Что можно а что нельзя при перепланировке квартиры

Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

Стандартные планировки новостроек, какими бы современными эти дома ни были, не всегда удовлетворяют хозяев новых квартир. Чтобы сделать жилье максимально комфортным для проживания всех членов семьи, иногда требуется выполнить перепланировку в новостройке. Другими словами, изменить конфигурацию помещений. Правда, просто спланировать и сделать ремонт не получится — перепланировку, а точнее, ее проект, перед этим придется согласовать. Процедура оформления перепланировки квартиры в современных новостройках проще, чем в старых зданиях, тем более что некоторые новые многоквартирные дома (МКД) сдаются с так называемой свободной планировкой. Как бы то ни было, согласовывать проект будущих работ нужно как в старых, так и в новых домах — даже если внутри квартиры нет ни одной несущей конструкции.

С чего начинать перепланировку, как согласовать ее проект и сколько придется заплатить за процедуру, — разберемся в статье.

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке новой квартиры

Собственнику квартиры в новом МКД стоит знать о том, что, согласно статье 27 ЖК РФ, уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры [1] .

причины отказа в перепланировке

Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года [2] .

Соответственно, если заранее узнать о том, какие документы необходимо собрать, какую конкретно перепланировку можно делать, и учесть все нюансы, то успех мероприятия обеспечен. Дело в том, что есть такие виды работ, которые нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах или можно согласовать лишь при соблюдении определенных условий. В то же время для некоторых видов ремонтных работ разрешение вообще не нужно. Рассмотрим все три случая подробнее и по порядку.

  1. Что точно нельзя делать:
    • сносить несущие конструкции (в особых случаях может быть разрешено демонтировать их лишь частично);
    • нагружать такие конструкции сверх установленной нормы;
    • снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей;
    • удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления;
    • затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому;
    • расширять жилую площадь за счет чердака;
    • присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их — и наоборот;
    • объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери;
    • делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат — кроме тех, что находятся на первом этаже;
    • отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление [3] .

Впрочем, это еще не все. В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» есть уточнение на этот счет [4] . Так, нельзя совершать любые другие действия, из-за которых неминуемо нарушатся:

  • устойчивость несущих стен и балок;
  • работа инженерных систем;
  • работа пожарных и других систем безопасности;
  • целостность фасада всего дома;
  • условия проживания и эксплуатации помещений.
  • косметический ремонт помещения — причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем);
  • монтировать встраиваемую мебель;
  • ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние);
  • переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.
  • убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые;
  • возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы;
  • демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию;
  • не полностью разбирать ненесущие стены;
  • сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы;
  • расширять санузел за счет нежилой площади.

Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке придется одобрять по проекту.

Если же запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. А оно, как правило, довольно дорогое. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

Оформление перепланировки квартиры перед изменениями и после них

Согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. А процедура, которая проводится по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Здесь может возникнуть закономерный вопрос: зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Тем не менее преимущество согласования перед узакониванием легко объяснить. В первом случае процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.

Как ни странно, владельцам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.

Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать — в надежде, что об этом никто никогда не узнает, — в дальнейшем могут возникнуть проблемы иного рода. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ [5] . Тогда ему не избежать штрафов. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.

Вряд ли кому-то захочется иметь дело с таким количеством потенциальных проблем. Поэтому владельцу стоит приступать к ремонту, только если он знает наверняка, что все законно, и если у него на руках есть заветное разрешение.

Перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы все прошло по правилам, следует соблюдать порядок оформления перепланировки:

  • заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки;
  • получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены;
  • подать заявление и пакет документов в жилинспекцию (в том числе копию договора долевого участия в строительстве МКД и разрешение на ввод дома в эксплуатацию);
  • дождаться официального разрешения;
  • выполнить перепланировку;
  • получить акт, подписанный специальной комиссией из жилинспекции, после того как инспектор осмотрит обновленное помещение [6] ;
  • привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт;
  • зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.

Перепланировкой следует заниматься уже после того, как выданы ключи от квартиры, — так безопаснее и эффективнее.

