Договор купли продажи квартиры в совместную собственность супругов (образец)
Важным аспектом при покупке квартиры супругами является вопрос о том, кто является собственником квартиры. Кто является собственником имущества? Какие права имеет другой супруг в этом отношении? Существуют ли в таком случае какие-либо особые вопросы, которые необходимо учитывать при составлении договора купли-продажи?
✅ Понятие совместной собственности
Жилье, приобретенное супругами во время брака, становится их общей собственностью, как и все остальное совместно нажитое имущество. Такое положение содержится в статье 256 Гражданского кодекса и статье 34 Семейного кодекса. При этом не имеет значения, кто указан в документах в качестве владельца или кто понес фактические расходы на приобретение недвижимости. Муж и жена являются равными собственниками и не могут самостоятельно распоряжаться имуществом без согласования с другим супругом (например, в случае последующей продажи).
Право совместной собственности в период брака не распространяется на подаренное и унаследованное имущество (статья 36 Семейного кодекса), и в этом случае оно не применяется, если между супругами заключен брачный договор, регулирующий право собственности на конкретное имущество.
Вышеприведенные утверждения относятся только к гражданскому браку, т.е. браку, зарегистрированному в ЗАГСе. В случае брака без гражданского брака, владельцем является лицо, чье имя указано в документе из ЗАГСа, которое является покупателем в соответствии с договором купли-продажи. Для того чтобы уравновесить права обоих партнеров, при покупке следует указать двух покупателей и соответствующие доли (например, ½ или другую пропорцию), в этом случае собственность будет не совместной, а долевой.
✅ Порядок покупки квартиры в совместную собственность супругов
Как правило, это стандартная процедура, не требующая участия нотариуса. Единственным дополнительным требованием является получение нотариального согласия на покупку от супруга, который не указан в договоре. Документ подписывается у любого нотариуса при наличии паспорта и свидетельства о браке. Прямых законодательных требований для получения согласия не существует, но если оно не получено, регистрационная служба может отказать в приеме документов или регистрации перехода права собственности, предупредив, что второй супруг может оспорить сделку.
🔻 Порядок действий
После того как супруги нашли подходящий дом и решили, кто будет заниматься куплей-продажей и кто будет заниматься документами, последовательность действий следующая:
- Переговорите с продавцом об условиях договора (цена, сроки, необходимость предоплаты и т.д.).
- Проверьте, является ли выбранная квартира юридически безвредной.
- Подготовьте заявление от мужа или жены о том, что они согласны на покупку.
- Подготовьте и подпишите договор купли-продажи.
- Арендодатель должен зарегистрировать документ о праве собственности на недвижимость в земельном кадастре.
- Подготовьте и подпишите декларацию о принятии.
- Согласен с продавцом, подтверждено квитанцией.
В зависимости от договоренности сторон и требований Росреестра, в некоторых регионах Российской Федерации приемка иногда осуществляется до регистрации.
🔻 Необходимые документы
Для завершения сделки и регистрации в Росреестре вам понадобятся следующие предметы:
- Паспорта сторон, участвующих в сделке (продавца и покупателя).
- Правоустанавливающие документы продавца на собственность. Подтвердите, на каких условиях продавец является собственником жилой недвижимости.
- Выдержка из USRN. Подтвердить актуальность титульного листа продавца (при условии, что дата выдачи предшествует сделке), указывающего на отсутствие других совладельцев и обременений на недвижимость.
- Техническая документация на объект недвижимости. Это позволит вам убедиться в отсутствии несанкционированных планов.
- Декларации, подтверждающие отсутствие зарегистрированных жильцов и отсутствие счетов к оплате.
В некоторых случаях от продавца требуются дополнительные документы. Например, разрешение органа опеки на продажу квартиры, если квартира была приобретена несовершеннолетним или малолетним гражданином. Если недвижимость была приобретена в браке, может также потребоваться согласие супруга продавца.
🔻 Расходы по сделке
Эти расходы представляют собой плату за заключение договора на покупку недвижимости и государственную пошлину за передачу права собственности. Государственная пошлина в размере 2 000 рублей должна быть оплачена в течение 5 дней после сдачи регистрационных документов.
