Чем грозит банкротство застройщика при долевом строительстве

Чем грозит банкротство застройщика при долевом строительстве?

Многим дольщикам приходится сталкиваться с банкротством застройщика, что создает препятствие к получению жилья, оплаченного по договору долевого строительства. Они становятся участникам банкротного дела и пытаются вернуть вложенные в строительство денежные средства. Разберем, каким законом предусмотрено банкротство застройщика, как проверить застройщика на банкротство, как проходит процедура несостоятельности. Также рассмотрим, кто включается в реестр требований кредиторов застройщика, что делать должнику при банкротстве застройщика, какие последствия наступают в случае открытия процедуры несостоятельности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Каким законом предусмотрено банкротство застройщика?

Процедура банкротства застройщика регулируется параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве. Поскольку кредиторами должника являются граждане, заключившие договор участия в долевом строительстве и оплатившие будущее жилье, законодатель предусмотрел для них дополнительные льготы.

Назовем преимущества кредиторов при банкротстве застройщика:

• конкурсным управляющим назначается арбитражный управляющий, прошедший специальную аккредитацию и имеющий опыт работы в области строительства;
• дело о банкротстве может быть рассмотрено по месту нахождения объекта строительства;
• строительство жилья может быть завершено за счет привлеченных средств, что позволяет кредиторам получить жилье в собственность, несмотря на то, что застройщик находится в процедуре банкротства;
• граждане, ставшие участниками строительства, привлекаются к участию в деле о банкротстве застройщика, участвуют в собрании участников строительства с целью защиты своих интересов.

Важно! Банкротство застройщика грозит тем, что права дольщиков на получение достроенных квартир не могут быть реализованы в обычном порядке. Потребуется обратиться к должнику с требованием о выплате денежной компенсации или передаче жилья в собственность.

Как проверить застройщика на банкротство?

Прежде, чем заключать с застройщиком договор долевого строительства или приобретать у него готовое жилье, необходимо проверить, не открыта ли процедура банкротства.

Проверить застройщика на банкротства можно следующими способами:

1. Найти организацию на портале «Картотека арбитражных дел». Необходимо ввести наименование застройщика в поле «участник дела» и нажать на кнопку поиска. Система выберет все компании с аналогичным названием. Для того, чтобы выбрать дела о несостоятельности, следует нажать на раздел «банкротные». Далее конкретный застройщик уточняется по ИНН, т.к. могут быть организации с похожим названием.
2. Сведения о банкротстве организаций публикуются на портале ЕФРСБ. Следует воспользоваться полем «поиск должников» и ввести наименование конкретного застройщика. Для уточнения результата поиска желательно воспользоваться расширенными параметрами.
3. Информация о процедурах банкротства должников также публикуется в газете Коммерсантъ в разделе о банкротствах. Поиск осуществляется по ОГРН или ИНН застройщика.

Если ни на одном портале нет сведений о застройщике, то процедура банкротства в отношении него не начата. Вместе с тем следует обратить внимание на то, как организация взаимодействует с участниками строительства. Если сотрудники компании не отвечают на звонки, затягивают сроки сдачи жилья, вполне возможно, что процедура банкротства скоро будет запущена.

Банкротство ЗАО

Банкротство при налоговой задолженности

Банкротство ООО с долгами

Как проходит процедура банкротства застройщика?

Процесс банкротства застройщика проходит по тем же правилам, что и для остальных юридических лиц, с некоторыми особенностями.

Процедура состоит из нескольких этапов:

1. В арбитражный суд подается заявление о банкротстве.
2. В первом заседании суд открывает процедуру внешнего управления.
3. Должник переходит к процедуре конкурсного производства.
4. Дело о банкротстве прекращается.

Разберем каждый этап подробнее.

Этап 1 – Подача заявления о банкротстве застройщика

Заявление о банкротстве подается в арбитражный суд самим застройщиком или его кредиторами. Документ составляется с учетом требований статьи 37 и статьи 39 Закона о банкротстве. К заявлению приобщаются документы, указанные в статье 38 и статье 40 Закона о банкротстве.

