Документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Имущественные права граждан, находящихся под опекой (независимо от их возраста) должны защищать их опекуны. Однако, некоторые опекуны пытаются использовать не принадлежащее им имущество в своих корыстных целях. Именно поэтому установлен ряд ограничений на продажу ценного движимого и недвижимого имущества подопечных, в том числе и на продажу жилых помещений.

К примеру, без согласия органов опеки и попечительства и последующего удостоверения сделки у нотариуса Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи.

Имеет ли право опекун продавать имущество опекаемого им несовершеннолетнего или недееспособного?

В соответствии со ст. 37 ГК РФ, опекун может распоряжаться доходами своего подопечного. Но необходимо иметь в виду, что доступными для опекуна являются пенсии, различные пособия и алименты, выплачиваемые в пользу подопечного. Все перечисленные денежные выплаты перечисляются на номинальный счет законного представителя ребенка и дополнительного разрешение на их использование не требуется. Однако стипендией или зарплатой воспитанника может распоряжаться только он сам.

Но и доступные опекуну денежные выплаты он не может использовать так, как ему заблагорассудится. Согласно Постановлению Правительства № 423 от 18.05.2009 года опекун обязан ежегодно отчитываться о расходовании денежных средств подопечного. Но не всех. Необходимо будет отчитаться за денежные средства, потраченные на:

1. Покупку товаров стоимостью в два и более прожиточных минимума.
2. Содержание находящегося в собственности у несовершеннолетнего жилья.
3. Затраты, связанные с лечением малыша.

Все перечисленные выше расходы должны быть подтверждены чеками либо иными средствами, к примеру, выписками из банковских счетов.

Незначительные траты, к примеру:

• покупка одежды, обуви для подопечного;
• расходы на питание;
• затраты на развлечения, игрушки, походы в кино и т.п.

подтверждать не нужно и отчитываться за них тоже не требуется.

Итак, опекун не иметь права использовать в личных целях имущество своего подопечного, поэтому он не может продавать, дарить, завещать его собственность. С другой стороны, забота о сохранности имущества ребенка входит в обязанности взрослого, поэтому опекун обязан ежегодно предоставлять в ООП отчет о сохранности детского имущества.

Иногда возникает необходимость в продаже какого-либо дорогостоящего имущества несовершеннолетнего, к примеру, принадлежащего ему жилого помещения. В этом случае сначала необходимо будет получить разрешение отдела опеки и попечительства на осуществление сделки, в противном случае нотариальная контора откажется удостоверять договор купли-продажи и сделка не состоится.

Требования при продаже квартиры

Органы опеки и попечительства дадут разрешение на осуществление сделки купли-продажи детской квартиры только при соблюдении некоторых условий, а именно:

1. Заявитель должен быть официальным представителем несовершеннолетнего собственника жилого помещения и действовать строго в интересах этого собственника.
2. Жилое помещение, принадлежащее ребенку, может быть продано только с одновременной покупкой равноценной продаваемой квартиры. Для подтверждения равноценности жилых помещений должна быть проведена независимая оценка как реализуемого, так и приобретаемого жилья на предмет определения их рыночной стоимости.
3. В наличии должны быть все документы как на продаваемое, так и на приобретаемое жилье.
4. При выявлении государственным представителем любых нарушений по сделкам с жильем несовершеннолетнего, договоры купли-продажи аннулируются.
5. Новое жилое помещение не должно быть меньше или хуже того, которое было в собственности ребенка до продажи. Другими словами, в результате сделки ухудшение жилищных условий подопечного не допускается.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

Начиная с 2016 года все сделки с недвижимостью, находящейся в собственности несовершеннолетних детей, подлежат обязательному удостоверению в нотариальной конторе. Более того, начиная с 2019 года, сотрудники нотариата самостоятельно передают документы при государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестр. Именно поэтому продажа жилого помещения без участия в сделке нотариуса невозможна.

Так как главной функцией нотариальной конторы считается удостоверение сделки купли-продажи при обязательной проверке ее законности, детские имущественные права надежно защищены.

Дополнительная защита детской собственности возложена на отделы опеки и попечительства. Специалисты ООП отслеживают сохранность недвижимости несовершеннолетнего в реальном времени, поэтому без согласия ООП совершение сделки невозможно.

Пошаговая инструкция

Алгоритм действий опекуна при получении разрешения на сделку купли-продажи жилого помещения подопечного следующий:

1. Предварительная консультация в отделе опеки и попечительства.
2. Подготовка к сделке и сбор документов.
3. Подача заявления о разрешении на оформление сделки купли-продажи.
4. Получение разрешения.

