Договор дарения доли в квартире в 2023 году – образец и инструкция к составлению
Безвозмездная передача собственности другим людям происходит довольно часто, особенно если речь заходит о родственниках. Несмотря на обыденность этой процедуры, участникам сделки требуется знать особенности, которые отражены в ГК РФ, поскольку с законодательной точки зрения устного согласия дарителя и одаряемого недостаточно. Требуется заключить договор, получить подписи сторон, а затем пройти процедуру регистрации сделки в Росреестре.
Однако возникает множество вопросов: какие пункты включить в договор, как оформить дарственную на родственников, несовершеннолетних и посторонних лиц, требуется ли помощь нотариуса или юриста. Ответим на каждый вопрос, а также рассмотрим образцы договора дарения доли квартиры.
Содержание
Что изменилось в ГК РФ в 2022 году?
В период с 2020 по 2021 год в Гражданский Кодекс РФ были внесены значительные правки. Некоторые из них начинают действовать в 2022 году.
1 января вступают в силу изменения, касающиеся приобретения прав на патенты и результаты интеллектуальной деятельности. Нововведения устанавливают единые правила регулирования результатов интеллектуальной деятельности, которые были созданы во время выполнения государственных и муниципальных контактов. Согласно закону, исключительное право на подобные результаты гражданского назначения находятся в собственности исполнителя контракта. Исключением становятся результаты, которые напрямую связаны с оборонным комплексом и безопасностью – они становятся собственностью РФ.
Кроме того, в условиях контакта может быть указано, что результаты деятельности будут принадлежать как исполнителю, так и публичному субъекту. Таким субъектом может выступать непосредственно РФ, один из субъектов или муниципальное образование.
Вторым изменением, которое вступает в силу 1 марта 2022 года, стало положение о личных фондах. В законе закрепляется понятие личного фонда как унитарной некоммерческой организации, которая учреждается на определенное время или бессрочно лично гражданином РФ или нотариусом, если гражданин умер. Организация управляет имуществом, полученным от гражданина, минимальная цена которого должна составлять 100 миллионов рублей.
Фонды, которые существуют в настоящее время в наследственной форме, будут переведены в разновидность личных.
Те фонды, которые работают с целью благотворительности, развития культуры, предоставления образовательных услуг или имеют другую социальную направленность, будут называться общественно полезными фондами.
Помимо этого, в фондах запрещено соучредительство и замена учредителя. В течение первых трех лет действия некоммерческой организации учредитель несет субсидиарную ответственность.
В 32 главе ГК РФ, регулирующей нормы дарения, не было внесено изменений, в том числе касаемо информации, которая должна содержаться в бланках договоров дарения доли квартиры.
Что такое договор дарения?
Любой объект недвижимости может быть разделен на части или, говоря иначе, доли.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Доля – установленная часть квартиры, частного дома, земельного участка, которая принадлежит конкретному гражданину на правах собственника.
В том случае, если в договоре не указано, какая доля принадлежит собственнику (то есть не прописано выделение), считается, что объект недвижимости разделен поровну. Если же происходит выделение долей, то они разделяются сторонами на основе соглашения.
Для того, чтобы оформить договор дарения, требуется выделить соответствующую долю и затем зарегистрировать внесенные изменения в Росреестре. Только тогда одаряемый получит реальные права на квартиру или другое имущество, а сделка будет признана законной.
Важно знать, что согласие других собственников не требуется. Безусловно, они имеют преимущественное право на покупку доли в случае продажи объекта, но получать их одобрение для оформления дарственной не нужно.
ПОМНИТЕ! Если Вы выделили долю, то это не значит, что каждый из собственников получил конкретное помещение в общем имущественном объекте. Владельцы должны договориться, какая комната будет принадлежать каждому из них.
Какие пункты требуется указать в договоре дарения?
Дарение может быть оформлено в виде простого письменного соглашения или нотариального договора. Поскольку допустима простая форма, дарителю и одаряемому дается право самостоятельно составить и прописать условия договора. Если же стороны столкнулись с вопросами в правовом поле, то можно воспользоваться услугами нотариуса.
Рассмотрим, какие пункты могут быть включены в договор.
Преамбула
В преамбуле требуется указать дату и место заключения сделки, наименование договора (договор дарения доли), ФИО участников, их роли (даритель и одаряемый), паспортные данные, место проживания и дата рождения.
