Решение № 2-27/2015 2-27/2015(2-6782/2014;)~М-6222/2014 2-27/52 2-6782/2014 М-6222/2014 от 27 апреля 2015 г. по делу № 2-27/2015
Кривцова Е.В. обратилась в суд с иском к Мамину А.А. о признании сделки недействительной, уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств.
В обоснование иска истица указала, что она приобрела у ответчика по договору купли-продажи от двухэтажный новый жилой дом и земельный участок по адресу: , общей площадью кв.м., и земельный участок площадью . За все имущество истец заплатила 6 000 000 рублей. Все документы по купле-продаже имущества готовил ответчик. Всего было подготовлено два договора — договор продажи дома и земли, по которому истец должна была уплатить 500 000 рублей за земельный участок и 1 000 000 — за дом, и второй договор купли-продажи неотделимых улучшений жилого дома на сумму 4 500 000 рублей. Ответчик пояснил истцу, что два договора ему необходимы для налоговых органов. Договор купли-продажи неотделимых улучшений является притворной сделкой, прикрывающей заниженную стоимость жилого дома для ухода ответчика, профессионально занимающегося продажей жилых домов, от налогов. В договоре отсутствует перечень неотделимых улучшений, в договоре указано, что в случае, если договор купли-продажи дома не будет зарегистрирован, покупателю будут возвращены 4 500 000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи неотделимых улучшений. Оба договора были заключены в один день. При передаче дома никаких дефектов истица не обнаружила, о наличии каких-либо недостатков дома ответчик истца не предупреждал. Ответчик убеждал истицу, что дом новый, очень теплый и проблем с проживанием в зимний период не возникнет. Однако, в процессе эксплуатации дома в осенний и зимний период оказалось, что дом построен некачественно, имеет много конструктивных дефектов. В ходе рассмотрения дела судом была проведена экспертиза, в ходе которой выявились продуваемая щель по фасаду дома, переувлажнение кирпичной кладки, высолы на поверхности кирпичной кладки. Также имеются повреждения внутренней отделки дома: следы протечек, отслоение обоев, следы переувлажнения и намокания элементов каркаса. Стены дома не сохраняют тепло, в зимний период температура в доме была от 13 до 18 градусов Цельсия. По результатам отчета о тепловизионном обследовании ограждающих конструкций жилого дома был составлен отчет от и выявлено нарушение теплоизоляции ограждающих конструкций, дефекты ограждающих конструкций внутри помещения с температурой ниже точки росы, несоответствие температурного режима поверхности внутренних ограждающих конструкций нормируемым значениям. Экспертами был сделан вывод о том, что часть конструкции функционально непригодны и влекут за собой снижение функциональных характеристик ограждающих конструкций в целом. Выявленные экспертами недостатки являются технически устранимыми. Стоимость ремонтно-восстановительных работ (внутренняя отделка), по мнению эксперта, составляет 155 990 рублей 75 копеек, стоимость наружных работ — 1 436 358 рублей 86 копеек. Истица просит признать недействительной ничтожную сделку — договор купли-продажи неотделимых улучшений жилого дома от и применить к ней правила сделки, которую стороны действительно имели в виду — договор купли-продажи от двухэтажного жилого дома и земельного участка по адресу: ; в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от дома соразмерно уменьшить покупную цену дома на 1 592 348 рублей; взыскать с ответчика излишне уплаченные по договору от денежные средства в сумме 1 592 348 рублей; взыскать расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг представителя 49 500 рублей, расходы на проведение тепловизионной экспертизы 10 000 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы 53 000 рублей.
В судебном заседании истица и ее представитель Сергеев А.С., действующий на основании доверенности от года, поддержали требования и доводы иска.
