Договор купли-продажи доли квартиры с использованием материнского капитала

Договор купли-продажи доли квартиры с использованием материнского капитала

Использование материнского капитала – это отличная возможность улучшить жилищные условия семьи. Даже если у родителей не хватает денег на всю жилплощадь, можно заключить договор купли-продажи на долю в квартире. Плюс в том, что семье не придется тратить личные сбережения. Если цена доли небольшая, ее вполне можно оплатить средствами из государственной казны – маткапиталом.

Однако для успешности действий стоит разобраться с нюансами процедуры: что представляет собой доля, какое жилье можно купить, нужно ли уведомлять ПФР, как составить договор купли-продажи, где его заверить? Попробуем узнать о тонкостях процесса.

✅ Можно ли купить долю квартиры за материнский капитал?

Первое, с чем предстоит разобраться – можно ли приобрести долю, а не квартиру целиком. Ответ на этот вопрос связан с требованиями к жилому помещению.

Родители могут использовать материнский капитал (МК) лишь в том случае, если покупается самостоятельный объект, пригодный для проживания людей (ст. 15 ЖК РФ). Вопрос решается совместно с сотрудниками органа контроля. Таким органом является Пенсионный фонд Российской Федерации. Именно там хранятся и оттуда выдаются средства МК на улучшение жилищных условий семьи. Обращаться нужно в ближайшее отделение ПФ города или района.

Случаи, когда покупка допускается:

• Выкупаемая доля представлена отдельной комнатой – изолированным помещением (пример: комната в коммунальной квартире).
• Жилье отвечает требованиям СанПиНа – не угрожает жизни и здоровью людей, не стесняет их в действиях.
• Родители приобретают «последнюю долю», после чего жилье переходит в их собственность.

Невыделенная доля объектом сделки быть не может. Что это значит? Например, семья не сможет купить ⅓ долю в 2-комнатной квартире, которая не представлена комнатой. Также есть запрет на покупку любых долей в однокомнатных квартирах. Исключение – выкуп последней доли и оформление жилплощади в долевую собственность семейства.

Запрещается тратить маткапитал и на доли (комнаты) в ветхом или аварийном жилье (ст. 32 ЖК РФ). Основное требование – пригодность для проживания. Отсюда невозможность выкупа нежилых помещений, коммерческих объектов и т.д.

✅ Как правильно составить договор купли-продажи доли с использованием материнского капитала

Основное отличие договора купли-продажи (ДКП) с задействованием средств из госбюджета – дополнительные пункты. Текст документа отражает все моменты расчета с продавцом и сроки перечисления государственной субсидии.

Форма договора

Заполнение бланка ДКП происходит в присутствии нотариуса. Предметом сделки является доля в квартире, а значит без нотариуса не обойтись.

Форма договора – письменная (ст. 550 ГК РФ). Помимо двух участников соглашения, в сделке участвует Пенсионный фонд. Прежде чем указывать оплату с использованием маткапитала, нужно уведомить ПФ о своем намерении.

Содержание

Письменный договор купли-продажи между продавцом и покупателем должен включать следующие пункты и условия:

• полное наименование документа;
• дата и место оформления;
• сведения о сторонах – ФИО продавца и покупателя, реквизиты из паспортов, местожительства, даты рождения;
• информация о предмете сделки – в нашем случае доля в квартире с указанием адреса, технических и кадастровых данных жилплощади;
• сведения о праве собственности продавца на отчуждаемый объект – как и чем подтверждается (например, ДКП квартиры или дарственная);
• полная стоимость доли – в российских рублях (цифрой и прописью);
• способы и порядок оплаты – здесь нужно указать, что часть суммы будет оплачена за счет средств материнского капитала; отметить № сертификата, адрес и реквизиты ПФР, который осуществит перечисление денег на счет продавца;
• данные об отсутствии обременений, арестов и залога на квартиру;
• права и обязанности сторон договора;
• сведения о составлении акта приема-передачи (если составлялся);
• сроки передачи квартиры;
• варианты решения спорных ситуаций – можно указать, что в случае нарушения вторая сторона имеет право обратиться в суд;
• данные о том, кто оплачивает расходы;
• особенности регистрации права собственности;
• число экземпляров договора;
• пункт о том, что участники сделки отдают отчёт в совершаемых действиях, находятся в здравом рассудке и не имеют претензий друг к другу и к нотариусу;
• подписи участников;
• место для печати нотариуса.

