Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция в 2023 году

Содержание

Как не прогадать? Пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке и правила оформления документов

Рынок вторичного жилья предлагает квартиры, оформленные в собственность. Покупатель приобретает жилое помещение, с определёнными характеристиками и параметрами.

При сделке обязательна проверка качества объекта, а также правоспособность документов владельца и готовность к его отчуждению, что определяется как юридическая чистота сделки. Разберемся, как оформляется покупка вторичных квартир.

Пошаговая инструкция: как правильно купить?

Данная имущественная сделка характеризуется тем, что при её проведении происходит как документальная, так и фактическая передача вещных прав на объект от продавца, который является собственником жилого помещения – к покупателю. Она регулируется нормами § 7 главы 30 ГК РФ.

Покупатель взамен полученного по сделке объекта, уплачивает соразмерную сумму средств, равную цене квартиры. Для проведения процедуры требуется правильно провести ряд юридических и фактических действий, по алгоритму, установленному для покупки квартиры на вторичном рынке.

Этапы процедуры

Рассмотрим порядок оформления такой сделки. Купля продажа на вторичном рынке проводится поэтапно:

Поиск подходящего объекта – самостоятельно или при обращении к риэлтору (риэлтерскую компанию).
Организация просмотра, просмотр помещения.
Проверка документов на квартиру.
Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
Уплата аванса или задатка.
Подписание акта приёмки помещения.
При необходимости – оформление кредитного договора для ипотеки.
Заключение договора купли-продажи (ДКП) – самостоятельно, при сопровождении юристом, риэлтором.
Передача денег продавцу.
Регистрация сделки.
Переезд покупателя в приобретённую квартиру, прописка.

Поиск объекта

Для этого обращаются:

в компанию по работе с недвижимостью;
к частнопрактикующему риэлтору.

При самостоятельном поиске жилого помещения следует воспользоваться:

специальными сервисами;
подачей объявления в СМИ.

Правила осмотра вторички перед сделкой

Если квартира продаётся через агентство или посредника, то согласовывать просмотр можно через риэлтора. Если сопровождение со стороны собственника отсутствует, договариваться следует с ним.

Предварительно, по звонку следует выяснить:

готовность квартиры к сделке;
сроки планируемой им сделки;
время, удобное для осмотра.

ВНИМАНИЕ: Договариваться на просмотр нужно только тогда, когда по телефону собственник дал понять, что он действительно планирует сделку, а пакет документации подготовлен.

При фактическом осмотре помещений вторичного жилья нужно следовать элементарным правилам и обратить внимание:

на состояние площадей общего пользования (подъезд);
входную дверь;
косметическое состояние квартиры;
качество сантехники и радиаторов;
на наличие запаха сырости;
температуру в помещении (зимой);
наличие плесени на стенах, для первого этажа – на полу;
для верхних этажей – подтёки на потолке от протекания крыши.

Чем хуже состояние квартиры, тем ниже её стоимость. Покупателю следует определить – насколько целесообразна покупка жилья с теми или иными дефектами, так как результаты осмотра указываются в акте приёмке, прилагаемом к ДКП.

Кроме этого при определении стоимости учитывается:

возраст дома и его этажность;
этаж;
район и место расположения;
наличие балкона.

Кроме перечисленных параметров на сделку существенно влияет субъективное предпочтение покупателя, определённые нюансы инфраструктуры или ландшафта. Если квартира понравилась – проверяется её правоспособность.

Какие документы нужно проверить у продавца?

Эта часть процедуры является не менее ответственной. Разберемся, какие документы необходимо обязательно требовать от продавца при сделке.

У владельца квартиры должно быть следующее:

Гражданский паспорт.
Правоустанавливающий документ – основание возникновения права собственности: гражданско-правовой договор последней сделки, свидетельство о наследовании или о приватизации.
Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобретена до июля 2016 года или выписка из ЕГРН. Документ получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
Техническая документация на квартиру и справка об инвентарной стоимости. Получают в БТИ.
Кадастровый паспорт, справка об отсутствии залога или ареста. Получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, или собственник несовершеннолетний разрешение от органов опеки и попечительства. Получают в территориальном отделении данного органа.
Разрешение супруга, если квартира получалась совместно. Получают в нотариальной конторе.
Копия лицевого счёта, удостоверяющая отсутствие долгов. Получают в бухгалтерии ЖЭУ.
Расширенная (архивная) выписка из поквартирной книги. Заказывают в ЖЭУ у паспортиста.
Нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.