Представитель ответчика Непрозванова А.М., действующая на основании доверенности от года, иск не признала, суду пояснила, что Договор купли-продажи неотделимых улучшений не является притворной сделкой, истцу по этому договору были переданы гараж, находящийся на земельном участке, а также неотделимые улучшения в доме. Окна, двери, отопление, электропроводка, выгребная яма, отопление, электрификация, лестница также являются неотделимыми улучшениями. Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля А.Н. муж истицы, суду пояснил, что они с женой проживали на Севере, решили переехать поближе к детям и купили дом в . Сделка оформлялась риэлтором со стороны продавца. За дом и участок было заплачено 6 000 000 рублей. Дом был новый. Когда началась морозы, по фасаду пошли трещины, три стены полностью растрескались, как снаружи, так и внутри. Когда на улице было -30 градусов, в доме было не более 15 градусов при полной работе отопления. Зимой на кровле начали образовываться сосульки, вода протекала как снаружи, так и внутри стен. Летом перестала работать канализация. Газоснабжение они сделали сами.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Г.М. суду пояснила, что является соседкой истца, также приобрела дом у Мамина А.А. За дом и участок она заплатила ответчику 6 500 000 рублей, при этом было оформлено два договора — договор купли-продажи дома и участка и договор купли-продажи неотделимых улучшений. Дом был не до конца доделан, доделки они производили самостоятельно. Дом был не газифицирован, на втором этаже было холодно, они сами устраняли недостатки, ремонтировали крышу.
Заслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п.1 ст.554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Судом установлено, что между Маминым А.А. (продавец) и Кривцовой Е.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: , состоящего из земельного участка площадью 954 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: , и жилого дома площадью 153,5 кв.м., этажность:2, назначение: жилое, инвентарный номер , литер (том 1, л.д.18-19). Согласно п.3 вышеуказанного договора стоимость земельного участка определена в размере 500 000 рублей, стоимость дома — 1 000 000 рублей.
Имущество, указанное в договоре от года, было передано истцу по акту приема-передачи от года, в том числе Кривцовой Е.В. было передано движимое имущество, находящееся в доме, в количестве 24 наименований (том 1, л.д.20)..
Техническое состояние дома в акте было определено как удовлетворительное и пригодное для дальнейшей эксплуатации (том 1, л.д.20).
Помимо договора купли-продажи недвижимости от года, между Маминым А.А. (продавец) и Кривцовой Е.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений жилого дома, стоимость которых составила 4 500 000 рублей (том 1, л.д.17).
Как установлено в ходе судебного заседания и не оспаривается сторонами, по обоим договорам истица уплатила ответчику 6 000 000 рублей.
Оценивая действительность договора купли-продажи неотделимых улучшений жилого дома, суд приходит к следующему.
В силу п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Как видно из договора купли-продажи неотделимых улучшений, перечень этих улучшений в договоре не указан, в чем именно они заключаются, стороны пояснить не смогли. Суд отвергает доводы ответчика о том, что в состав неотделимых улучшений входит гараж, суд отвергает, поскольку вышеуказанное имущество не указано в договоре купли-продажи неотделимых улучшений. Окна, двери, отопление, электропроводка, выгребная яма, отопление, электрификация, лестница являются необходимыми элементами дома для использования его по назначению, в связи с чем не могут быть признаны неотделимыми улучшениями. Из пояснений свидетеля А.Н. также усматривается, что какие-либо неотделимые улучшения при купли-продаже недвижимости продавцом и покупателем отдельно не оговаривались, денежные средствами были заплачены за весь объект в целом.
В ходе рассмотрения дела судом была назначена и проведена строительно-оценочная экспертиза, порученная экспертам А.З. и С.А. По результатам данной экспертизы стоимость жилого дома по была определена в размере 5 600 000 рублей, что сопоставимо ос стоимостью дома с неотделимыми улучшениями по двум договорам купли-продажи (1 000 000 рублей + 4 500 000 рублей = 5 500 000 рублей).
С учетом вышеизложенного, суд полагает, что договор купли-продажи неотделимых улучшений от является притворной сделкой, прикрывающей действительную стоимость жилого дома, с целью занижения налоговой базы. Следовательно, данный договор должен быть признан недействительным, и к нему подлежат применению правила договора купли-продажи недвижимого имущества от года, заключенного между Кривцовой Е.В. и Маминым А.А. , и стоимость дома должна быть определена в размере 5 500 000 рублей.