Образец договора купли-продажи доли квартиры с использованием материнского капитала

✅ Как продать долю в квартире за материнский капитал?

Использование маткапитала при покупке жилья имеет один недостаток – ожидание, пока средства будут перечислены продавцу. Обычно на это уходит от 1 до 3 месяцев (в среднем – 2 месяца). Готовы ли вы ждать перечисления денег? Если ситуация устраивает, можно приступать к оформлению сделки с покупателем.

Алгоритм действий для продавца доли в квартире:

1. Заказать выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру (при отсутствии свежего документа).
2. Найти покупателя, с кем планируется сделка:

• из числа совладельцев квартиры, готовых выкупить вашу долю – они будут иметь преимущественное право выкупа согласно ст. 250 ГК РФ; сперва нужно предложить выкуп им;
• покупатель не из числа собственников – поиск ведется только в случае отказа содольщиков и/или истечения 30 дней на ответ с их стороны.

1. Посетить нотариуса, составить предварительный договор купли-продажи доли квартиры с покупателем.
2. Подыскать новое жилье – если продается последняя доля в квартире. Если у продавца есть дети, придется переносить их доли в новую жилплощадь. Для этого надо обратиться в ООП, предоставить копию ПДКП новой квартиры и получить разрешение. Далее, останется переехать в обустроенную квартиру и заняться выделением детских долей. При отсутствии детей запрос в ООП делать не нужно.
3. Оформить у нотариуса основной договор купли-продажи.
4. Дождаться внесения изменений в ФКП «Росреестра».
5. Ждать перечисления средств маткапитала из ПФ России.

Денежные средства поступают на расчетный счёт продавца в течение 2 месяцев с момента регистрации сделки в Росреестре. Если расчеты состоят из двух частей, вторую передаст покупатель. Обычно это заемные средства из банка, но в ряде случаев используются наличные деньги. Продавцу нужно зафиксировать этот факт – распиской о получении денежных средств.

Необходимые документы

Заинтересованным лицам предстоит собрать несколько пакетов с документами. Продавцу для обращения в ООП и к нотариусу, а покупателю – в Пенсионный фонд и органы опеки. Из каких документов состоят пакеты?

Для продавца

• копии паспорта;
• заявление в орган опеки и попечительства – при наличии несовершеннолетних детей;
• копию ПДКП новой квартиры – если осуществляется продажа старого жилья;
• правовые документы на текущую долю квартиры – о праве собственности, праве получения + кадастровая выписка и техплан с экспликацией;
• данные оценочной экспертизы – по запросу нотариуса;
• копии уведомлений или свидетельств от нотариуса – о своевременном оповещении всех совладельцев квартиры;
• справка из ЕРКЦ или ЕИРЦ об отсутствии долгов;
• справка из Налоговой – по запросу.

Также могут понадобиться согласие второго супруга, разрешение от ООП и доверенность.

Для покупателя

Стандартный комплект для покупателя:

• копии паспортов;
• свидетельства о рождении на детей до 14 лет и/или свидетельства об усыновлении/удочерении;
• оригинал сертификата на получение маткапитала;
• СНИЛС, ИНН;
• копия ПДКП доли в квартире;
• копия ипотечного (кредитного) договора с банком; о том, что покупатель обязуется выделить доли детям и второму супругу (мужу);
• прочие документы.

Родители могут не составлять обязательство, а выделить доли сразу. Для этого им нужно прийти к нотариусу, обговорить размер долей и составить соглашение. Альтернативой может быть договор дарения долей в пользу несовершеннолетних детей.