🔻 Сроки
Если все необходимые документы получены, процедура продажи может быть завершена в течение нескольких дней. Большая часть времени уходит на государственную передачу собственности от имени покупателя. Срок зависит от способа подачи документов (на бумаге или в электронном виде) и места подачи заявления (через Росреестр или МФЦ). Законодательно регламентированный срок проведения регистрационных процедур, без учета выходных дней, составляет от 1 дня (при подаче документов в электронном виде) до 12 дней (при подаче документов в МФЦ и наличии у заявителя как регистрации земельного участка, так и кадастрового учета) (статья 16 Закона № 219-ФЗ). Задержки также возможны из-за большого количества заявлений или сбоев в программах Росреестра.
✅ Составление договора
Существует простая письменная форма и стандартизированное содержание соглашения. Сторонами являются продавец и покупатель (супруг, на имя которого впоследствии будет зарегистрирована квартира). Не стоит включать данные второго супруга в титульный лист, иначе он будет считаться полноправным покупателем, и недвижимость будет находиться в совместной собственности супругов, а не в общей. Документ должен быть составлен как минимум в трех экземплярах: для продавца, для покупателя и для подачи в ЗАГС.
🔻 Содержание документа
Документ должен содержать следующее:
- Название, дата и место совершения сделки.
- Личные данные сторон: ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные (номер, дата и орган, выдавший паспорт).
- Описание предмета договора — квартира. Полный адрес, кадастровый номер, площадь и другие характеристики объекта недвижимости, а также информация о документах на право собственности продавца.
- Цена недвижимости. Сумма указывается цифрами и словами. Сведения об авансовом платеже или депозите, если он был внесен ранее.
- Порядок поставки и расчетов за имущество. Будет ли играть роль юридический акт, принимающий передачу, или сам договор, условия его заключения и окончательный расчет между сторонами.
- Права и обязанности. Все условия и действия, необходимые для совершения сделки, предварительно согласованные между покупателем и продавцом, должны быть зафиксированы в письменном виде.
- Условия расторжения договора и ответственность сторон за невыполнение своих обязательств.
- Подписи продавца и покупателя вместе с расшифровкой.
🔻 Образец договора купли-продажи квартиры в совместную собственность супругов
✅ Совместный возврат НДФЛ
Покупка дома в совместную собственность дает супругам дополнительные преимущества в плане снижения налога на имущество. Она составляет 13% от стоимости жилья, но в пределах установленного законом лимита в 260 000 рублей (13% от 2 млн рублей). С 2014 года на него имеет право претендовать каждый из супругов, независимо от того, кто указан в качестве собственника в выписке из ЕГРЮЛ. Вот требования для получения титула:
- Наличие официальной работы и дохода с удержанным подоходным налогом;
- Российское гражданство;
- Вам необходимо подтвердить право собственности на недвижимость и расходы на покупку (например, расписка от продавца или банковские документы);
- Право на вычет входного налога не было использовано до настоящего времени.
В отношении недвижимости, приобретенной после 1 января 2014 года, вычет, который ранее был «привязан» к конкретному жилью, может быть заявлен на разные объекты недвижимости в разное время, при условии, что он не превышает максимальную сумму на одного человека.
Указанная максимальная сумма распространяется на каждого супруга, т.е. на семью она может составлять 520 000 рублей (если стоимость имущества составляет 4 млн. рублей и более). Однако супруги могут договориться о разделении вычета в любой пропорции от 0% до 100%. Один из них имеет право заявить вычет сейчас по приобретенной недвижимости, а другой может заявить его в будущем по другому жилью.
Вы хотите знать, какие подводные камни могут возникнуть при покупке жилья супругами в качестве совместных арендаторов? Юристы нашего сайта предлагают бесплатные консультации, на которых вы можете задать все интересующие вас вопросы и узнать, на что следует обратить внимание при заключении сделки. Специалисты также готовы сопровождать процесс продажи от переговоров с продавцом до регистрации свидетельства о праве собственности, чтобы ознакомить клиента с подозрительными ситуациями и минимизировать возможные риски.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!
Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!
Договор купли продажи квартиры в совместную собственность супругов (образец)
Важный момент при покупке квартиры супругами – определение собственника. Кому будет принадлежать эта недвижимость? Какие права будет иметь на нее второй супруг? Есть ли особенности при составлении договора купли-продажи в таком случае?
✅ Понятие совместной собственности
Квартира, приобретаемая супругами в период брака, становится их общей собственностью, как и любое другое совместно нажитое имущество. Такое положение утверждено ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ. При этом не имеет значения, кто именно указывается в качестве собственника по документам или несет фактические расходы по покупке недвижимости. Муж и жена имеют равные права владения и в дальнейшем не могут распоряжаться таким жильем самостоятельно, без согласования действий (например, последующей продажи) со вторым супругом.
Право совместной собственности в браке не касается подаренного и унаследованного имущества (ст. 36 СК РФ), а также не действует при наличии между мужем и женой брачного контракта, который регулирует в таком случае порядок владения тем или иным имуществом.
Выше речь идет только об официальном браке, то есть зарегистрированном в ЗАГСе. При покупке недвижимости в гражданском браке собственником будет тот, кто является покупателем согласно договору купли-продажи и чье имя значится в выписке из ЕГРН. Чтобы уравнять права обоих партнеров, нужно оформлять покупку с указанием двух покупателей и долей каждого из них (например, по ½ или в любом другом соотношении), соответственно в этом случае будет действовать режим не совместной, а долевой собственности.
✅ Порядок покупки квартиры в совместную собственность супругов
В целом процедура купли-продажи будет стандартной, участие нотариуса не требуется. Единственное дополнение касается необходимости нотариального согласия на покупку от супруга, который не упоминается в договоре. Документ оформляется в любой нотариальной конторе при наличии паспорта и свидетельства о браке. Однозначных требований законодательства об обязательном оформлении согласия нет, но при его отсутствии в Росреестре могут отказать в приеме документов или зарегистрируют переход права собственности, но с пометкой о возможности второго супруга оспорить сделку.
🔻 Порядок действий
После того, как супруги найдут подходящую квартиру и определятся, кто будет заниматься вопросами купли-продажи и фигурировать в документах, порядок дальнейших действий будет следующим:
- Обсудить с продавцом условия сделки (цену, сроки, необходимость предоплаты и пр.).
- Проверить выбранную квартиру на юридическую чистоту.
- Оформить нотариальное согласие на покупку от жены (мужа).
- Составить и подписать договор купли-продажи.
- Зарегистрировать право собственности на купленную недвижимость в Росреестре.
- Составить и подписать акт приема-передачи.
- Провести расчеты с продавцом, которые будут подтверждены распиской.
В зависимости от договоренности сторон и требований Росреестра в отдельных регионах РФ акт приема-передачи иногда составляется до регистрационных действий.
🔻 Необходимые документы
Для проведения сделки и дальнейшей процедуры регистрации в Росреестре понадобятся:
- Паспорта участников сделки (продавца и покупателя).
- Правоустанавливающие документы продавца на недвижимость. Подтверждают условия, на основании которых продавец стал собственником жилплощади.
- Выписка из ЕГРН. Подтверждает, актуальность права собственности продавца (при условии даты выдачи накануне сделки), дает представление об отсутствии других совладельцев и обременений по объекту.
- Техническая документация на недвижимость. Позволяет убедиться в отсутствии неузаконенных планировок.
- Выписки об отсутствии прописанных лиц и долгов по коммунальным платежам.
В отдельных случаях требуются дополнительные документы со стороны продавца. Например, разрешение на продажу квартиры от органов опеки, если квартира покупается у несовершеннолетнего или недееспособного гражданина. Также может понадобиться разрешение супруга продавца, если продаваемое жилье было куплено в период брака.
🔻 Расходы по сделке
При покупке квартиры расходы покупателя касаются непосредственно оплаты стоимости недвижимости по договору и государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности. Последняя составляет 2000 руб. оплачивается в срок до 5 дней после подачи документов на регистрацию.