Суд принимает заявление и назначает дату судебного заседания для решения вопроса об открытии внешнего управления или конкурсного производства, а также о назначении арбитражного управляющего.

Следует знать! В заявлении указывается кандидатура арбитражного управляющего, который будет заниматься банкротством организации. Обязательным условием для управляющего является наличие аккредитации в Фонде арбитражных управляющих в качестве конкурсного и внешнего управляющего при банкротстве застройщика. Также у кандидата должен быть стаж работы на руководящих должностях в строительных организациях.

Этап 2 – Открытие внешнего управления

В случае, если имеется реальная возможность восстановить платежеспособность застройщика суд в первом заседании открывает процедуру внешнего управления сроком до 18 месяцев. Руководство компанией переходит от директора организации к внешнему управляющий.

В процессе внешнего управления внешний управляющий проводит следующую работу:

• формирует реестр требований кредиторов;
• составляет план внешнего управления, включающий мероприятия, направленные на завершение строительства;
• исполняет план внешнего управления;
• проводит расчеты по денежным требованиям с гражданами-участниками строительства;
• передает участника строительства готовые жилые помещения;
• составляет отчет о своей работе.

В процессе осуществления своих обязанностей управляющий организовывает и проводит собрание кредиторов и собрание участников строительства.

Нужно помнить! В отношении застройщиков не применяются процедуры наблюдения и финансового оздоровления. Внешнее управление открывается в исключительных случаях. Чаще всего суд сразу признает должника банкротом и открывает конкурсное производство.

Этап 3 – Признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства

Если в процессе внешнего управления восстановить платежеспособность должника не удалось, суд признает его банкротом и открывает конкурсное производство сроком на один год. В качестве руководителя должника назначается конкурсный управляющий, который должен иметь аккредитацию.

В процессе конкурсного производства проводятся следующие мероприятия:

• формируется реестр требований кредиторов;
• организовывается собрание кредиторов;
• готовые жилые помещения передаются участникам строительства;
• гражданам, решившим прекратить договор долевого участия в строительстве, выплачивается денежное возмещение;
• оспариваются сделки должника;
• проводится инвентаризация и оценка имущества должника;
• проводятся торги по продаже имущества.

Если завершение строительства нецелесообразно, конкурсный управляющий обращается в суд с заявлением о погашении требований кредиторов путем передачи им объектов незавершенного строительства. Участники строительства создают жилищный кооператив, который в дальнейшем будет заниматься строительными работами.

Пример из судебной практики 1. В арбитражный суд обратилось ОАО «Нижегородский водоканал» о признании ООО «Квартстрой-НН» несостоятельным. Требования заявителя основаны на судебных актах о взыскании в его пользу более 8 000 000 руб. В процессе рассмотрения дела были представлены договоры участия в долевом строительстве, поскольку должник является застройщиком двух многоквартирных домов. Для возведения объектов недвижимости были привлечены денежные средства граждан. Суд пришел к выводу, что застройщик обладает признаками банкротства, восстановить его платежеспособность невозможно, в связи с ем открыто конкурсное производство (Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.03.2019 года по делу № А43-47351/2018).

Этап 4 – Прекращение дела о банкротстве

После завершения всех мероприятий и погашения требований кредиторов конкурсный управляющий предлагает проголосовать за завершение процедуры. Отчет о результатах последнего этапа и протокол собрания передаются в суд вместе с ходатайством о прекращении дела о банкротстве.

Суд в последнем заседании рассматривает поступившие документы. При отсутствии возражений выносится определение о завершении конкурсного производства. На основании судебного акта сведения о застройщике исключаются из ЕГРЮЛ, оставшиеся долги списываются.

Важно! На любом этапе банкротства застройщик вправе заключить с кредиторами мировое соглашение. В нем предусматриваются условия о рассрочке выполнения требований участников строительства, сроках завершения строительства и другие.

Кто включается в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика?