НАПРИМЕР!
ДОГОВОР дарения доли квартиры:
29 января 2021 года
Кошкин Борис Юрьевич, проживающий по адресу ___область, город ___, ул.___, дом __, кв.__, паспорт **** ******, выдан ___, действующий от своего имени и в своих интересах, именуемый Даритель с одной стороны,
Семенов Денис Аркадьевич, проживающий по адресу ___область, город ___, ул.___, дом __, кв.__, паспорт **** ******, выдан ___, действующий от своего имени и в своих интересах, именуемый Одаряемый с другой стороны
заключили договор о нижеследующем:
Предмет договора
Документ может быть признан только в том случае, если стороны смогли договориться по значимым вопросам. По этой причине составление договора не может считаться успешным, если в нем не прописаны условия, на которых заключается сделка.
Первым и обязательным пунктом является описание недвижимого объекта, будь то квартира или другая собственность. Здесь должен содержаться адрес, этаж, количество комнат и квадратура помещения. Также требуется показать, на основании какого договора жилье досталось собственнику, и указать стоимость квартиры. Особенно важно отметить, передается ли доля в квартире или объект целиком.
Права и обязанности сторон
Для того, чтобы избежать дальнейших разногласий, сторонам следует подготовить раздел, содержащий их права и обязанности. Эти пункты прописываются индивидуально, но могут выглядеть следующим образом:
Даритель имеет право потребовать прекратить действие договора в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
Даритель обязуется передать Одаряемому долю недвижимости в собственность согласно настоящему соглашению.
Одаряемый имеет право отказаться принимать в дар объект недвижимости.
Родственные связи
Законодательство России позволяет не выплачивать налоги за полученное в дар имущество, если стороны, участвующие в подписании документа, являются родственниками. Тогда требуется отразить информацию о родственных связях.
НАПРИМЕР! Даритель и Одаряемый приходятся друг другу близкими родственниками, а именно – отцом и сыном.
Порядок разрешения споров
Стороны могут указать, каким образом они планируют разрешать споры. Зачастую указывается, что возникшие разногласия решаются путем переговоров. В случае, если переговоры не дали результата, спор решается в суде.
Заключительные пункты
Здесь можно отразить, в какой момент соглашение считается заключенным (например, с момента его подписания каждой из сторон), а также количество экземпляров.
Дополнительные условия
Стороны при желании могут отразить, заканчивается ли договор в случае смерти одаряемого, в течение которого срока исполняются обязательства по договору и возможность дарителя проживать в квартире.
Оформить документ можно в соответствии с образцом договора дарения ½ доли квартиры.
Особенности дарения разным категориям лиц
Подписать документы на дарение квартиры можно в отношении любого человека, будь то родственник, знакомый или постороннее лицо. Важно лишь, чтобы выполнялось условие – даритель имеет официальное подтверждение того, что выделяемая доля находится в его собственности.
Рассмотрим, какие особенности возникают при оформлении дарственной на разные категории граждан.
Супругу или супруге
Один супруг имеет право подарить долю в квартире другому. Если сделка оформляется между двумя владельцами объекта, то не требуется получать согласие второго, поскольку недвижимость отдается ему. Такой договор требуется удостоверить нотариально.
Несовершеннолетнему ребенку
Ребенок, не достигший совершеннолетнего возраста, может выступить одаряемым. В таком случае не нужно одобрение органов опеки – его получают только тогда, когда имущество отчуждается. Исключением становится ситуация, когда несовершеннолетнее лицо находится под опекой. Тогда именно этот орган контролирует имущественные сделки.
Если ребенку не исполнилось 14 лет, то подписывают договор его родители, а явка несовершеннолетнего при подписании не требуется.
Если же гражданину 14 и более лет, но еще не исполнилось 18, то он самостоятельно подписывает договор с разрешения родителей.
Совершеннолетнему ребенку
Если родитель отдает в дар имущество своему совершеннолетнему ребенку, то никаких ограничений не возникает. Одаряемый самостоятельно подписывает договор. Исключением станут ситуации, если совершеннолетний гражданин признан недееспособным. Тогда потребуется получить согласие опекуна, который и будет подписывать сделку.