🔻 Сроки
При наличии всех необходимых документов, процедуру купли-продажи можно провести за несколько дней. Основное время займет государственная перерегистрация недвижимости на имя покупателя. Ее продолжительность зависит от способа подачи документов (бумажная или электронная форма) и места обращения (в Росреестр или через МФЦ). Регламентированный законом срок регистрационных действий колеблется от 1 дня (при электронной подаче) до 12 дней (если документы подаются в МФЦ, а заявителю требуется одновременно регистрация права собственности и кадастровый учет) без учета выходных (ст. 16 закона № 219-ФЗ). Также возможны задержки в связи с большим количеством заявок или сбоями в работе программ Росреестра.
✅ Составление договора
Для договора предусмотрена простая письменная форма и стандартное содержание. Сторонами будут продавец и покупатель (тот из супругов, на имя которого планируется впоследствии оформить квартиру). Указывать в документе данные второго супруга не нужно, иначе он будет считаться полноценным покупателем, и речь уже будет идти не о совместном, а о долевом владении супругами недвижимостью. Документ составляется минимум в трех экземплярах: для продавца, покупателя и подачи в Росреестр.
🔻 Содержание документа
В документ вносится:
- Название, дата и место заключения.
- Личные данные сторон: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта (номер, дата и орган выдачи).
- Описание предмета договора – квартиры. Указывается полный адрес, кадастровый номер, площадь и любые другие характеристики недвижимости, а также сведения о правоустанавливающих документах продавца.
- Цена объекта. Сумма прописывается цифрами и прописью. Здесь же отражается информация об авансе или задатка, если он вносился ранее.
- Порядок передачи квартиры и расчетов. Указывается, будет ли составлен акт приема-передачи или его роль будет выполнять сам договор, а также сроки его заключения и окончательных расчетов между участниками.
- Права и обязанности. Прописываются любые условия и действия, необходимые для совершения сделки, о которых ранее договорились продавец и покупатель.
- Условия расторжения договора и ответственность сторон за неисполнение обязательств.
- Подписи продавца и покупателя с расшифровкой.
🔻 Образец договора купли-продажи квартиры в совместную собственность супругов
✅ Совместный возврат НДФЛ
Покупка жилплощади в совместную собственность обеспечивает супругам дополнительные преимущества по имущественному налоговому вычету. Его размер составляет 13% от стоимости квартиры, но в пределах установленного законом максимума 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.). С 2014 года право на его оформление имеет каждый из супругов, независимо от того, чье имя указано в выписке из ЕГРН в качестве собственника. Необходимыми условиями получения являются:
- наличие официального трудоустройства и доходов, с которых отчислялся подоходный налог;
- гражданство РФ;
- предъявление документов о праве собственности на недвижимость и расходах на ее покупку (например, расписка продавца или банковские документы);
- неиспользованное ранее право на имущественный вычет.
Если ранее вычет «привязывали» к конкретной квартире, то по недвижимости, приобретенной после 1 января 2014 года его можно получить по разным объектам в разное время, но в сумме на одного человека не выше установленного максимума.
Указанный максимум положен каждому супругу, то есть сумма на семью может составить 520 000 руб. (если жилье будет стоить 4 млн. руб. или дороже). При этом муж и жена могут согласовать между собой распределение вычета в любом соотношении, вплоть до 0 на 100%. Один из них вправе оформить вычет по покупаемой квартире сейчас, а второй – оставить такую возможность на будущее для другого жилья.
Хотите знать возможные «подводные камни» сделок по приобретению квартиры в совместную собственность супругов? Юристы нашего сайта предлагают бесплатные консультации, где можно задать все интересующие вопросы и узнать, на что прежде всего обращать внимание в процессе сделки. Специалисты готовы также сопровождать процедуру купли-продажи вплоть от переговоров с продавцом до регистрации права собственности, чтобы вовремя обратить внимание клиента на подозрительные ситуации и минимизировать возможные риски.