Требования кредиторов включаются в реестр застройщика в определенной последовательности:

1. К первой очереди относятся лица, которым организация должна выплатить компенсацию морального вреда, возместить вред здоровью.
2. Ко второй очереди относятся работники компании, не получившие заработную плату.
3. К третьей очереди относятся кредиторы по денежным требованиям, в том числе дольщики.
4. К третьей очереди относятся иные кредиторы.

Чаще всего основными кредиторами являются дольщики и участники строительства, которые заплатили за будущее жилье, однако, так и не получили готовый объект строительства.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

При банкротстве застройщика кредиторы предъявляют временному или конкурсному управляющему и в суд свои требования, которые включаются в третью очередь кредиторов должника. Уведомление о получении требования публикуется управляющим на портале ЕФРСБ. Реестр кредиторов закрывается в течение трех месяцев.

Участник строительства вправе попросить:

• передать ему жилое помещение;
• вернуть денежные средства, уплаченные по договору долевого участия;
• возместить ущерб, причиненный не передачей квартиры;
• вернуть денежные средства, уплаченные за жилое помещение.

При исполнении требования о передаче жилого помещения объекты недвижимости должны быть равными той площади, которая была оплачена по договору долевого участия в строительстве.

Пример из судебной практики 2. Козлова Е.А. обратилась в суд с заявлением о включении с реестр требований кредиторов ООО «Квартсрой-НН» неустойки за период с 01.01.2017 по 02.12.2018 в сумме 726 243,19 руб. в связи с нарушением предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства, штрафа в размере 50% от указанной суммы неустойки. Застройщик должен был построить жилой дом и после получения разрешения и ввода в эксплуатацию жилого дома передать дольщику жилые помещения. Поскольку квартира не передана Козловой Е.А., ее требования были признаны обоснованными и включены в четвертую очередь (Определение Арбитражного суда Нижегородской области от 08.08.2019 года по делу № А43-47351/2018).

Какие последствия наступают при банкротстве застройщика?

При банкротстве застройщика существует риск, что дольщики не получат ни жилую недвижимость, ни денежные средства, уплаченные по договору долевого участия в строительстве.

Наибольшую угрозу представляет собой последняя стадия банкротства – конкурсное производство, поскольку его целью является продажа имущества должника, погашение части требований кредиторов и дальнейшее списание оставшихся долгов.

Для строительной компании также наступают негативные последствия. Он утрачивает благонадежную репутацию на рынке недвижимости, исключается из реестра застройщиков.

Заключение эксперта

1. Процедура банкротства застройщика регламентируется специальными положениями законодательства о банкротстве.
2. Участники строительства рискуют не получить квартиры или вернуть деньги, уплаченные по договору долевого участия.
3. Проверить застройщика на банкротство можно в «Картотеке арбитражных дел», на портале ЕФРСБ, в газете Коммерсантъ. Если информация о банкротстве отсутствует, значит процедура не начата.
4. Процедура банкротства застройщика состоит в проведении внешнего управления и конкурсного производства. Наблюдение и финансовое оздоровление не проводятся.
5. Внешнее управление открывается при наличии возможности восстановить платежеспособность застройщика. Временным управляющим привлекаются дополнительные инвестиции с целью завершения строительства.
6. Конкурсное производство проводится в случае невозможности восстановить платежеспособность должника. Управляющий инвентаризирует имущество, передает участникам строительства готовые квартиры, возмещает денежные средства, уплаченные по договору долевого участия.
7. Дольщикам необходимо подать заявление о включении в реестр требований кредиторов. С момента вынесения определения суда у них появляется шанс получить квартиру или денежные средства.
8. В случае недостаточности имущества для погашения требований кредиторов оставшиеся долги списываются, дело о банкротстве закрывается.

Для защиты своих интересов участнику строительства следует принять активное участие в деле о банкротстве. Поэтому желательно проконсультироваться с опытным юристом, который специализируется на данной категории дел. Специалисты нашего сайта всегда готовы помочь кредиторам по вопросам банкротства застройщика. Оставьте заявку и получите консультацию.