Скачать бланк согласия супруга на продажу недвижимости
Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры
Скачать образец доверенности на продажу квартиры

Проверка при заключении договора

Покупателю нужно проверить весь пакет документации по списку. Если перечень неполный – нужно предложить добрать документы и проверить их наличие перед окончательным оформлением и подписанием ПДКП.

Дополнительная проверка:

Выписать кадастровый номер и фамилию собственника. На сайте Росреестра уточнить совпадение этих данных.
Выдачу генеральных доверенностей целесообразно уточнить у нотариуса.
Если квартира перешла по наследству, нужно убедиться, что в отношении неё нет судебных споров: при наличии сонаследников, они должны представить нотариально удостоверенный отказ.

Перечень бумаг для сделки от приобретателя

Этот список ограничивается тем, что у покупателя должен быть:

Гражданский паспорт с пропиской.
Доверенность, если действует его представитель.
Для несовершеннолетних покупателей – свидетельство о рождении ребёнка и паспорт родителя, опекуна.

На основании перечисленного составляется ПДКП по нормам статьи 429 ГК РФ. Но его составление имеет добровольный характер и не является обязанностью сторон.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Как грамотно составить договор?

Этот договор имеет правоспособность правоустанавливающего документа, регламентирующего переход вещных прав на квартиру от продавца к покупателю. Регулируется нормами статей 549, 550 ГК РФ.

В его структуре обязательно должны содержаться положения:

Наименование документа, дата и место заключения.
Вводная часть, с определением сторон и их реквизитами (паспортными данными).
Определение предмета договора – подробных технических и кадастровых характеристик квартиры.
Права и обязанности сторон.
Условия оплаты и вступления в собственность на квартиру. Сроки внесения платежа и освобождения помещения.
Ответственность сторон за несоблюдение прав контрагента и собственных обязанностей, в виде штрафов и пени за просрочку платежа или передачи объекта.
Условия и нормы расторжения договора: по соглашению и в суде.
Заключительные (дополнительные) положения вносятся по усмотрению сторон.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Договор купчей составляется в трёх экземплярах, каждый из них подписывается контрагентами. По нормам статьи 163 ГК РФ он может удостоверяться нотариально.

Способы передачи денег

Деньги могут передаваться:

наличными – под расписку;
перечислением;
через банковскую ячейку;
на депозитный счёт нотариальной конторы.

Как происходит регистрация ДКП?

Регистрация сделки ДКП обязательно регистрируется в Росреестре согласно нормам п.1 статьи 551 ГК РФ и п.2 статьи 558 ГК РФ.

Для этого процесса сторонам требуется одновременно подойти в отделение Росреестра или МФЦ, где представить:

Гражданские паспорта контрагентов, поверенным – документацию на законное или уполномоченное представительство.
Заявления контрагентов о регистрации сделки.
Составленные договора в трёх экземплярах с приложением акта приёмки.
Правоустанавливающий документ на квартиру.
Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП.
Разрешение супруга – для тех, кто в браке.
Документы из БТИ.
Квитанция об уплате пошлины.

Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Регистратор принимает документы под расписку, проверяет факт оплаты пошлины.

Стоимость и сроки

Сумма государственной пошлины составляет 2 тысячи рублей.

Нотариально удостоверенные ДКП пошлиной Росреестра не облагаются, а срок регистрации сокращается до трёх дней.

Через 10 дней процедура завершается, покупатель вступает в собственность. Если стороны обратились в МФЦ по отдельности, процедура длится 21 день.

Действия после регистрации

На повторный приём покупатель приходит с распиской и паспортом.

У регистратора получает:

договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
выписку из ЕГРН.

На основании этих документов: правоустанавливающего и право удостоверяющего, считается собственником. Кадастровый паспорт переоформлять не нужно, так как он выдаётся на объект, а не на имя собственника.

Для замены технического паспорта нужно подойти в БТИ с копиями и оригиналами правоустанавливающего и право удостоверяющего документа и написать заявление. По предъявлении выписки он вправе прописать в своей новой квартире всех членов семьи.

Скачать бланк заявления в БТИ на получение техпаспорта
Скачать образец заявления в БТИ на получение техпаспорта

Порядок действий при приобретении у юридического лица

При покупке недвижимости у юридического лица, требуется дополнительно представить от продавца нижеследующие документы:

согласие учредителей на сделку;
пакет учредительной документации;
положение, подтверждающее полномочия директора;
паспорт директора;
нотариальная доверенность и паспорт – для представителя.

Скачать бланк согласия учредителей на сделку
Скачать образец доверенности на продажу квартиры от имени юридического лица

Если квартира не считается существенной ценностью, продавец представляет соответствующий документ, удостоверенный учредителем.