Необходимо помнить, что в интересах подопечного в возрасте от 0 до 13 лет включительно на всех этапах совершения сделки действует законный представитель ребенка. Он самостоятельно принимает решение о продаже квартиры или дома, связывается с покупателем, договаривается с ним, получает разрешение органов опеки, посещает нотариальную контору и т.д.

Если же подопечный уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то заявление о разрешении на продажу жилого помещения подает сам несовершеннолетний. В этом случае опекун обязан дать письменное согласие на продажу жилья, а все документы подписывает сам несовершеннолетний.

Получение консультации

В каждом регионе законодательство в этой сфере несколько отличается, именно поэтому целесообразнее будет получить предварительную консультацию в отделе опеки и попечительства. В этом случае специалист отдела подскажет условия проведения сделки, расскажет о правилах ее проведения, проконсультирует по другим позициям.

Так как российское законодательство запрещает лишать несовершеннолетнего его единственного жилого помещения, сотрудник органов опеки и попечительства предложит следующие варианты продажи жилого помещения подопечного:

1. Прежде чем приступить к продаже квартиры подопечного – передать ему в собственность альтернативное жилое помещение. Обязательное условие – новое жилье должно быть не меньше и не дешевле старого.
2. Открыть личный счет несовершеннолетнего, на который перечислить средства от продажи квартиры. Обязательное условие – никто не имеет права пользоваться средствами со счета до наступления совершеннолетия ребенка.
3. Обязательство опекуна об использовании денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения подопечного на покупку другого жилого помещения или его доли. Обязательное условие – одновременное совершение обеих сделок.

Во всех трех случаях заявитель обязан не просто подтвердить совершение сделки, перечисление средств на детский счет либо выделение детской доли во вновь купленном жилом помещении, но и представить в ООП документы, подтверждающие этот факт.

Подготовка

Подготовка к сделке купли-продажи займет намного больше времени, чем сама сделка. В большинстве случаев это происходит потому, что взрослый должен доказать сотрудникам отдела опеки и попечительства, что детские имущественные права защищены.

Для этого он должен выполнить один из трех вариантов:

1. Открыть именной детский счет на имя подопечного, куда после продажи детской недвижимости будут перечислены денежные средства. Такой вариант возможен в тех случаях, когда причиной продажи детской недвижимости становится переезд семьи в другой регион. Следует помнить, что органы опеки и попечительства крайне неохотно разрешают опекунам продавать детское жилье без достаточно веских оснований. Охотнее разрешат продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, если она признана ветхой или аварийной, либо у несовершеннолетнего в собственности, помимо предназначенного для продажи, имеется другое жилое помещение.
2. Заключить предварительный договор купли-продажи. Это возможно в тех случаях, когда одновременно с продажей старой квартиры планируется покупка новой и средства от продажи детского жилья планируется направить на покупку альтернативного жилья. С 2016 года предварительный договор в обязательном порядке должен быть оформлен в письменном виде и заверен в нотариальной конторе.
3. Предъявить сотрудникам ООП документы, из которых следует, что подопечный взамен реализуемой квартиры уже получил в собственность другое равноценное по площади и стоимости жилое помещение.

Сбор документов

Для получения разрешения на продажу жилого помещения, принадлежащего подопечному, воспитатель должен собрать следующий пакет документов:

• паспорт гражданина РФ;
• постановление местной администрации о назначении его опекуном;
• удостоверение опекуна;
• свидетельство о рождении подопечного;
• любой правоустанавливающий документ на жилое помещение, предназначенное для продажи;
• выписка из ЕГРН;
• нотариально заверенный предварительный договор о покупке альтернативного жилого помещения либо документ о передаче доли жилого помещения подопечному;
• выписка из домовой книги;
• иные документы (по запросу ООП).

Подача заявления

Точной формы заявления о выдаче разрешения на продажу детской недвижимости нет, но, в любом случае, в заявлении должны быть указаны следующие сведения:

• наименование местного муниципалитета;
• сведения о заявителе;
• название документа;
• информация о назначении опеки и сведения о подопечном малыше;
• причины, по которым требуется продажа жилого помещения;
• сведения об альтернативном жилом помещении несовершеннолетнего;
• реквизиты предварительного договора купли-продажи;
• ходатайство о выдаче разрешения на совершение сделки;
• перечень прилагаемой к заявлению документации;
• дата и подпись.

