Что делать и как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере

Как восстановить договор купли продажи квартиры

от Жилищное право Последнее обновление Янв 29, 2023

Если договор купли-продажи (ДКП) квартиры, дома или иного объекта недвижимости утерян или испорчен, требуется его незамедлительно восстановить. Документ подтверждает проведенную сделку и выступает основанием для распоряжения имуществом. Для возобновления полноценных юридических прав владельцу жилья следует обратиться в уполномоченные учреждения.

Возможно ли восстановить договор о купле продаже

Восстановление потерянного или испорченного ДКП предполагает изготовление дубликата или копии. Порядок проведения процедуры и учреждение, куда следует обратиться, зависят от обстоятельств.

Если договор потерян до оформления перехода прав в Росреестре, то документ делают заново. Иначе в процедуре регистрации сторонам будет отказано. Договор выступает доказательством правоотношений между участниками сделки.

Если оформление нового документа невозможно (например, при отказе второй стороны от подписания новой бумаги или смерти продавца до процедуры регистрации), установить факт проведенной купли-продажи квартиры допускается только через суд.

Если договор требуется восстановить после внесения записи в ЕГРН, порядок действий и возможность создания дубликата, копии зависят от обстоятельств сделки:

• Купля-продажа проходила до 1996 года — в это время правоотношения оформлялись в присутствии нотариуса, поэтому целесообразно посетить нотариальную контору.
• При проведении сделки с 1996 по 1998 год с восстановлением договора возможны сложности, поскольку нотариальное заверение и обязательная госрегистрация не требовались. В этом случае подтвердить право владения может БТИ или администрация, в зависимости от территориального округа. Эти органы уполномочены предоставить справку о наличии данной собственности у гражданина.
• После 1998 года ДКП подлежат обязательной госрегистрации, что дает возможность восстанавливать их без проблем через Росреестр. При заверении документа целесообразно посетить нотариуса.

Одним из вариантов восстановления бумаги выступает запрос экземпляра договора у второй стороны — участницы сделки (для снятия копии).

Также процедура возможна, если купля-продажа проводилась через риэлтора, и в архиве компании сохранился документ. Если оформлялся налоговый вычет, целесообразно обратиться в ИФНС.

Сложности с изданием дубликата или получением копии могут возникнуть при изменении жизненных обстоятельств стороны (смене паспортных данных, фамилии, усыновлении владельца, оформлении опеки и так далее). Тогда потребуется документальное подтверждение сложившейся ситуации.

Что лучше – дубликат или копия договора купли продажи?

Дубликат и копия идентичны по содержанию и оформлению оригиналу договора. Однако юридическая сила этих бумаг отличается.

Дубликат выдается нотариусом или регистрирующим ведомством. Он полностью повторяет и заменяет оригинал. Отличается бумага только наличием штампа «Дубликат» на титульной странице.

Документ имеет полноценную юридическую силу и без ограничений позволяет проводить сделки с объектом недвижимости и пользоваться иными правами в его отношении. Дополнительных документов, подтверждающих правообладание квартирой, при этом предъявлять не нужно.

Копия договора не обладает юридической силой. Если бумага не заверена нотариусом, использовать ее можно только в уведомительных целях. Для операций с недвижимостью такой документ не используется.

Если копия заверена нотариусом, проставляется запись, что она имеет силу подлинника. Однако полноценной правовой силой такой документ не обладает. Например, при продаже квартиры потребуется оформлять дубликат или иной подтверждающий документ. Но в некоторых случаях копию можно использовать. Например, как доказательство в суде — если договор утерян до госрегистрации сделки и требуется подтвердить факт ее проведения.

Для полноценного использования прав в отношении объекта недвижимости рекомендуется все же получить дубликат ДКП.

Порядок действий в случае утери договора купли продажи

При утрате договора целесообразно обезопасить себя от возможных действий злоумышленников до завершения процедуры восстановления бумаги. Особенно важно это сделать при ее внезапной пропаже при подозрительных обстоятельствах.

1. Направить заявление в полицию об утрате документа. Обязательно взять талон-уведомление о принятии заявления
2. Подать заявку в Росреестр о запрете регистрационных действий в отсутствие владельца объекта.

Последний документ можно передать при личном визите в госведомство, через МФЦ или посредством портала Госуслуг. Запрет позволит совершать все действия с недвижимостью только в присутствии собственника. Заявка оформляется по утвержденной форме и действует до момента, пока не будет отозвана.

Восстановление договора следует провести по стандартной схеме, вне зависимости от органа, куда обращается участник сделки:

1. Оформить запрос.
2. Собрать пакет документации.
3. Обратиться в соответствующий орган лично или через официального представителя (по доверенности).
4. Внести госпошлину (при наличии).
5. Забрать документ через установленное время.