Во введении в ДКП юридическое лицо указывается стороной договора, с внесением следующих сведений:

наименование компании;
форма собственности;
реквизиты: ИНН, ОГРН, КПП;
юридический адрес;
должность, Ф.И.О. руководителя, основания вступления в должность.

Доверенное лицо, составляющее и подписывающее договор, вносится отдельно с формулировкой: «действующий на основании доверенности (реквизиты доверенности) в интересах (наименование компании)». В завершение так же даются реквизиты юридического лица, ставится подпись генерального директора и печать, или – подпись поверенного.

Российский рынок жилья делится на два типа: вторички и новостройки. У обоих есть положительные и отрицательные стороны. Рекомендуем ознакомиться со статьями по покупки квартир в новостройке, чтобы выбрать для себя наилучший вариант:

Пошаговая инструкция по покупке готовой квартиры от застройщика.
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?
Что такое ДДУ при приобретении квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии?

Возможные проблемы и способы исключения рисков

Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.

Наиболее распространённые действия мошенников:

поддельные документы;
двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
подмена квартиры;
продажа чужой недвижимости.

Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.

Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:

не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
скрыть недееспособность собственника;
скрыть права третьих лиц на жильё;
скрыть иные проблемы, существующие в квартире.

Обязательные условия, чтобы избежать рисков, следующие:

Правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны представляться в оригиналах.
Вся документация должна иметь правоспособный вид, без порчи текста и помарок.
Документация из БТИ – не старше одного года.
Кадастровые справки об обременении и аресте – не старше одного месяца.
Паспорт – с пропиской и не просрочен. По фотографии в паспорте можно идентифицировать владельца.
Сведения о собственнике на сайте Росреестра соответствуют представленным продавцом документам.
Статус и правоспособность юридического лица можно идентифицировать по его официальному сайту и пакету представленной документации.

СПРАВКА: Оформление договора у нотариуса наделяет его дополнительной правоспособностью, а страхование сделки полностью передаёт риски страховой компании.

Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья можно узнать тут.

Заключение

Купля-продажа квартиры обеспечивается пакетом документов, которые должны участвовать в сделке. После их проверки и осмотра помещения оформляется ДКП, после чего продавец получает деньги.

Договор регистрируется в МФЦ. Продавец юрлицо дополнительно представляет документы от учредителя. На каждом этапе сделки следует проявлять внимательность, избегая рисков.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Самому купить квартиру без участия дорогостоящих посредников возможно! Главное вооружиться желанием и быть готовым посвящать всем этапам оформления сделки достаточно времени. Если вы готовитесь приобрести жилье на вторичном рынке, советуем прочитать этот материал, чтобы знать, как правильно его выбрать. Мы расскажем, как купить недвижимость с максимальной выгодой, подскажем перечень документов для оформления и нюансы первого осмотра недвижимости.

Какие моменты важны при приобретении жилья на «вторичке»?

Если покупатель нашел квартиру, которая кажется ему перспективной, пришло время вплотную заняться ее проверкой.

ВНИМАНИЕ! При первом контакте с владельцем юристы советуют проявить твердую позицию и не верить хозяину на слово – просить документы, подтверждающие отсутствие долгов или юридическую чистоту жилой недвижимости.

Когда выгоднее покупать?

Рынок недвижимости очень чувствительно реагирует на ситуацию в стране, в отдельно взятом регионе или в экономике государства. Снижаются цены как на покупку квартиры на первичном рынке, так и на вторичном в периоды спада покупательской способности и снижения спроса. Основной причиной такого спада является финансовая нестабильность, в любом проявлении.

Покупка жилья – долгосрочная инвестиция в свое будущее, если человек потеряет уверенность в завтрашнем дне, он, скорее всего, отложит покупку. Периодические спады сменяются периодами экономического роста, во время которых цены на недвижимость растут.

Кроме этого, риелторы советуют приобретать жилье на вторичном рынке либо весной, либо осенью. В эти времена года рынок оживает за счет новых предложений, поступающих от владельцев. Летом затишье на рынке недвижимости вызвано тем, что граждане проводят много времени в отпусках и на курортах, а зимой – в разгар праздников россияне не склонны инициировать сложную процедуру продажи своих квадратных метров.

Как проверить на юридическую чистоту?

