Договор приватизации жилого помещения квартиры

Особенности договора приватизации жилого помещения

Договор приватизации жилого помещения является документальным подтверждением факта передачи жилья муниципального или государственного фонда в собственность гражданам. Согласно ст. 7 ФЗ «О приватизации жилого фонда в РФ» договор – единственная форма осуществления гражданином своего права на приватизацию жилой недвижимости.

Особенности правовой сущности договора

Вся указанная в этом разделе информация соответствует ст. 7 ФЗ «О приватизации жилого фонда в РФ».

Данный документ оформляется предприятием, учреждением, органами местного самоуправления или государственной власти с гражданином, имеющим право на приватизацию жилья и желающим воспользоваться этим правом. За оформление документа не взимается государственная пошлина. Заверение у нотариуса не требуется.

Если данным жилым помещением имеют право пользоваться несовершеннолетние, они также обязательно включаются в договор. Это касается следующих категорий детей:

• Проживающие совместно с совершеннолетними гражданами, приватизирующими жилье в общую собственность.
• Проживающие отдельно от таковых лиц, но имеющие право на пользование данной недвижимостью.

Право собственности на приватизированную квартиру или другое помещение начинает действовать с момента регистрации договора в ЕГРП. Это означает, что само по себе подписание документа еще не дает гражданину права собственности. Оно наступает только после государственной регистрации, юридический признающей переход прав действительным.

Содержание документа

Стандартный договор приватизации жилого помещения содержит такую информацию:

• Информация об уполномоченном органе, выдающем разрешение на приватизацию.
• Информация о гражданах, подающих заявление. Если собственников несколько, указывают паспортные данные каждого из них.
• Адрес жилого помещения, технические характеристики (площадь квартиры, этажность, количество комнат).
• Права и обязанности собственника, членов его семьи.
• Подпись и печать должностного лица, ответственного за передачу помещения.

Заключение договора

Для подписания договора необходимо обратиться в уполномоченный орган, занимающийся вопросами приватизации жилья. Обычно такие органы работают при областной администрации.

Гражданин, желающий воспользоваться своим правом на приватизацию недвижимости, должен подать заявление и следующие документы:

• Паспорта граждан РФ (свидетельства о рождении детей для несовершеннолетних) на всех членов семьи, прописанных в жилом помещении.
• Технические документы на помещение (техпаспорт, выписка из домовой книги).
• Договор социального найма.
• Финансово-лицевой счет.
• Ордер на жилье или разрешение на приватизацию от окружной жилищной комиссии.
• Чек, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Дополнительный пакет:

на оформителя от всех членов семьи.
• Выписки из домовой книги по всем предыдущим местам проживания заявителя.
• Информация о детях, прописанных в квартире, но в настоящее время отсутствующих.

Документы будут рассматриваться в течение 2 месяцев.

Изменение договора

Изменение договора приватизации жилого помещения допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено условиями самого договора, законодательством РФ (в т. ч. нормами Гражданского кодекса).

Основные причины внесения изменения:

1. Внесение в договор лиц, которые ранее отказывались принимать участие в приватизации недвижимости.
2. Неправильные записи, из-за которых необходимо внесение исправлений.
3. Исключение из договора лиц, которые желают приватизировать иное жилье. Таковым правом гражданин может воспользоваться только единожды, поэтому приватизировать два жилых помещения запрещено.

После внесения изменений договор нужно снова зарегистрировать в соответствующих государственных органах. Только после этого исправления имеют юридическую силу.

Если одна из сторон (гражданин или предприятие, организация, орган местного самоуправления или государственной власти) откажется вносить изменения в текст документа, это не будет считаться нарушением законодательства.

При таком отказе вторая сторона может обжаловать данное решение в судебном порядке. Если было доказано, что одна из сторон нарушила условия договора, суд может обязать внести в документ изменения принудительно.

Расторжение договора

Расприватизация (расторжение договора приватизации) возможна либо по соглашению сторон, либо по решению суда. Гражданин может подать судебный иск и расторгнуть договор, если на то есть любые основания и при этом вторая сторона (учреждение, орган власти и прочие) отказывается идти на соглашение в досудебном порядке.

После расприватизации гражданин снова обретает право на разовую приватизацию жилья, находящегося в государственной, муниципальной, ведомственной собственности.