• паспорт;
• правоустанавливающие бумаги (передаточный акт, кадастровый паспорт, домовая книга и так далее);
• платежка о внесении госпошлины;
• нотариальная доверенность — при осуществлении действий официальным представителем.

Возможно понадобится предъявить дополнительную документацию для подтверждения особых обстоятельств (о смерти участника сделки, изменении реквизитов паспорта, фамилии и так далее).

Где можно взять копии потерянной документации

• к нотариусу — если сделка оформлялась и заверялась при его участии;
• ко второй стороне, у которой есть оригинал договора (для снятия копии);
• в риэлторскую фирму или юридическую консультацию — если сделка проводилась с их участием;
• в Росреестр, где хранится информация о договорах с 1998 года;
• БТИ;
• налоговую службу — при постановке объекта на учет, оплате налога, оформлении вычета и так далее.

Для получения услуги можно обращаться напрямую в организации и госведомства или направить запрос через сервис Госуслуг, МФЦ.

В БТИ

В БТИ целесообразно обращаться, если сделка не была оформлена в Росреестре, не заверялась у нотариуса, а также отсутствует возможность найти другую сторону для получения документа.

Преимущественно в Бюро делают запрос, если недвижимость оформили до 1998 года. БТИ выдает справку о праве владения объектом.

1. Составить заявление.
2. Внести плату за справку.

Услуги по выдаче документов БТИ платные. Стоимость справок различается в зависимости от вида от условий договора.

Справка выдается при предъявлении паспорта. Допускается направить запрос через МФЦ и оплатить пошлину в отделении. Срок оформления насчитывает до 30 дней. Подать бумаги вправе законный представитель заинтересованного лица на основании доверенности.

В налоговой

В ИФНС предъявляют ДКП для применения налоговых вычетов, оплаты налогов, постановки объекта на учет. В этом случае ИФНС может выдать справку, что гражданин оплачивает взносы или осуществляет иные правоустанавливающие действия в отношении квартиры.

Дубликат или копию договора в госведомстве получить нельзя. Справка оформляется в спорных ситуациях, часто в ходе судебного разбирательства. Получить ее может владелец (или официальный представитель) на основании заявления и паспорта (ст.18 ФЗ №8 от 09.02.08 г.). Справку выдадут бесплатно.

Через нотариуса

Если договор заверялся у нотариуса, то за дубликатом или копией можно обратиться в нотариальную контору. В ней обязательно хранится оригинал соглашения. За выдачу восстановленного документа потребуется заплатить госпошлину, которая насчитывает 100 руб. (ст.333.24 НК РФ).

Гражданин самостоятельно выбирает что оформить: дубликат или копию.

Через Росреестр

С 1998 года ДКП проходят обязательную регистрацию в Росреестре. В госведомстве хранится один их экземпляров этого документа. Поэтому при потере можно обратиться в учреждение за выдачей дубликата.

1. Заполнить заявление по утвержденной форме, которая включает сведения об объекте недвижимости и владельце.
2. Оплатить госпошлину.
3. Предъявить пакет документов.

Запрос и другие сведения можно передать лично при визите в госведомство, отправить по почте или через МФЦ. Также есть возможность направить данные через сервис Госуслуг, но затем право на получение дубликата потребуется подтвердить в Росреестре или МФЦ (при отсутствии ЭЦП).

• паспорт гражданина;
• справку из ИФНС;
• выписку из домовой книги;
• бумагу о состоянии лицевого счета;
• техпаспорт;
• передаточный акт.

Росреестр в течение 3-5 дней рассмотрит запрос и уведомит заинтересованное лицо о выдаче документа или остановке процесса. Подать заявку может собственник или его законный представитель.

Сроки и стоимость услуги

• через Росреестр — длительность процедуры насчитывает от 3-5 дней до 2 месяцев (при возникновении затруднений), госпошлина составляет 340 рублей — если выписка бумажная и 170 рублей если выписка электронная;
• при обращении в МФЦ физическим лицам потребуется заплатить 290 руб.;
• через БТИ — срок выдачи справок насчитывает 30 дней, Стоимость необходимо уточнять в БТИ ;
• расценки нотариальных услуг составляют за дубликат 2-3,5 тыс. руб ., за копию — 70-100 руб. за лист. Дополнительно вносится госпошлина (100 руб.) Услуга оказывается в день обращения при оформлении копии, до 30 дней — при создании дубликата.
• в ИФНС справку оформляют бесплатно в течение 30 дней;
• через Госуслуги — копию вышлют в пределах 1-5 дней при наличии ЭЦП, оплата составляет 150 рублей за электронный вариант.