Родителю
Родители и дети имеют разграниченные права на имущественные объекты, но ребенок может передать им в дар свою жилплощадь. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, то потребуется удостоверить сделку у нотариуса. Также потребуется согласие от супруга ребенка, если тот также владеет даром.
Сестре или брату, бабушке или дедушке, внуку или внучке
Такие сделки оформляются аналогично предыдущим. При общем праве супругов на имущество нужно получить согласие мужа или жены, а также нотариально удостоверить сделку, если объектом владеют несколько лиц.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если бабушка или дедушка скончаются, то по закону имущество перейдет в собственность его/ее супруга.
Второму собственнику
В том случае, если один собственник решает передарить свою долю второму, то не требуется оформлять нотариальное согласие одаряемого вне зависимости от того, находятся ли собственники в родственных отношениях или нет. Это связано с тем, что согласие второго собственника подтверждается в самом договоре дарения: одаряемый принял условия и согласен получить дар.
От несовершеннолетнего
ГК РФ четко дает понять, что несовершеннолетнее лицо не может выступать дарителем, даже если одаряемый является его ближайшим родственником. Сделка, оформленная лицом, не достигшим 18 лет, признается недействительной, даже если родитель дал на нее согласие. Это связано с тем, что по закону нельзя ухудшать имущественное положение ребенка.
Когда нужно согласие супруга?
Семейный кодекс России содержит положение о том, что объекты недвижимости и другие ценности, которые были приобретены гражданином во время брачных отношений, признаются совместно нажитым имуществом. По этой причине любая сделка с недвижимостью, в том числе дарение, требует согласия партнера.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Даже в том случае, если родитель дарит долю общему ребенку, другой родитель может оспорить сделку, если посчитает, что его права были нарушены. На это у него есть ровно год с того момента, как он узнал о заключении сделки.
Если же имущественные отношения супругов регулируются брачным контрактом, в котором прописано, что купленная недвижимость во время брака находится в собственности одного из них, а тот стал дарителем, то сделка оформляется без согласия другого.
Корректно составленное согласие должно содержать следующие сведения: ФИО супруга, дата рождения, данные паспорта, дата покупки имущества, информация об объекте (площадь, этаж, адрес). Также потребуется указать сведения о браке, в том числе дату регистрации и реквизиты свидетельства. В соглашении должно быть прописано, что супруг согласен на сделку.
После того, как согласие было составлено, его требуется удостоверить у нотариуса.
Образец согласия супруга выглядит следующим образом:
Важно отметить, что образец договора дарения совместной собственности квартиры не отличается от обычного договора – он лишь требует заявления о согласии.
Когда нужен нотариус?
Нотариус участвует в сделке в том случае, если квартира находится в собственности нескольких лиц – тогда договор удостоверяется нотариально. Нотариус не потребуется в том случае, если:
- недвижимостью владеют несколько лиц, но дар передается одному из них в рамках одной сделки;
- права на квартиру находятся у одного собственника, который и передает долю.
На кого нельзя оформить дарственную?
В Гражданском Кодексе указано, что дарителем не может выступать несовершеннолетнее лицо. Кроме того, доля не может быть подарена следующим категориям лиц:
- граждане, которые работают в медицинских, образовательных или социальных организациях, если дарителем является связанный с учреждением человек, будь то обучающийся или пациент;
- граждане, которые работают в муниципальных или государственных организациях, если оформление сделки связано с их должностными полномочиями.
ПОМНИТЕ! Сотрудникам различных финансовых учреждений, а также государственным и муниципальным лицам, можно сделать подарок в ходе официального мероприятия, если стоимость презента не превышает 3 тысяч рублей. В противном случае подарок передается учреждению и признается его собственностью.
Где можно оформить и зарегистрировать?
Даритель вправе оформить договор несколькими способами: самостоятельно в соответствии с образцом договора дарения доли или при помощи специалиста, коим может быть нотариус.