Оформление перепланировки в новостройке часто сопровождается сложностями, связанными с отсутствием техпаспорта. Сейчас застройщики уже не обязаны инвентаризировать квартиры в БТИ, но Мосжилинспекция (МЖИ), перед тем как выдать разрешение на перепланировку, непременно потребует техпаспорт.

Бывает, что застройщик ставит квартиру на кадастровый учет в Росреестре с нарушениями по разграничению функциональных зон — например, без обозначения коридорной зоны. В этом случае согласование перепланировки станет сложной задачей для неподготовленного владельца жилья. И это несмотря на то, что в целом процедура согласования на данный момент максимально упрощена.

Если жилье приобретено в ипотеку, его владельца также ждут некоторые трудности. Ведь в таком случае перепланировка квартиры в новостройке возможна, только если банк и компания, застраховавшая недвижимость от основных рисков, дадут на это свое письменное разрешение.

Разумеется, техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, как и проект перепланировки жилых и нежилых помещений в МКД, не составляется в вольной форме и на усмотрение их автора. К этим документам есть ряд требований — найти их можно в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. Само собой, разработчики из проектных бюро прекрасно знакомы с этими требованиями и руководствуются ими, наряду с другими, при составлении проекта и технического заключения.

Ориентировочная стоимость услуги оформления перепланировки

Многие собственники, которым нужно получить разрешение на перепланировку квартиры, предпочитают комплексное обслуживание. Ведь чаще всего вариант с согласованием или узакониванием ремонта под ключ оказывается куда более удобным и, что немаловажно, финансово выгодным. Стоимость оформления перепланировки под ключ складывается из двух составляющих — цены на проект и расходов на саму процедуру получения разрешения. Оплатить можно и все сразу — тогда заплатить нужно будет от 70 000 рублей — или заказывать каждый этап работы отдельно.

Согласование перепланировки проходит в четыре этапа.

этапы согласования

Для получения разрешения на перепланировку от госорганов потребуется подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоить это будет от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, затрагиваются ли несущие конструкции.

Сам по себе проект будущих работ по изменению конфигурации вместе с техническим заключением в Москве и области стоит порядка 25 000 рублей, если заказывать его без услуги по согласованию. Отдельно за техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки придется отдать примерно столько же. Впрочем, стоимость того или иного документа будет зависеть от сложности и объема работ: очевидно, что, например, объединение квартир обойдется в более кругленькую сумму, чем устройство легкой перегородки.

Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ обойдутся в сумму около 20 000 рублей, а техника БТИ — 15 000 рублей. За внесение данных в ЕГРН заплатить придется в среднем 30 000 рублей [7] .

Ну и, конечно же, на общую стоимость могут повлиять площадь квартиры, район, статус здания (например, МКД является памятником истории и культуры) и многие другие параметры.

Тем, кто никогда не сталкивался с перепланировкой, чаще всего элементарно не хватает знаний, которые необходимы, чтобы сделать все грамотно и максимально быстро. Владельцы квартир в новостройках не знают, как проходит оформление документов для перепланировки квартиры, с чего начинается перепланировка, что можно делать и куда обратиться, на какую сумму расходов рассчитывать… Пытаясь найти ответы на эти вопросы в интернете, многие приходят к мысли, что процесс согласования перепланировки — дело крайне сложное и невероятно затратное. Однако каждый случай, как можно догадаться, индивидуален. Согласование перепланировки может пройти быстро и без проблем, если заняться этим своевременно и заручиться поддержкой специалистов.

** Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на август 2020 года.

Перепланировка квартиры: чего делать КАТЕГОРИЧЕСКИ нельзя? (Вы удивитесь!)

Как не запутаться в том, что разрешено, а что запрещено в перепланировке квартиры? Просто: прочитать нашу статью, которую нам помог написать эксперт в сфере перепланировок Максим Жегунов, начальник отдела согласования перепланировок компании «Союз ДАЛИ».

Перепланировка квартиры — классный способ сделать квартиру более комфортной и соответствующей потребностям её хозяев. К перепланировке относится всё то, что связано с изменением конфигурации квартиры и требует внесения изменений в техническую документацию БТИ. Это может быть, например, возведение стен и перегородок, проёмов, кухонь-ниш, антресолей и т.д.

Требования к перепланировке регулируются Жилищным кодексом РФ и рядом нормативных документов, СанПиНов, СНиПов, правилами пожарной безопасности. Их знание поможет избежать ошибок в перепланировке и лишних затрат на ремонт и согласование изменений.