Дабы не столкнуться с неприятными сюрпризами в будущем, покупатель должен уделить внимание юридической чистоте квартиры. Под этим термином понимается безопасность сделки, уверенность в том, что после покупки квартиры новый владелец не столкнется с лицами, имеющими право на квартиру (что делать после покупки квартиры?). Проверить юридическую чистоту претендент может самостоятельно, попросив хозяина недвижимости предоставить ему такие документы:

Информацию о лицах, зарегистрированных по интересующему адресу (понадобится выписка из домовой книги или справки из бухгалтерии ЖЭКа).
Перечень проводимых ранее сделок с недвижимостью.
Данные о вменяемости владельцев.

ВАЖНО! Многие забывают о третьем пункте и не просят у владельцев справки из психоневрологического диспансера. Лучше перестраховаться и обеспечить защиту на будущее от ситуаций, прописанных в статье 177 ГК РФ.

Посмотреть видео о том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту:

Как убедиться в отсутствии долгов на жильё?

Узнать, не числится ли за собственником долгов, которые перейдут новому владельцу вместе с квартирой, покупатель имеет возможность без участия хозяина. Для этого советуем обратиться в центр координации по вопросам недвижимости. Например, в Москве данные о задолженности по любому объекту предоставляет Центр координации ГУ ИС. Информация размещена и на сервисах некоторых служб, предоставляющих коммунальные услуги.

Информация о коммунальных платежах предоставляется по лицевому счету квартиры на почтовых отделениях, через терминалы, предназначенные для оплаты ЖКХ, в банке и даже по телефону поставщика коммунальных услуг. Наконец, покупатель может потребовать соответствующую справку у хозяина. Отказ владельца от предоставления бумаги станет аргументом изучить ситуацию с коммунальными платежами еще внимательнее.

Документы, которые необходимо спрашивать

Продавец должен доказать свое право собственности. А покупатель имеет право увидеть документы, подтверждающие, что жилье находится во владении человека:

Правоустанавливающий документ (зависит от того, как именно хозяин получил жилье).
Выписка из ЕГРН об объект недвижимости.
Технический паспорт. .

Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы необходимы при покупке квартиры, читайте тут, а в этом материале рассказано о том, какие документы остаются на руках у покупателя и продавца после сделки.

Какие нюансы надо учесть при осмотре перед сделкой?

Определенная опасность при покупке квартиры иногда кроется и в особенностях самого жилья.

ВАЖНО! Далеко не всегда хозяева, желая продать недвижимость дороже, говорят о скрытых недостатках, надеясь, что при осмотре потенциальный покупатель их просто не заметит. Назначать осмотр квартиры специалисты рекомендует на дневное время.

Состояние дома и придомовой территории

Облагороженная придомовая территория делает квартиру привлекательной, но если окажется, что рядом нет нужной покупателю стоянки, будущий владелец получит основание инициировать переговоры о снижении стоимости жилья.
Первым делом необходимо изучить придомовую территорию интересующей квартиры

Для этого следует задать ряд вопросов:

Убирается ли придомовая территория?
Как часто не работает лифт?
Кто следит за чистотой подъезда?
Освещение работает?
Чистый ли подъезд (Отсутствуют запахи, лестничные пролеты свободны)?
Какие состояние у подвала?

Осмотр самого помещения

На что здесь нужно обращать внимание?

Начать осмотр можно с комнат общего пользования – кухни, ванной и туалета. Так покупатель сразу получит достоверную информацию о том, в каком состоянии находятся коммуникации. Не поленитесь проверить сантехнические приборы и краны, протестируйте выключатели и удостоверьтесь, что розетки работают нормально. Еще одной проблемой может стать вентиляция. Если в квартире ощущаются канализационные запахи, она работает со сбоями.
Следующим желательно осматривать потолок, проверить не отслаивается ли штукатурка или потолочная плитка. Если квартира находится на последнем этаже, осмотр должен проводиться особенно тщательно. Покупателям квартир на первом этаже, напротив, советуем уделить внимание состоянию пола – он холоднее, ведь под квартирой нежилое помещение (подвал), поэтому никаких трещин быть не должно.
Далее проверяем стены – смотрим нет ли следов сырости (иногда сырость выдают отстающие обои и отслаивающаяся краска).
Если покупатель не рассчитывает делать в ближайшее время ремонт, обратить внимание стоит на все конструкции, замена которых может влететь в копеечку. Речь идет о дверях, окнах, радиаторах отопления и так далее.
В последнюю очередь осматривайте лоджию или балкон.

ВНИМАНИЕ! Правильнее всего осматривать пустую комнату, если это невозможно, не стесняйтесь и просите передвинуть отдельные элементы мебели в другое место для доступа к стенам и полу.