Суд может отказать в расприватизации по следующим причинам:

Договор приватизации

Соглашение, направленное на закрепление условий передачи жилого помещения в рамках процесса приватизации, оформляется в виде договора, к которому применимы положения Гражданского кодекса. Документ отражает процедуру отчуждения, определяет стороны и вынуждает участников сделки исполнять взятые обязательства.

В ходе приватизации неизбежно затрагиваются права граждан, что требует фиксации способа защиты интересов в договорном, претензионном и судебном порядке.

Закон дает возможность проявлять встречную инициативу, влиять на итоговые формулировки в соглашении.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

В основном нормативном акте – ФЗ-1541-1 – устанавливаются существенные условия приватизации квартиры, участники, а также регламентируются права и обязанности, к которым можно обращаться при образовании прав собственности. Социальный найм, являющийся неизбежным условием для владения подобным имуществом, описан в 8 главе Жилищного кодекса. В частности права перечислены в статьях 65-81 ЖК РФ.

Условия составления договора приватизации

Условия составления соглашения состоят из предмета и ограничений, предусмотренных законом. Предметом соглашения может быть:

• Изолированное помещение в многоквартирном доме.
• Частный дом или земельный участок.
• Комната в коммунальной квартире.

Невозможно заключение соглашения, если объект обладает следующими признаками:

• Имеет статус общежития;
• Находится на балансе, как аварийное или ветхое жилье;
• Не является государственной собственностью или участвует в программах, не подразумевающих приватизацию.

Подавать заявление могут граждане, достигшие 18 лет и являющиеся нанимателями квартиры. Допускается, что стороной может быть несовершеннолетний, обладающий соответствующими правами: юридические операции от его лица проводят органы опеки. Вторым участником сделки выступает государство в лице муниципалитета или управления Росимущества конкретной территории. Данная сторона определяется еще в договоре найма и не меняется со временем, в отличие от получателя.

Учитывая стоимость передаваемого имущества, договор должен быть обязательно заполнен в письменном виде. После того как проставлены подписи сторон, подобный вариант заключения гарантирует добровольность соглашения.

Типовой договор приватизации состоит из следующих пунктов:

1. Определение участников соглашения. Со стороны получателей предоставляются персональные данные, включая прописку. Органы власти представлены муниципальными жилищными отделами.
2. Описание объекта недвижимости с указанием реестрового номера договора найма. Договор должен содержать сведения об адресе, кадастровой площади и планировке, которая закреплена в техническом плане.
3. Права и обязанности участников соглашения. Подобные нормы должны позволить одной стороне обеспечить свои интересы, а другой – не нарушить их. Обязательно указывается порядок оспаривания договора и решения конфликтных ситуаций.
4. Ответственность, наступающая в случае нарушения прав.
5. Подписи.

Готовый к заполнению бланк соглашения можно скачать здесь: [Образец договора приватизации]. Подача документов производится лично.

Если заявитель не может обратиться сам, оформляется доверенность. В отношении любых документов, юридическое действие которых ущемляет права третьих лиц, требуется проводить нотариальное заверение.

Права и обязанности нанимателя при приватизации жилья

Перечень прав также закреплен в законе «О приватизации жилья» и включает в себя:

• Возможность инициировать процедуру приватизации самостоятельно, если не нарушены сроки, оговоренные в законе.
• Если приватизация по договору социального найма проводится первый раз, можно получить имущество бесплатно.
• Если в ходе процедуры ущемляются права, установленные законом, гарантируется судебная защита.
• Если отказ в приватизации мотивирован, продолжить занимать жилое помещение в соответствии с договором социального найма (соглашение не является недействительным).
• Дополнять документ в согласии с государственными органами, в частности менять состав участников, если это подтверждено документально.
• Требовать соблюдения оговоренных сроков и сохранять за собой право на улучшение жилищных условий в порядке очередности.

В то же время, подписав договор, гражданин обязуется следовать его пунктам и законам, распространяющимся на стороны. Помимо обязательств по своевременному подписанию соглашения и соблюдении интересов жильцов (включая несовершеннолетних), гражданин:

• Должен самостоятельно осуществлять ремонт помещения, включая капитальный, если это согласовано с жилищной инспекцией и коммунальными службами.
• Своевременно выплачивать через расчетный центр оплату за оказанные услуги. В перечень включается вода, газ, уборка мусора.
• Следить за надлежащим состоянием общего имущества, которое принадлежит всем жильцам многоквартирного дома.