Что делать запрещено?

Всё, что может привести к повреждению конструктивных элементов дома и тем самым нарушить его устойчивость, строго запрещено. Нельзя:

❌ затрагивать и демонтировать несущие колонны, пилоны или диафрагмы жёсткости,

❌ устраивать штробы в несущих стенах и плитах перекрытий,

❌ устраивать проёмы, отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах без согласования с организацией-проектировщиком.

❌ С осторожностью отнеситесь к идее демонтажа порога дверного блока при выходе на балкон, поскольку нередко балконная плита конструктивно защемлена этим порогом. Для таких перемен потребуется консультация проектной организации.

❌ Запрещено то, что может привести к ухудшению условий проживания третьих лиц, например, демонтаж вентиляционных коробов, ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

❌ Жилищный кодекс запрещает ограничивать доступ к общедомовым коммуникациям, устанавливать регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях.

❌ Кухню с газовой плитой нельзя объединять с жилой комнатой или устраивать проём в стене между этими помещениями без двери с плотным притвором. Дверь нужна для предотвращения утечки газа в другие комнаты в случае аварии.

❌ Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе центрального отопления, на лоджии и балконы запрещён, поскольку балконы (лоджии) и помещения, примыкающие к ним (жилые комнаты, кухни), запроектированы на разный тепловой режим.

❌ Нельзя устраивать водяные тёплые полы, подключенные к общедомовым системам горячего водоснабжения и отопления. Это может повлечь за собой проблемы с отоплением или водоснабжением у жильцов других квартир, снижение давления в трубах, увеличение энергозатрат, появление протечек.

❌ При перепланировке не получится расширить или перенести санузлы на территорию кухни или жилой комнаты, а кухню нельзя увеличить за счёт жилых комнат.

❌ Нарушением будет считаться объединение лоджий, балконов, террас, и веранд с внутренними помещениями, объединение двух квартир с разными собственникам.

❌ Запрещено устраивать кухню без естественного освещения (кроме кухни-ниши), а также объединять вентиляцию кухни и санузла.

❌ Отсутствие в санузле порога или занижения пола на 20 мм может привести к тому, что при протечке вода проникнет в другие комнаты.

Что делать можно?

А вот что можно делать, но только заранее согласовав в Жилищной инспекции:

✅ Устраивать проёмы в несущих стенах кирпичных и монолитных домов с усилением из металлоконструкций, а также в несущих стенах панельных домов до 2007 года постройки или более позднего года постройки (если автором серии жилого дома является АО МНИИТЭП, требуется предварительная консультация).

✅ Демонтировать часть стены между балконом или лоджией и внутренним помещением, если сохраняется другой простенок (противопожарный «карман»).

✅ Демонтировать подоконный блок с установкой «французского окна» между балконом (лоджией) и внутренним помещением (при условии, что стена не несущая). Если автор серии жилого дома — АО МНИИТЭП, требуется предварительная консультация.

✅ Расширять санузел, переносить или расширять кухни на площадь нежилого помещения с обязательным устройством гидроизоляции.

✅ Устраивать антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

✅ Устраивать лоджии на первом этаже дома (без устройства фундамента).

✅ Объединять квартиры по горизонтали и вертикали, если обеими квартирами владеет один собственник.

✅ Устанавливать электрическую плиту вместо газовой при достаточной выделенной мощности.

Согласование по эскизу

Упрощенный порядок согласования некоторых видов перепланировки заключается в направлении эскиза в Жилищную инспекцию после проведённого ремонта. Эскиз выглядит как схематичный план выполненных работ с пояснениями собственника жилья. В упрощённом порядке можно согласовать:

🔨 Монтаж, демонтаж ненесущих перегородок, заделку или устройство дверных проемов в ненесущих стенах.

🔨 Перенос, демонтаж и установку сантехнических приборов в прежних границах санузла.

🔨 Перенос или замену кухонной мойки.

🔨 Перенос радиаторов отопления без изменения конфигурации инженерных сетей.

Не требует согласования

Ремонтные работы, которые не требуют внесения изменений в план БТИ, согласовывать не потребуется. К таким работам относят:

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий