жертвой мошенников, стоит проверять личность владельца квартиры и не связываться с ситуациями, когда есть риск, что владельца признают недееспособным по суду, а сделку покупки квартиры по доверенности аннулируют.

Плюсы и минусы покупки квартиры по доверенности

Чтобы решить, стоит ли покупать квартиру по доверенности, нужно рассмотреть достоинства и недостатки. Применяют их к собственной ситуации.

Главное преимущество заключается в экономии времени. Сторонам сделки не нужно все делать самостоятельно. Достаточно оставить за собой ключевые моменты, а выполнение рутинных действий возложить на агентов по недвижимости или тех, кто будет действовать от вашего имени по доверенности на покупку.

• Скорость, с которой может быть завершено приобретение недвижимости по доверенности. Многие люди не имеют достаточно времени, чтобы самостоятельно вести переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, ездить осматривать квартиры, проверять юридическую чистоту документов. Возможность переложить часть действий на агента ускорит совершение покупки жилья по генеральной доверенности.
• Психологический комфорт. Не все люди готовы настаивать на собственной цене или своих условиях. Для них выдача нотариальной доверенности для покупки квартиры – это способ переложить обсуждения и споры на другого человека.
• Простота. Ничего сложного в том, чтобы выдать доверенность нет.

• Превышение лимита. Допустим, покупатель планировал получить скидку 10% от цены, но агент убеждает, что 5% – это «уже хорошо в этом городе и в этих условиях». Те, кто не умеет настаивать, могут заключить сделку на менее выгодных условиях.
• Риск мошенничества при покупке квартиры по доверенности. Доверять постороннему человеку всегда рискованно.

Отвечая на вопрос, опасно ли покупать квартиру по генеральной доверенности, стоит помнить, что риски связаны с невнимательным отношением покупателя или продавца к другим сторонам сделки, излишней доверчивостью и беспечным отношением к проверке документов. Проверяйте регистрацию доверенности и юридическую чистоту сделки, тогда вы не пострадаете от мошенничества.