Помимо установления прав и обязанностей нанимателей, закон также защищает интересы лиц, отказавшихся от приватизации. Данная категория может бессрочно проживать в помещении и не может быть выселена ни под каким предлогом.

Порядок составления договора приватизации

Соглашение составляется сотрудниками юридической службы муниципалитета, в частности, из жилищного департамента, которые должны учитывать действующий порядок приватизации. Зачастую договор является типовым, то есть используется повсеместно. Учитывая, что ситуации могут варьироваться (например, кто-то приватизирует жилье в долевую, а кто-то в совместную собственность), порядок приватизации квартиры по договору социального найма определяется Административным регламентом и инструкцией по работе с населением:

1. Формальным поводом к составлению документа является заявление гражданина, готовый бланк которого можно скачать здесь: [Образец заявления на приватизацию]. Если получатель квартиры имеет ходатайство о каких-либо изменениях в договоре, данные требования излагаются именно в тексте заявления.
2. Первичным приемом документов занимается секретариат или канцелярия (в зависимости от размера муниципалитета). Специалист должен проверить полноту представленных документов.
3. Вплоть до двух месяцев может длиться рассмотрение представленных бумаг и составление соглашения. Органы власти информируют граждан в течение 5 дней, если какие-либо требования не могут быть учтены.
4. Договор не может подразумевать смены жилого помещения, поэтому данное требование неприемлемо.
5. Спустя установленный срок, гражданин и прочие заявители, претендующие на данную квартиру, вызываются в администрацию на подписание бумаг. Данная процедура является правом – в случае несогласия с какими-либо условиями документа, лицо может отказаться от заключения и прибегнуть к судебной практике путем подачи иска.
6. Последующая регистрация производится в Росреестре.

Список документов

Основным элементом пакета документов при подаче является заявление, включающее в себя:

• Персональные данные автора прошения.
• Сведения адресного характера, касающиеся регистрации и фактического проживания.
• Описание просьбы по существу.
• Дополнительные условия, которые должны быть учтены при оформлении.
• Сведения о лицах, на которых должны быть оформлены права собственности.
• Краткое описание квартиры (согласно кадастровому плану).
• Наличие согласия или отказа со стороны прочих жильцов.

Заявление оформляется от руки и на бумаге. Передача осуществляется лично или по доверенности. Помимо него, предоставляются следующие документы:

• Договор соцнайма или ордер, дающие право на проживание в требуемой квартире.
• Паспорт заявителя.
• Справка о составе семьи (выдается в администрации) и о прописанных гражданах (форма №9). Ознакомится можно здесь: [Образец формы №9].
• Документы, подтверждающие соблюдение прав прочих жильцов (отказ или согласие составляется по образцу и удостоверяется нотариусом).
• Выписка из ЕГРП. Пример выписки можно скачать здесь: [Выписка из ЕГРП].
• Выписка из домовой книги.

Налог на имущество при приватизации жилья

Получение имущества в собственность, безусловно, является доходом – увеличением количества денежных или натуральных активов гражданина, что требует выплату соразмерного налога. В отличие от других сделок, стоимость квартиры исчисляется только на основании сведений из БТИ, показатели в которой существенно ниже рыночных.

Обязанность по уплате налога ложится на всех граждан, участвующих в приватизации, но только в соответствии с получаемой долей.

Если участник является несовершеннолетним, за него платят родители. По существу ФЗ-2003-1, применяется подоходный налог (НДФЛ), равный 13%. От выплаты освобождаются граждане, имеющие право на льготу (пенсионеры, инвалиды) или на имущественный вычет (в соответствии с законами региона).

Заключение

Договор приватизации квартиры позволяет осуществить передачу государственного имущества в частную собственность, соблюдая интересы как нанимателя, так и органов власти. Важные правовые аспекты процесса:

• Подписание договора осуществляется гражданами и представителями муниципалитетов.
• Имущество передается безвозмездно, но с необходимостью уплатить сборы.
• Договор формируется на основе поданного гражданином заявления.

Образцы заявлений и бланков

• Образец договора приватизации
• Образец формы №9
• Образец выписки из ЕГРП
• Образец заявления на приватизацию

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

1. Процесс приватизации
2. Условия составления договора приватизации
3. Государственный кадастр
4. Права и обязанности арендатора

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!