Получение разрешения

Разрешение (либо запрет) на продажу детской недвижимости выпускается в виде постановление органа местного самоуправления. В документе содержатся сведения о возможности (либо невозможности) продажи жилого помещения подопечного.

В тех случаях, когда заявитель получает положительное решение, оно прилагается к документам на продажу дома или квартиры. Оригинал остается в нотариальной конторе, а копия передается в Росреестр.

В какую опеку обращаться?

Вне зависимости от того, где находится жилое помещение, предназначенное для продажи, обращаться за разрешением следует в отдел опеки и попечительства по месту регистрации малыша. так как в законодательстве предусмотрено, что несовершеннолетний подопечный должен быть зарегистрирован по месту жительства его опекуна, обращаться за разрешением необходимо только в тот отдел опеки, в котором семья стоит на учете.

Даже в тех случаях, когда опекаемый уже достиг возраста шестнадцати лет и проживает отдельно от попечителя, к примеру, он учится в другом городе или регионе, получение согласия ООП на сделку купли-продажи его квартиры все равно происходит по месту учета замещающей семьи, то есть, по месту регистрации попечителя.

Как долго рассматривается заявление?

Строгого срока рассмотрения заявления законом не установлено, он зависит от административных регламентов предоставления услуг субъектов РФ. Чаще всего заявление рассматривается от 14 до 30 календарных дней, причем, самостоятельное увеличение срока рассмотрения документа отделом опеки и попечительства не допускается.

Уменьшение срока также вряд ли возможно, так как процедура рассмотрения ходатайства довольно сложная, обычно собирается комиссия по опеке, которая изучает каждый представленный заявителем документ, затем все документы должен изучить юрист местного муниципалитета, и только потом готовится проект постановления, который затем подписывается главой администрации.

Сколько действует согласие на продажу жилого помещения?

Согласие на совершение сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, действует до момента завершения этой сделки. Так как в документ включены сведения о потенциальных покупателях, продажа детской недвижимости третьим лицам невозможна. Если сделка по каким-либо причинам сорвалась, и опекун решил продать жилье другим покупателям, он должен будет обращаться в органы опеки за новым разрешением на продажу.

Точный срок действия каждого разрешения указывается в конкретном постановлении. Если дата окончания действия документа отсутствует, то пол умолчанию считается, что разрешение на продажу действительно в течение одного года.

Важно. Если предварительный договор купли-продажи по каким-либо причинам теряет юридическую силу, разрешение о продаже жилого помещения сразу же становится недействительным.

Почему опека может отказать?

Скорее актуальнее будет звучать вопрос, почему опека может не отказать, так как на практике в подавляющем большинстве случаев следует отказ в выдаче разрешения на продажу детского жилья. Исключение – одновременная покупка для подопечного другого, равноценного по стоимости, размеру и комфорту жилого помещения.

Что делать, если опека отказала?

Если опекун уверен, что отдел опеки, отказав в выдаче разрешения на продажу его жилья, каким-либо образом нарушил права подопечного, он имеет право обратиться в суд с тем, чтобы оспорить данное решение местного муниципалитета. Для этого заявитель должен представить в суд постановление отдела опеки и попечительства об отказе в выдаче разрешения на сделку купли-продажи. Исковое заявление должно быть подано не позднее, чем через 14 дней с момента получения документа.

Но вы должны быть полностью уверены, что ООП отказал вам незаконно, так как сотрудники органов опеки и попечительство, в первую очередь, защищают право собственности вашего подопечного, и если у них появится хоть малейшее сомнение в прозрачности сделки, разрешение на продажу квартиры выдано не будет.

Итак, мы выяснили, что самым важным этапом при проведении сделки купли-продажи детской недвижимости, является получение от органов опеки и попечительства разрешения на проведение сделки. Отказы на продажу детского жилья достаточно часты, органы опеки и попечительства считают, что лучше несколько раз запретить прозрачную и законную сделку, чем совершить ошибку и один раз разрешить куплю-продажу, которая каким-либо образом будет ущемлять права несовершеннолетнего.

Если же вы сомневаетесь, что отказали вам законно, либо считаете, что органы опеки своим отказом нарушили права вашего подопечного, вы можете обратиться за консультацией или другой юридической помощью к специалистам нашего сайта.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Документы для опеки при покупке квартиры

Законодательство Российской Федерации не содержит запретов по поводу покупки квартиры на несовершеннолетних лиц. Но в зависимости от возраста они обладают полной или ограниченной дееспособностью, поэтому их интересы представляют законные представители (родители, опекуны). Контролируют соблюдение интересов и прав в ходе сделок с недвижимостью органы опеки и попечительства. Именно эта инстанция выдает разрешение (иногда отказ) на сделку купли-продажи на основании предоставленного заявителем пакета документов.