Стоимость, расходы

Обращение к нотариусу является платной услугой. Расценки устанавливаются на уровне субъектов РФ в каждом регионе. Цена варьируется в зависимости от характера услуг.

Основная статья расходов – государственная пошлина в размере 0,5% от цены ДКП доли квартиры (сумма не может быть меньше 300 рублей).

Правовая и техническая работа нотариуса оплачиваются отдельно. Здесь расценки могут доходить до 8 000 рублей.

Второй обязательный вид затрат – госпошлина за регистрацию права собственности. Ее размер для покупателя – 2 000 рублей. Если жилье оформляется в долевую собственность, сумма делится между всеми совладельцами.

✅ Выводы по итогам

Итак, подведем итоги:

• Договор купли-продажи считается официальным документом в процессе продажи долей в квартире.
• Составляется в письменной форме с указанием способа расчетов – с использованием материнского капитала.
• Продавец обязан известить о продаже всех сособственников квартиры.
• Обязательное требование закона – нотариальная форма ДКП при сделках с долями в общем праве.
• Покупателю предстоит обращаться в ПФР и выделять детские доли.
• Основной минус для продавца – ждать перечисления денег из Пенсионного фонда в течение 2 месяцев.
• Минус для покупателя – поиск “реальной” (комнаты), а не “идеальной” доли квартиры.

Высокие требования к использованию маткапитала отпугивают многих людей. Ошибки могут привести к отказу со стороны ПФР, ООП и других государственных органов. Неточности влекут за собой затягивание сроков – в результате сделка откладывается на 3-6 месяцев. Юристы нашего портала помогут вам просчитать риски, составить грамотный ДКП, собрать документы и дать разъяснение вашей ситуации. Если вы столкнулись с продажей квартиры за маткапитал – проконсультируйтесь с юристом. Так вы будете знать, стоит ли идти на сделку или лучше не связываться с покупателями?

Более подробно о купле-продажи доли за материнский капитал смотрите в видео сюжете:

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом (образец)

Согласно ст. 7 закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей», трата материнского капитала допускается на улучшение жилищных условий, в том числе за счет покупки квартиры. Чтобы сделка прошла успешно, нужно учесть все особенности оформления договора купли-продажи (далее ДКП).

✅ Особенности ДКП с маткапиталом

Договор с использованием материнского капитала невозможно заключить без участия Пенсионного фонда РФ (далее ПФ). Только такой вариант использования средств государственной поддержки на приобретение новой жилплощади будет законным. ПФ считается «держателем» сертификата до момента использования государственного пособия получателем и должен дать одобрение на сделку.

Сумма материнского капитала составляет 453 026 руб., которую можно использовать на приобретение недвижимости на вторичном рынке или в новостройке для погашения полной стоимости (что при такой сумме фактически невозможно) или ее части. Если ранее использовались какие-либо выплаты, соответственно сумма для конкретной семьи будет меньше. Уточнить остаток средств на счету лучше заранее.

Для заключения ДКП с маткапиталом необходимо:

• Найти квартиру, соответствующую требованиям закона (нахождение на территории РФ, изолированность от других помещений, пригодность для длительного проживания).
• Обсудить с продавцом особенности перечисления оплаты (в частности, необходимость отсрочки платежа).
• При достижении согласия – оформить и подписать договор.
• Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
• Подать ДКП в Пенсионный фонд с заявлением на распоряжение государственной материальной помощью для получения одобрения.

Именно из-за длительного ожидания перечисления средств (иногда до 3-х месяцев) и вероятности отказа в использовании маткапитала далеко не все продавцы соглашаются на подобные сделки.