Банкротство негосударственных пенсионных фондов

Как кредитору подать на банкротство должника? Пошаговый порядок

Банкротство акционерного общества

Как проверить на банкротство физическое лицо? Пошаговая инструкция

Банкротство индивидуального предпринимателя (ИП) с долгами

Мораторий на банкротство

Застройщик обанкротился: порядок действия дольщиков и можно ли вернуть деньги

В настоящее время на рынке недвижимости появилось большое количество компании, занимающихся возведением домов и жилых комплексов. Но все чаще в различных источниках появляется информация о том, что застройщик обанкротился и стройка заморожена. В некоторых случаях строительство возобновляется и покупатели получают свои квадратные метры, но бывает и такое, когда строительная компания – «темная лошадь» и после первых взносов просто пропадает, оставляя людей ни с чем.

Чем грозит банкротство застройщика при долевом строительстве

Банкротство не происходит в один момент. Оно представляет собой сложную судебную процедуру, которая может длиться до 2 лет. Этот вопрос регулирует Федеральный закон под номером 127. Он регламентирует и регулирует банкротство застройщика и защищает права участников программы долевого строительства.

Ежегодно миллионы граждан России вкладывают свои средства в пользу строительства домов и жилых кварталов, желая тем самым значительно сэкономить на стоимости квартиры. Это происходит благодаря тому, что квадратные метры в момент начала строительства стоят на порядок дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но данное вложение не всегда может оказаться выгодным и несет в себе определенные риски, если застройщик инициирует банкротство.

Люди, вложившие свои средства в строительство, рискуют оказаться и без денег, и без квартиры, если застройщик подал на банкротство и объявил о своей несостоятельности. Но государство встает на защиту дольщиков, давая им преимущества перед другими кредиторами фирмы.

Права дольщиков при банкротстве застройщика:

1. На включение в очередь по взысканию вложенной суммы. В отличие от других кредиторов их место в очереди будет гораздо выше.
2. На возможность выбора варианта удовлетворения своих требований. По желанию клиент может получить назад вложенные денежные средства или требовать предоставления жилого помещения.
3. На возмещение убытков, которые были понесены в результате невыполнения требования договора об участии в программе долевого строительства.

В любом случае дольщикам оказывается юридическая защита от частного адвоката или же на уровне правительства России.

Где можно получить информацию о банкротстве застройщика

Для того, чтобы получить такую информация, клиент фирмы может зайти на сайт арбитражных судов России. В соответствующем разделе он может найти картотеку арбитражных дел. Если процесс признания застройщика банкротов уже запущен, то вся информация об этом будет храниться в данном реестре. Это является единственным достоверным и своевременным способом узнать всю необходимую информацию.

Если в реестре арбитражных дел отсутствует информация об указанном застройщике, то процесс по признанию компании банкротом не начинался. Однако, если представители компании перестали выходить на связь и общаться с клиентами, а их офис закрыт, то это является серьезным поводом бить тревогу.

На помощь дольщику могут прийти форумы участников программы долевого строительства. На сайтах, посвященных строительству жилых объектов, создаются темы для обсуждений по каждым жилым комплексам. Там можно найти других клиентов фирмы, которые, возможно, имеют более обширную информацию по данному вопросу. Также можно съездить на сам объект и ознакомиться с текущей ситуацией. Если работы ведутся в прежнем режиме, то, скорее всего, нет поводов для паники.

В любом случае необходимо держать руку на пульсе и контролировать работу строительной компании, а также следить за выполнением всех условий договора и сроков, которые в нем прописаны.

Порядок действий при банкротстве застройщика

Если вы узнали о банкротстве своего застройщика, то действовать нужно быстро. Как дольщик, вы должны:

1. Убедится, что застройщик действительно признан банкротом (это можно сделать на сайтах арбитражного суда)
2. На стадии банкротства – наблюдения (первая стадия), необходимо написать заявление о внесении своих требований в реестр). Подать заявление нужно в 30-дневный срок.
3. Обратиться к грамотному юристу и составить заявление в суд на возврат денежных средств, неустойку при банкротстве застройщика или получения жилого помещения в собственность.
4. Получить решение суда о результате вашего обращения. Документ подтверждает обоснованность ваших требований и подтверждает, что они включены в реестр.

После всей процедуры остается контролировать происходящее и следить за решениями суда относительно застройщика.

У клиента строительной организации, признанной банкротом, есть 3 варианта:

1. В одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора и расторгнуть его. После чего ожидать расчет по вложенным денежным средствам, инвестированных в строительство жилого объекта. При наличии средств они будут ему выплачены как кредитору третьего порядка.

Важно: расторжение договора в одностороннем порядке и требования о включении данного лица в реестр кредиторов с требованием о денежной компенсации, не является 100% гарантией возврата полной суммы. Арбитражный суд может принять решение о частичном возврате средств. После признания компании банкротом выплаты происходят сначала кредитором первой и второй очереди. И только оставшиеся средства идут на погашение долгов перед дольщиками.

1. Согласиться на продолжение действия договора с целью получить право собственность на жилье.

Это наиболее целесообразно в том случае, если дом полностью достроен, но по ряду причин не введен в эксплуатацию.

1. Оформить переуступку при банкротстве застройщика. В этом случае права на еще не построенную квартиру перейдут третьему лицу. Главный положительный момент – можно вернуть свои кровные деньги в полной мере, негативный – не каждый захочет связываться с незавершенным объектом, но все зависит от стадии строительства.

Клиент сам вправе решать, как ему поступить в случае банкротства застройщика. Но наиболее выгодный вариант – это получение в собственность недвижимого имущества, в этом случае последствия банкротства застройщика для покупателя минимальны, ведь он не рискует потерять часть суммы, вложенной в строительство. Судебная практика показывает, что покупатели в редких случаях получают назад всю сумму, поэтому не имеют возможности приобрести новое жилье.

Признаки скорого банкротства застройщика

Данный вопрос регламентирует 127-й Федеральный закон. В нем четко прописаны условия, по которым застройщика можно признать банкротом:

1. Он не исполняет свои требования перед сотрудниками, государством или партнерами более 3 месяцев.
2. Денежные требования к нему превышают 300 тысяч рублей.

Вложение денег в строительство дома – это всегда риск, поскольку очень часто можно встретить недобросовестных застройщиков, которые со временем могут стать убыточными, а клиент останется и без денег, и без квартиры. Но можно заранее понять, что скоро компания будет объявлена банкротом.

Признаки того, что с застройщиком могут появиться проблемы:

1. На официальном сайте организации перестала появляться актуальная информация о ходе строительства с фото и видеоподтверждением.
2. Телефоны компании молчат, а офисы закрыты.
3. Стройка приостановлена, на объекте перестали появляться рабочие.
4. На форумах появилась тревожная информация о возможном банкротстве застройщика.

Как защитить себя от банкротства застройщика

Для того чтобы обезопасить себя от потери денежные средств, нужно их вкладывать только в надежные объекты строительства. Для этого следует предварительно изучить информацию о застройщике, почитать комментарии и отзывы клиентов компании. Но не всегда данная информация является гарантией надежности и добросовестности строителя.

Для большей уверенности можно проехать на строительный объект и поговорить с рабочими, узнать, вовремя ли платится зарплата, соблюдаются ли сроки строительства и получить более подробную информацию о застройщике.

Зайдите на официальный сайт компании или найдите данные о ней в интернете. Компании, имеющие большое количество наград и премий, имеющие признание Министерства строительства России и входящий в первые строчки рейтинга застройщиков, несомненно, заслуживают уважения. Отметим, что организации, находящиеся на рынке недвижимости десять и более лет, являются наиболее надежными, в сравнении с более молодыми фирмами. За время своей деятельности они реализовали большое количество проектов и имеют авторитет не только среди партнеров, но и среди многочисленных клиентов.

Не забудьте авторизоваться если Вы зарегистрированны на сайте.
Если Вы тут впервые новая учетная запись будет создана автоматически.
Временный пароль для входа будет выслан на указанный email.