Варианты того, как можно оформить дарственную и затем ее зарегистрировать, следующие:
- стороны самостоятельно составляют договор, заполняют его, подписывают и отправляют заявление в Росреестр для дальнейшей регистрации сделки;
- после того, как стороны подписали сделку, требуется передать соответствующие документы в отделение многофункционального центра (МФЦ). Сотрудник перенаправит информацию и пакет документов в Росреестр, а заявитель получит выписку о регистрации;
- отправить заявку на регистрацию договора дарения, приложив необходимые материалы, почтовым отправлением на адрес Росреестра. Письмо должно быть заказным с вложенной описью и извещением о вручении. Однако сложность данного способа заключается в том, что перед отправкой подписи нужно заверить нотариально;
- отправить документы онлайн на сайте Росреестра. В таком случае требуется получить электронную подпись. Помните, что получение ЭЦП платное;
- обратиться к нотариусу. Такой специалист может не только удостоверить согласие супругов на сделку, но и оказать помощь в составлении договора дарения. После того, как стороны подписали договор, нотариус отправляет помогает собрать пакет документов и отправляет их для дальнейшей регистрации в Росреестр. Нотариус позволяет избежать ошибок при составлении договора, а также помогает учесть права и обязанности сторон.
Налог и госпошлина при дарении доли
Оформить сделку можно после того, как стороны выплатили госпошлину в размере двух тысяч рублей. В том случае, если оформление договора дарения происходит между посторонними людьми, то одаряемому требуется заплатить 13% от стоимости подарка. Если же сторонами сделки являются родственники, то налог платить не придется.
ВАЖНО! Даритель не должен выплачивать налог вне зависимости от того, кому он передал собственность в дар. Это связано с тем, что в результате сделки он не получает выгоду.
В том случае, если дарение оформлено на несовершеннолетнего гражданина, обязательства по уплате налога ложатся на его родителей или законных представителей. В таком случае нотариус в течение пяти дней после того, как сделка была зарегистрирована, отправляет информацию в налоговую.
Резюме
Рассмотрев особенности составления договора дарения части квартиры, можно отметить главные аспекты:
Договор дарения доли в праве собственности на квартиру
1.1. По настоящему Договору Даритель безвозмездно передает в собственность Одаряемому, а Одаряемый принимает в качестве дара долю, равную _____ (__________) в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: __________________________.
1.2. Сведения о квартире :
1.2.1. Квартира, находящаяся в г. ______________________, расположена по адресу: _______________________ (далее — «Квартира») в ____-этажном жилом доме постройки ______ года на ____ этаже.
1.3. Даритель довел до сведения Одаряемого, а Одаряемый принял к сведению, что на момент заключения настоящего Договора с Одаряемым в Квартире зарегистрированы и проживают _______________________________ (или никто не зарегистрирован и не проживает).
1.4. На момент заключения настоящего Договора с Одаряемым Квартира никому не отчуждена, не заложена, не обещана, под арестом (запрещением) и в споре не состоит, вещными и обязательственными правами третьих лиц не обременена, ограничений в использовании не имеет.
1.5. Передача доли, равной _____ (___________) в праве собственности на Квартиру, подтверждается Актом приема-передачи доли, подписанным Сторонами.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Даритель обязан:
2.1.1. Передать Одаряемому в собственность долю, равную _____ (___________) в праве собственности на Квартиру, в соответствии с настоящим Договором.
2.2. Даритель вправе:
2.2.1. Требовать от Одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять долю, равную _____ (___________) в праве собственности на Квартиру, в дар, если такой отказ был совершен после подписания настоящего Договора (п. 3 ст. 573 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2.2.2. Отменить дарение по основаниям, предусмотренным ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2.3. Одаряемый обязан:
2.3.1. В случае отмены дарения возвратить долю, равную _____ (___________) в праве собственности на Квартиру.
2.3.2. Соразмерно своей доле осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры, участвовать в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
2.4. Одаряемый вправе:
2.4.1. Отказаться от принятия дара:
до подписания настоящего Договора — устно;
после подписания настоящего Договора — письменно.
2.5. Даритель и Одаряемый имеют равные права и несут обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.
2.6. Права и обязанности Сторон, не предусмотренные настоящим Договором, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
3.1. Настоящий Договор вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
3.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности Одаряемого, оплачиваются за счет __________________________.
3.4. С момента государственной регистрации права собственности Одаряемого на долю, равную _____ (___________) в праве собственности на Квартиру, доля считается переданной от Дарителя к Одаряемому.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
4.3. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 4.2 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
4.4. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
4.5. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 4.2 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
4.6. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 4.2 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
5.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
6.3. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
7. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
В соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 4 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