Посмотреть видео о том, что следует учитывать при осмотре квартиры:

Проверка перепланировки

Если перепланировка была сделана незаконно, то заключить договор купли-продажи попросту не получится. Будущий владелец должен удостовериться, что стены не переносились, а если перепланировка все-таки делалась – с получением необходимых разрешений. Установить факт перепланировки не сложно, понадобится план квадратных метров или экспликация.

Вопросы, которые нужно задать продавцу недвижимости

Больше значение имеет и интервьюирование. В случае с покупкой квартиры покупателям приходится уповать только на свою внимательность, едва ли владелец недвижимости расскажет всю подноготную жилья. Поэтому мы и составили список вопросов, которые необходимо осветить во время общения с продавцом недвижимости:

Сколько собственников? Пожалуй, первый и самый главный вопрос должен звучать так: «Вы единственный собственник квартиры?». Если ответ будет отрицательным, покупатель должен настаивать на участии всех собственников в сделке. Ведь один из владельцев имеет законное право реализовывать на вторичном рынке только свою долю в собственности (о покупке доли в квартире читайте тут).
Состоит ли собственник в браке?Если собственник состоит в браке, то согласие на продажу недвижимости от супруги/супруга должно быть нотариально заверено. Отговорок быть не должно. Письменное согласие в процессе сделки «пришивают» к папке с договором купли-продажи.
Есть ли несовершеннолетние собственники? Несовершеннолетний ребенок является собственником жилья. Поэтому его обязательно надо брать во внимание. От лица малолетнего собственника выступают его родители или опекуны, в договоре купли-продажи согласие ребенка фиксируется на общих основаниях.
На каком основании возникло право собственности? Право собственности человека, продающего квартиру, должно быть зарегистрировано в Росреестре. Задав этот вопрос, потенциальный покупатель сможет составить более полную информацию о том, как недвижимость попала в руки собственника, проанализировать, нет ли у него скрытых мотивов.Также отдельно стоит рассматривать случаи с квартирой перешедшей по наследству. К сожалению, даже риелторы не могут дать гарантии, что со временем не объявятся люди, являющиеся другими наследниками с правом собственности.
Как давно квартира в собственности? Специалисты предупреждают, что квартиры с маленьким сроком владения у продавца с юридической точки зрения считаются более рискованными. Если человек прожил в квартире лет 3-5 лет, очевидно, он не преследует каких-то дополнительных целей при продаже недвижимости, иначе зачем так долго ждал? А к владельцам, которые совсем недавно стали хозяевами советуем присмотреться более внимательно, а лучше – спросить о причинах продажи.
Кто прописан? Обязательно уточните факт прописки в приобретаемой квартире. Например, если жилье было недавно приватизировано, а в квартире до этого проживал ребенок, он по достижению совершеннолетия может оспорить саму приватизацию, и сделку купли-продажи тоже.
Нет ли скрытых дефектов? Не факт, что добропорядочный продавец расскажет о вещах, которые могут снизить привлекательность или стоимость его недвижимости, но не исключено, что покупатель в ходе такого разговора узнает что-то новое. Иногда владельцы все-таки признаются в проблемах, значительно занижая их масштаб, вот и повод внимательно присмотреться к стенам или трубам.

Посмотреть видео о наиболее важных вопросах, которые следует задавать продавцу при покупке квартиры:

Советы, как покупателю обезопасить себя

Не будьте беспечным! Проверяйте все, что можно проверить, общайтесь с продавцом, переспрашивайте и уточняйте, если ответы показались вам неудовлетворительными. Не полагайтесь только на слова, справки и документы должны стать вашими лучшими друзьями в процессе покупки квартиры.
Проявляйте твердость и ответственность. Возьмите инициативу в свои руки, не стоит слишком охотно идти на компромиссы и демонстрировать поверхностный подход. Если покупатель будет вести себя уверенно, у продавца, возможно, не возникнет соблазна утаить от него какую-то информацию.
Не торопитесь! Спешка и в жизни приводит к ошибкам и соседствует с невнимательностью. Что и говорить о таком серьезном деле, как покупка квартиры. На покупку квартиры при доскональном ее изучении уйдет от месяца до трех, при этом покупатель получит все данные.

Посмотреть видео о том, как правильно обезопасить себя от возможных рисков при покупке квартиры:

Теперь вы знаете все, чтобы ваша сделка по приобретению квартиры была успешной! Советуем придерживаться указанных правил, уделять внимание даже наименьшим деталям. Помните, что забота о юридической чистоте квартиры избавит от хлопот в будущем.

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]