Учреждения могут отказать в выдаче, если право собственности оказывается под сомнением или за документом обращается не владелец недвижимости.

Заменит ли копия утерянный ДКП?

Полностью заменить ДКП может только дубликат документа. Он наделен такой же юридической силой и позволяет осуществлять те же действия в отношении объекта, что и оригинал.

Копия, даже заверенная нотариусом, не выступает аналогом ДКП и не сможет обеспечить все функции договора.

Что будет, если не восстановить договор купли продажи

Если после утраты или порчи ДКП не будет восстановлен, у владельца жилья возникнут проблемы с распоряжением объектом и применением юридических прав в его отношении.

• оформления налогового вычета;
• осуществления сделок с объектом (продажи, дарения и так далее);
• оформления договора аренды при сдаче квартиры;
• подтверждения правообладания в банке, ЖКХ, паспортном столе и иных учреждениях.

Важно! Без договора большинство операций с недвижимостью невозможны. При утрате документа возникает риск применения мошеннических схем в отношении объекта.

Договор купли-продажи квартиры необходим для обретения полноценных прав владения недвижимостью. Если документ утерян или испорчен, его можно восстановить в госучреждениях, выбор которых осуществляется исходя из обстоятельств сделки. Преимущественно процедуру проводит Росреестр на основании запроса от владельца объекта и предъявления пакета документации.

Что делать и как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере

Право собственности на жилье подтверждается договором купли-продажи. Потерять правоустанавливающий документ можно как вследствие собственной небрежности, так и по иным причинам (в результате пожара, стихийного бедствия, кражи, мошеннических действий). Как восстановить его? Какие шаги стоит предпринять, чтобы обезопасить себя от потери жилья?

✅ Последствия потери документа

Потеря правоустанавливающих документов на квартиру делает невозможным выполнение любых операций с нею. Недвижимость нельзя продать, подарить, сдать в аренду, сделать обмен, завещать, оформить в качестве залога. Не имея на руках договора, не получится воспользоваться льготами ЖКХ.

Утерянный договор может попасть в руки мошенников. Если не предпринять упреждающих мер, то это с большой долей вероятности приведет к потере законного права на недвижимость.

До сих пор выявляются случаи мошенничества, становящиеся причиной утраты договора купли-продажи, а в дальнейшем – и самой жилплощади.

Пример. Гражданину Иванову срочно требовались деньги на дорогостоящую операцию. В газете он нашел объявление с предложением взять кредит на крайне выгодных условиях. Иванов решил воспользоваться «удобной» возможностью, не задумавшись над последствиями. В обмен на выдачу займа от него потребовали залог на квартиру, причем оценка недвижимости не требовалась – нужно было лишь передать кредиторам договор купли-продажи. Воспользовавшись им, мошенники оформили жилплощадь на подставных лиц, а затем продали. Новые жильцы выселили пострадавшего из его квартиры.

Поскольку любая мошенническая схема включает большое количество соучастников (жилплощадь переоформляется на цепочку подставных лиц, задействуются нечистые на руку нотариусы, подделываются бумаги), расследование занимает очень много времени и на скорое разрешение проблемы рассчитывать не приходится.

✅ Можно ли восстановить договор?

Потеряв договор купли-продажи, собственник не лишается прав на объект недвижимости.

Существует 3 вида документов на квартиру:

• правоустанавливающие – они подтверждают способ возникновения права на жилплощадь;
• технические – они отражают параметры жилья;
• правоподтверждающие – они удостоверяют право собственности (до 2016 года выдавалось свидетельство, а после, в соответствии с № 360-ФЗ от 03.07.2016, выписка из ЕГРН).

Сложнее всего владельцу жилья приходится в ситуации, когда потерян весь пакет бумаг. Восстановить один правоустанавливающий документ (точнее сказать – получить копию и заверить ее) удастся с гораздо меньшими затратами времени – алгоритм действий зависит от того, в какой период заключалась сделка. Стоит быть готовым к посещению инстанций и оплате госпошлины. В ряде случаев требуется дополнительно оплатить услуги нотариуса.

✅ Порядок действий в случае утери договора купли-продажи

Выявив факт утери документа, необходимо сразу обратиться в полицию и составить заявление. Если причиной стала кража (мошенничество), будут предприняты необходимые действия для розыска преступников, в иных случаях заявление о пропаже ускорит процесс возврата бумаг правообладателю, если они будут найдены сознательными гражданами. Обращение в полицию – это одно из необходимых действий для предотвращения мошеннических схем с недвижимостью, оспаривания в суде заключенных сделок.