✅ Что учесть при составлении документа

Одно из условий предоставления маткапитала на покупку недвижимости – обязательное предоставление долей всем членам семьи (п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Сделать это можно при оформлении жилья непосредственно в процессе покупки или не позднее полугода с даты сделки (при условии наличия нотариального обязательства совершить такие действия). Рекомендуется не откладывать этот момент по следующим соображениям:

• Для выделения долей придется повторно обращаться в Росреестр, собирать необходимые документы и оплачивать государственную пошлину. Для экономии времени и денег лучше сразу включить необходимые пункты в заключаемый ДКП.
• Оформление нотариального обязательства потребует дополнительных затрат.
• Можно просто забыть о необходимости выделения долей для детей и супруга. Ответственности в российском законодательстве за нарушение пока не предусмотрено, но иногда проводятся прокурорские проверки по просроченным обязательствам, по результатам которых выносится предписание устранить нарушение. Кроме того, возникает риск аннулирования сделки из-за отзыва сертификата Пенсионным фондом.

Таким образом, в договоре купли-продажи в зависимости от состава семьи может быть отражено несколько покупателей. От имени детей до 14 лет подписывать документ будет один из родителей, при возрасте 14-18 лет – подпись ставит сам несовершеннолетний и родитель (подтверждая тем самым согласие на покупку в качестве законного представителя).

✅ Как составить договор?

Поскольку средства материнского капитала невозможно получить до заключения сделки, обычно составляется договор купли-продажи квартиры в рассрочку с условием погашением задолженности за счет материальной помощи. Он оформляется в письменной форме (ст. 550 ГК РФ) с указанием следующих данных:

• Название документа, дата и место проведения сделки.
• Персональные сведения сторон сделки. Определяется, кто является продавцом, а кто – покупателем. Для каждой стороны указывается ФИО, место регистрации и фактического проживания, паспортные данные. Информация переносится из документов, удостоверяющих личность.
• Предмет договора. Указывается подробное описание недвижимости: полный адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, кадастровый номер объекта и другие характеристики, позволяющие идентифицировать конкретную квартиру. Важно проверить соответствие всех данных в кадастровой и технической документации. При выделении долей указываются их размеры.
• Сведения о документе, подтверждающем право собственности продавца на жилье (название, дата выдачи, реквизиты).
• Стоимость недвижимости. Цена прописывается в национальной валюте цифрами и прописью. Следует указывать полную сумму, которую продавец должен получить от покупателя (именно ее гарантированно можно вернуть в случае спорных ситуаций и расторжения сделки).
• Порядок оплаты. Указывается, что оплата будет проведена с использованием средств материнского капитала посредством перечисления средств от ПФ на счет продавца, какая часть недвижимости оплачивается за его счет и в какие сроки владелец сертификата подает заявление о распоряжении маткапиталом. Также нужно обозначить банковские реквизиты продавца для перечисления платежа и порядок передачи покупателем остатка суммы (если маткапитала не хватает для полной оплаты).
• Указание об отсутствии обременений, прописанных лиц и других препятствий для передачи жилплощади от продавца к покупателю.
• Порядок решения спорных ситуаций. Здесь должны быть прописаны не только потенциальные общие конфликтные ситуации, но и порядок решения споров, связанных со сложностями по перечислению маткапитала (например, на случай отклонения ПФ заявления о распоряжении материнским капиталом).
• Порядок вступления договора в законную силу и приобретения прав собственности. Документ вступает в законную силу сразу после подписания всеми сторонами.
• Необходимость государственной регистрации перехода прав собственности. Прописывается планируемая регистрация в органах Росреестра по месту заключения сделки.
• Личные подписи сторон сделки с расшифровкой.

Образец договора купи-продажи квартиры с маткапиталом

✅ Регистрация в Росреестре

Подписанный ДКП направляется в Росреестр для регистрационных действий по переходу права собственности. Это можно сделать напрямую, через МФЦ или нотариуса (если он заверял документ). Дополнительно стороны подают:

;
• паспорта/свидетельства о рождении каждого участника сделки;
• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы продавца;
• выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц;
• выписку о состоянии счетов по оплате коммунальных услуг (чтобы подтвердить отсутствие задолженности.
• квитанцию об оплате госпошлины покупателем (по желанию).

✅ Подача договора в ПФ

После завершения регистрационных действий в Росреестре владелец сертификата (как правило, мать) обращается с договором купли-продажи в ПФ для одобрения сделки. Он или его законный представитель (при наличии доверенности) пишет заявление о распоряжении средствами, где указывается целевое назначение траты и необходимая сумма (весь имеющийся маткапитал или его часть).

Дополнительно подается пакет документов:

• Паспорт заявителя.
• Свидетельства о рождении детей.
• Свидетельство о браке.
• Материнский сертификат.
• Копия ДКП с отметкой Росреестра.
• Выписка из ЕГРН, где в качестве собственника указан владелец сертификата/его супруг.
• Нотариально заверенное обязательство о выделении долей каждому члену семьи (если это не отражено в ДКП)
• Справка об остатке средств на счету маткапитала (выдается ПФ или МФЦ).
• СНИЛС всех членов семьи.
• Справка из банка об открытии счета на имя продавца (бывшего собственника недвижимости).

Отсутствие какого-либо документа или ошибки в его составлении – наиболее распространенные причины отказа ПФ в использовании маткапитала. Перечень бумаг, правила их подачи представлены в Постановлении Правительства РФ № 862 от 12.12.2007.

Подать заявление и документы можно в отделение ПФ по месту жительства владельца сертификата, через МФЦ, почтовым отправлением или через личный кабинет сайта Госуслуг.

На рассмотрение отводится 30 рабочих дней (то есть учетом выходных и праздников это будет около 40 календарных дней), еще до 10 банковских дней требуется на перечисление денежных средств на личный счет продавца (не покупателя!). Подобная мера предусмотрена для защиты от мошеннических действий и обналичивания средств на другие цели, не предусмотренные законодательством. Таким образом, примерный срок ожидания выплаты составляет 45-55 дней после подачи документов. Кроме того, возможны задержки в случае сбоев в системе ПФ по обслуживанию населения или при наличии больших очередей.

Для контроля ситуации покупателю желательно поддерживать связь с продавцом, чтобы узнать о перечислении средств. Кроме того, такое уведомление должны направить и сотрудники ПФ. В случае отказа заявитель вправе обратиться в суд для оспаривания решения.

✅ Какую опасность несут ошибки в документах

Все сведения о покупаемой недвижимости нужно вносить в договор согласно технической документации, о сторонах сделки – согласно документам, подтверждающим личность. При этом важна предельная внимательность, поскольку любые ошибки могут стать основанием для признания документа недействительным или отказа в использовании маткапитала. Особенно скрупулезно ДКП будут изучать специалисты ПФ. Среди распространенных ошибок:

• Нарушение порядка нумерации пунктов договора.
• Отсутствие некоторых паспортных данных. В некоторых отделениях ПФ обязательно требуется указывать код подразделения, выдавшего паспорт.
• Неточности в датах/месте рождения. Информация должна полностью соответствовать паспортным данным, даже если расхождения, на первый взгляд, незначительны (например, место рождения г. Ставрополь или гор. Ставрополь).
• Неточности в платежных документах (в имени плательщика, адресе, самих квитанциях).

Дополнительно обезопасить себя, можно показав ДКП сотруднику Пенсионного фонда перед подачей документов в Росреестр, чтобы тот указал на недочеты и подсказал варианты их исправления.

Если ошибки уже были допущены, решить проблему можно одним из следующих способов:

• В процессе регистрации (вплоть до момента отправки в архив): просить о замене документа с ошибками на правильный экземпляр.
• После завершения регистрации перехода права собственности: составлять дополнительное соглашение к ДКП с указанием правильных формулировок и подавать его сначала в Росреестр для регистрации, затем снова в ПФ и ожидать повторного рассмотрения.

В договоре купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала большое значение имеет грамотность и правильность составления каждого пункта. Стоит ли сразу вписывать всех членов семьи в качестве собственников? Какие формулировки использовать для описания порядка оплаты средствами маткапитала? Как урегулировать трудности на случай отказа в его выдаче? На бесплатной консультации юристы нашего сайта помогут разобраться со всеми нюансами. При необходимости они готовы принять непосредственное участие в проведении сделки купли-продажи и проследить за выполнением всех требований законодательства.