В силу ст.557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п.1 ст.475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Как установлено по результатам проведения строительно-оценочной экспертизы, жилой дом по адресу: , не соответствует требованиям действующих строительных норм и правил. В нем имеются дефекты и недостатки, в том числе скрытые. Так экспертами установлено наличие продуваемой щели в месте опирания бруса на ростверк фундамента шириной 1 см, глубиной 18 см; на фасаде дома обнаружено переувлажнение кирпичной кладки, высолы на кирпичной кладке стен — следствие систематического намокания кладки фасада, растрескивание кирпичной кладки фасада, трещины в кирпичной кладке облицовки, движение деревянного каркаса вследствие переувлажнения основных деревянных элементов. Экспертами также обнаружено нарушение монтажа оконных блоков — наличие монтажной пены по периметру примыкания оконного блока к проему. Экспертами выявлено нарушение внутренней отделки: растрескивание керамической плитки стен в районе дверного проема, растрескивание затирочного шва керамической плитки на стенах, трещина в покрытии пола, потемнение обоев, следы протечки на обоях, отслоение обоев от поверхности стен, капельная протечка радиатора, вздутие напольного покрытия. На крыше обнаружено образование наледи и сосулек, наличие следов протечки, неправильная сборка прогонов крыши, отсутствие деревянной обрешетки при устройстве профилированного листа. Дефекты конструкции крыши и стен являются скрытыми. Большая часть дефектов являются критическими, т.е. часть конструкций являются непригодными (утеплитель стен и крыши, облицовка фасада) и влекут за собой снижение функциональных характеристик ограждающих конструкций в целом. Эксплуатация жилого дома по его прямому назначению (для проживания) без устранения недостатков невозможна. Нарушений правил эксплуатации дома со стороны истицы экспертами выявлено не было.
Наличие дефектов жилого дома подтверждается также Отчетом о тепловизионном обследовании ограждающих конструкций дома, составленного ООО «Д», согласно которому объект находится в работоспособном состоянии, но имеет дефекты в виде нарушения теплоизоляции ограждающих конструкций, дефекты ограждающих конструкций внутри помещения с температурой ниже точки росы, не соответствие температурного режима поверхности внутренних конструкций нормируемым значениям. Объект не соответствует санитарно-гигиеническим нормам по СНиП 23-02-2003.
Таким образом, приобретенный истицей жилой дом имеет недостатки, не указанные в договоре купли-продажи недвижимого имущества, в том числе скрытые. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы и Отчет о тепловизионном обследовании, сторона ответчика не представила, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не ходатайствовала. Факт продажи дома истцу со скрытыми недостатками подтверждается актом приема-передачи, в котором техническое состояние имущества определено как удовлетворительное и пригодное для дальнейшем эксплуатации, а также показаниями свидетеля А.Н.
Следовательно, истица имеет право на уменьшение покупной цены дома с учетом стоимости устранения отмеченных в заключении экспертов недостатков.
Так, согласно заключению экспертизы, стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков внутренних (отделочных) работ составляет 155 990 рублей 75 копеек, стоимость наружных работ — 1 436 358 рублей 86 копеек, т.е. в общей сложности 1 592 349 рублей 61 копейку. Обоснованных возражений относительно экспертного заключения стороной ответчика не представлено.
В силу п.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
С учетом заявленных требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1 592 348 рублей, необходимых для устранения недостатков приобретенного у ответчика жилого дома.
В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Положениями ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, расходы на оплату услуг представителя и другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из представленных в материалах дела договора возмездного оказания услуг от года, квитанции (том 1, л.д.51-53) следует, что в связи с рассмотрением настоящего спора истец оплатила юридическую помощь представителя в размере 49 500 рублей.
При определении суммы, подлежащей взысканию в качестве расходов по оплате юридической помощи представителя, суд учитывает, что представитель истца представлял ее интересы при подготовке и подаче искового заявления в суд, подготовке дела к судебному разбирательству, непосредственно участвовал в 6 судебных заседаниях. Принимая во внимание изложенное, с учетом характера, сложности, длительности и объема рассмотренного дела, а также, учитывая требования разумности и справедливости, суд находит необходимым определить сумму подлежащих компенсации ответчиком расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.