Следующий обязательный этап предполагает обращение в Росреестр. Целью является наложение запрета на выполнение регистрационных действий с жильем без личного присутствия собственника. В заявлении излагаются все обстоятельства, к нему приобщаются имеющиеся бумаги (талон-уведомление из полиции и пр.). Желательно обратиться в Росреестр самостоятельно, но при отсутствии такой возможности можно отправить заявление курьерской службой.

В большинстве случаев ведомство принимает положительное решение – если мошенники попробуют совершить сделку, заявление о регистрации будет отклонено. Если же в ответ на обращение последовал отказ от Росреестра, нужно получить в ведомстве разъяснения о причинах такого решения. Если законность отказа вызывает сомнения (следует обязательно проконсультироваться с юристом по этому вопросу), можно добиться наложения запрета через суд.

Чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, связанной с потерей правоустанавливающих документов на жилье, рекомендуется сразу после оформления важных бумаг сделать их копии и хранить их в надежном месте, отдельно от оригиналов. Такая предусмотрительность позволит избежать многих проблем.

✅ Где можно получить копию?

Чтобы получить копию/дубликат договора купли-продажи квартиры, необходимо вспомнить, когда именно была осуществлена сделка.

Сделка оформлена до 1996 года

Если жилье было приобретено до 1996 года, то сделка оформлялась через нотариуса – Закон о регистрации в то время еще не вступил в силу. Какие шаги в этом случае стоит предпринять? Придется разыскать нотариальную контору, в которой подписывался договор – по запросу будет предоставлена заверенная его копия (1 из 3-х оформляемых при сделке экземпляров остается у нотариуса и хранится в архиве). Обратившемуся лицу придется заплатить за заверение копии – тариф регламентируется Основами законодательства о нотариате (ст.22). Сроки выдачи минимальны – как правило, забрать документ можно уже на следующий день. Если нотариальная контора больше не работает, стоит посетить ее городское (районное) представительство. Там должны помочь с восстановлением утерянных бумаг.

Сделка оформлена в период с 1996 по 1998 год

В этот период сделки оформлялись в простой письменной форме. Для восстановления бумаг придется обратиться к продавцу недвижимости и попросить сделать копию его экземпляра.

Копия должна быть заверена у нотариуса, в противном случае силы она не имеет.

Что делать, если продавец, с которым заключалась сделка, уже умер, а родственники не только отказываются идти на встречу, но и вообще оспаривают факт продажи? Ситуация неприятная, но вполне решаемая. Во всех случаях, когда получить копию правоустанавливающего документа не удается (продавец умер, выехал за границу, потерял свой экземпляр и пр.), придется отправиться в БТИ. Справка из этого ведомства подтвердит факт владения жильем и проживания там.

Еще одно ведомство, куда можно обратиться – налоговая инспекция. Покупатели получают право на имущественный вычет – в пакет бумаг, подаваемых при его оформлении, входит копия договора купли-продажи. По запросу можно получить экземпляр и заверить его. Существуют ситуации, когда продавец освобождается от уплаты НДФЛ, а покупатель не имеет права на налоговый вычет. В этом случае можно поднять сведения об уплате налога на недвижимость – они также будут полезны для подтверждения прав на квартиру.

Сделка проведена после 31 января 1998 года

Начиная с 1998 года в действие вступил Закон о регистрации прав на недвижимость. Сведения о сделках хранятся в архиве Росреестра – необходимо составить запрос на получение копии документа. Минэкономразвития России предоставляет возможность гражданам сделать запрос удобным для себя способом:

• путем личного обращения в территориальный орган (многофункциональный центр) – заявление оформляется в письменной форме лично или через законного представителя;
• через интернет-сайт Росреестра – требуется цифровая подпись;
• по почте – используется бумажный носитель, подпись лица удостоверяется нотариусом;
• через веб-сервисы – создается электронный документ.

Получить сведения из архива могут только лица, имеющие непосредственное отношение к сделке или их законные представители (№ 218-ФЗ, п.3, ст.7). Требуется предоставить паспорт либо доверенность, а также квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины (200 руб.). Отсутствие документа, подтверждающего личность, становится причиной отказа.

В соответствии с №122-ФЗ от 21.07. 97 г. (п.2 ст.7) подготовка сведений занимает 5 рабочих дней. Полученный документ удостоверяется у нотариуса (оплачивается в соответствии со ст.22 Основ законодательства о нотариате). В отличие от не заверенной в установленном порядке копии, он имеет такую же юридическую силу, как и оригинал правоустанавливающего документа.

Потеря правоустанавливающих документов становится причиной серьезных переживаний. Удастся ли восстановить договор купли-продажи? Что делать, если он требуется срочно? Как вести разговор с бывшим владельцем жилья, если он не настроен на диалог? Как поступить, если важный документ попал в руки мошенникам? На все волнующие вопросы дадут ответ юристы сайта.