✅ Зачем и когда нужно подавать документы

Если отчуждение или уменьшение имущества несовершеннолетних лиц невозможно провести без согласия органов опеки и попечительства (ООП), то при увеличении (расширении) их имущества участие опекунских органов обычно не требуется, за исключением отдельных случаев. Речь идет о ситуациях, когда происходит продажа квартиры, собственником которой (единоличным или частичным) был ребенок. Родители не смогут совершить сделку, если одновременно не предоставят ему недвижимость взамен, например, купят новое жилье.

Главная задача органов – проследить, чтобы законные представители (родители, опекуны) не злоупотребляли своим правом распоряжаться имуществом несовершеннолетнего лица и обеспечили сохранение или улучшение условий его проживания за счет покупки новой квартиры.

Основной критерий, которым руководствуется комиссия при выдаче разрешения можно обозначить фразой «Больше и лучше можно, меньше и хуже – нет». При оценке ООП рассматривает не только количественные показатели (площадь, стоимость), но и качественные, поэтому важно учесть эти нюансы еще на этапе поисков будущего жилья. Недостаточно просто выбрать объект аналогичной площади. Важно также обеспечить не худшие (по сравнению с имеющимися) условия проживания. Речь идет:

• о наличии удобств (например, нельзя купить комнату в коммуналке взамен продаваемой полнометражной квартиры);
• о местоположении объекта (экологическая обстановка района, развитие близлежащей инфраструктуры, чтобы не было препятствий к посещению школы или детского сада и пр.).

✅ Заявление в органы опеки

Обращение в ООП оформляется в виде письменного заявления на имя начальника учреждения от обоих родителей, даже если они в разводе. Документ подается лично, но в отдельных регионах допускается направить его почтой при условии предварительного заверения у нотариуса. Следует также учесть, что заявление:

• Для детей до 14 лет: составляется без их присутствия и от имени родителей.
• Для детей 14-17 лет (включительно): составляется при личном присутствии и требуется написать отдельный экземпляр заявления, который заверяет подписью уполномоченный взрослый.

При написании потребуется указать:

• просьбу выдать разрешение;
• описание объектов недвижимости (продаваемого и покупаемого);
• правоустанавливающие документы с указанием доли несовершеннолетнего;
• обязательство предоставить подтверждение совершенной сделки.

Чтобы иметь представление о форме заявления, можно воспользоваться представленным ниже образцом. Заполнять его заранее нет необходимости, поскольку бланк выдается непосредственно в отделении ООП и его общая форма может отличаться в зависимости от места подачи.

✅ Какие документы подавать

Вместе с заявлением следует подать сопроводительные документы. Точный перечень будет зависеть от особенностей регионального законодательства и нюансов сделки, но в обязательный пакет, как правило, входят:

• Документальное подтверждение законного права представлять интересы ребенка: свидетельство о рождении или усыновлении, акт о назначении опекуном, паспорт.
• Паспорта родителей/законных представителей.
• Свидетельство о браке или его расторжении.
• Выписка с банковского счета на имя ребенка с определенной суммой (к примеру, в соответствии со стоимостью его доли).
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Кадастровый и технический паспорт.
• Выписки из домовой книги (так называемая справка о составе семьи) и финансово-лицевых счетов.
• Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
• Справка из БТИ об оценочной стоимости.
• Предварительный договор купли-продажи квартиры (при наличии).

Бумаги, касающиеся недвижимости, нужны как по продаваемому, так и по покупаемому объекту. В интересах заявителя предоставить максимально подробное описание и наиболее полный пакет документов на квартиру, которая будет куплена взамен продаваемого жилья. Таким образом, специалисты ООП смогут объективно оценить существующие и новые условия проживания ребенка.

Все представленные на рассмотрение документы подаются в виде подлинников и их копий. При этом важно обратить внимание на непросроченные даты выдачи.

Посещение органов опеки не ограничивается только подачей документов. Сотрудники учреждения, как правило, проводят собеседование, чтобы выяснить нюансы сделки по приобретению нового жилья, в том числе узнать мнение ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет). В отдельных случаях ООП также может потребовать встречи с собственником покупаемой квартиры, чтобы именно он лично предоставил документы по своему жилью.

🔻 Дополнительные справки

В зависимости от обстоятельств совершения сделки в органы опеки могут потребоваться дополнительные справки:

• При отсутствии одного или обеих родителей: документальное подтверждение этого факта (свидетельство о смерти, решение суда о признании без вести пропавшим и пр.).

Пример. Если ребенок живет с одним из родителей, а местонахождение второго неизвестно, можно обратиться в суд для признания последнего пропавшим без вести. Основанием для выдачи такого решения будет отсутствие какой-либо информации о лице в течение 12 месяцев. При более коротких сроках отсутствия (но не менее 2-х месяцев) альтернативой судебному решению будет справка УВД о проведении розыскных мероприятий.

• При лишении или ограничении родительских прав: соответствующее решение суда.
• При покупке квартиры в новостройке по договору долевого участия, которая будет оформлена на несовершеннолетнее лицо: в некоторых случаях потребуются документы о предоставлении альтернативной жилой площади. Это связано с тем, что такой способ приобретения недвижимости не гарантирует защиту прав инвесторов, в том числе лиц до 18 лет. Кроме того, следует учитывать, что ООП неохотно выдают разрешения на покупку недостроенного жилья, исключения возможны в отношении объектов высокой степени готовности.

✅ Сроки рассмотрения

На рассмотрение заявки и подготовку разрешения (отказа) ООП отводится не более 15 дней с даты подачи заявления (ст. 21 п. 3 закона №48-ФЗ), но на практике возможны задержки. Этот срок нельзя сократить без наличия уважительных причин. При этом в расчет не принимаются:

• подходящие к концу сроки действия предоставленных документов;
• подходящие к концу сроки внесения аванса, залога за квартиру;
• любые договоренности (в устной или письменной форме) со сторонами сделки, нотариусом и пр.

Если для подачи заявления обязательно присутствие обеих родителей, то прийти в назначенный день за результатом может только один из них. Выдача разрешения (отказа) – бесплатная услуга, которая не требует уплаты государственной пошлины или других платежей.

Органы опеки выдают разрешение на определенное действие в отношении конкретного объекта недвижимости. Например, покупку квартиры по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Первомайская, д. 45. кв. 113. Нельзя получить документ на совершение абстрактной покупки в будущем.

Срок действия самого разрешения зависит от региона оформления. Например, в Крыму оно действует в течение 3-х месяцев, по истечении которых будет считаться недействительным (согласно приказу Минобразования Крыма № 767 от 03.08.2015). В большинстве субъектов РФ точный срок действия не оговаривается, поэтому документ считается действительным до момента востребования. Но важно учесть, что копии договоров об отчуждении недвижимого имущества несовершеннолетнего следует предоставить в ООП в течение месяца с даты выдачи разрешения (Письмо Минобразования РФ № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от от 20.02.1995).

Полученное разрешение следует приложить к пакету документов, которые будут подаваться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Кроме того, по завершении сделки следует отчитаться перед ООП, что куплена именно та квартира, на которую было оформлен документ. Подтверждением этому будет копия выписки о регистрации перехода права собственности (объекта в целом или его доли) на несовершеннолетнего.

✅ Основания для отказа

При рассмотрении запроса заявителя органы опеки оценивают возможные перспективы для ребенка при приобретении квартиры. В случае отказа на проведение сделки обязательно указываются мотивы такого решения. Наиболее распространенные варианты связаны с худшими характеристиками нового жилья или другими рисками для несовершеннолетнего:

• меньшая площадь;
• невыгодное местоположение (загрязненный район города, отсутствие инфраструктуры);
• необходимость вложения денег на начальных этапах строительства и пр.
• покупка в рассрочку с одновременной продажей имеющейся в собственности недвижимости.

Несоответствие хотя бы одному значимому параметру будет основанием для отказа. Но его выдача – еще не повод прекратить поиски нового жилья для семьи и ребенка, в частности. Можно изменить решение органов опеки в свою пользу, если учесть указанные замечания: выбрать квартиру большей площади, в более комфортном для проживания районе и пр. Кроме того, заявитель вправе оспорить отказ в судебном порядке.

Взаимодействие с органами опеки требует учета множества нюансов, которые зависят от обстоятельств конкретной ситуации. Сомневаетесь, какие документы нужно подготовить для подачи в вашем случае? Хотите узнать, какие шансы получить разрешение или отказ? Обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим юристам. Чтобы облегчить себе задачу и сделать покупку менее хлопотной, вы можете доверить опытным юристам выступить в качестве доверенного лица для решения вопросов с органами опеки, а также вести процедуру купли-продажи недвижимости от начала и до конца.