Истцом также понесены расходы на оплату Тепловизионного обследования 10 000 рублей (том 1, л.д.50), расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 53 000 рублей, которые также подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Иск Кривцовой Е.В. к Мамину А.А. о признании сделки недействительной, уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств удовлетворить полностью.
Признать договор купли-продажи неотделимых улучшений жилого дома, расположенного по адресу: , от года, заключенный между Кривцовой Е.В. и Маминым А.А. , ничтожной сделкой ввиду ее притворности.
Применить к договору купли-продажи неотделимых улучшений жилого дома, расположенного по адресу: , от года, правила договора купли-продажи недвижимого имущества от года, заключенного между Кривцовой Е.В. и Маминым А.А. , определив стоимость жилого дома общей площадью 153,5 кв.м., этажность: 2, назначение: жилое, инвентарный номер , литер , расположенного по адресу: , в размере 5 500 000 рублей.
Уменьшить покупную цену жилого дома, расположенного по адресу: , переданного по договору купли-продажи от Маминым А.А. Кривцовой Е.В. , на 1 592 348 рублей.
Взыскать с Мамина А.А. в пользу Кривцовой Е.В. излишне уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от денежные средства в сумме 1 592 348 рублей.
Взыскать с Мамина А.А. в пользу Кривцовой Е.В. расходы на проведение тепловизионного исследования 10 000 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы 53 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя 15 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?
Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Продажа неотделимых улучшений может быть оформлена путем указания на это в договоре купли-продажи квартиры, а также путем составления договора купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, расписки или обязательства.
Понятие неотделимых улучшений
По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то есть если неотделимые улучшения демонтировать, то квартира будет повреждена.
К неотделимым улучшениям можно отнести, например, установку (оборудование) душевой кабины вместо ванны, теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и пр.
При демонтаже неотделимых улучшений могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования (при демонтаже сплит-системы).
Оформить продажу неотделимых улучшений можно разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.
Заключение договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями
При продаже квартиры стоимость неотделимых улучшений может быть включена в общую цену квартиры по договору купли-продажи (ст. 421 ГК РФ).
Такой договор должен содержать данные продаваемой квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь) и описание неотделимых улучшений, цену квартиры с неотделимыми улучшениями, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (при наличии таковых) (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Заключение договора купли-продажи неотделимых улучшений
Зачастую на практике по соглашению между продавцом и покупателем стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом.
Например, может быть составлен договор купли-продажи неотделимых улучшений.
В таком договоре указывается следующая информация (ст. 421 ГК РФ):
данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные);
подробное описание неотделимых улучшений;
стоимость неотделимых улучшений;
Договор составляется в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
В данном случае стоимость неотделимых улучшений также не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а отражается в отдельном соглашении к договору.
Такое соглашение должно содержать указание на то, что стороны договора купли-продажи квартиры пришли к соглашению об изменении его условий, в остальном содержание соглашения аналогично содержанию договора купли-продажи неотделимых улучшений (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 453 ГК РФ).
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами договора (п. п. 2, 4 ст. 434, п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ).
Такое соглашение не требует государственной регистрации (ст. 164, п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Иные способы оформления продажи неотделимых улучшений
Продажа неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры также может быть оформлена путем составления и подписания продавцом одного из следующих документов (ст. ст. 408, 421, п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 434 ГК РФ):
расписки, подтверждающей факт передачи и получения денежных средств за неотделимые улучшения.
По общему правилу в расписке указываются данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные), сумма передаваемых денежных средств (цифрами и прописью), цель их уплаты (оплата неотделимых улучшений продаваемой квартиры), данные договора купли-продажи квартиры, место и дата составления расписки. Также в расписке можно описать неотделимые улучшения.
Во избежание риска оспаривания подписи продавца на расписке со стороны заинтересованных лиц ее рекомендуется составить путем собственноручного написания всего текста получателем денежных средств;
обязательства, содержащего указание на то, что продавец обязуется выплатить денежные средства в определенной сумме в случае расторжения договора купли-продажи квартиры. В остальном содержание обязательства аналогично содержанию расписки.
