Альтернативная сделка с недвижимостью

Все, что вы хотели знать об альтернативных продажах

В объявлениях о продаже недвижимости нередко можно встретить слова «альтернативная продажа» или просто «альтернатива». В этой статье мы рассмотрим, что это значит, стоит ли опасаться таких сделок и с какими нюансами придется столкнуться в процессе.

Разбираемся в термине альтернативная сделка

• Покупатель, желающий приобрести жилье;
• Продавец — покупатель, который избавляясь от одной жилплощади, в то же время обзаводится другой;
• Продавец, владеющий интересующей продавца — покупателя недвижимостью.

Если, например, продавец — покупатель желает получить две квартиры, а продает одну, количество участников в цепи возрастает. Тем не менее, для каждой сделки собирается собственный пакет документов и оформляется отдельный договор. Стоит отметить, что в законах и нормативах такого термина, как «альтернативная продажа квартиры» найти нельзя. Хотя незаконным соглашение от этого не становится, просто приобретает ряд характерных особенностей:

• Средства имеют строго определенное назначение и направляются на приобретение объекта недвижимости;
• Продавец — покупатель обладает правом отмены, когда может отказаться от уговора с покупателем, если не сумеет подобрать подходящую квартиру для себя;
• Проживание на продаваемой жилплощади – на момент подписания документов продавец — покупатель и его семья остаются прописанными на своих квадратных метрах, которые продают.

Достоинства, недостатки и риски альтернативных сделок

• Для покупателя плюсом станет возможность купить квартиру по сниженной стоимости, а минусом – вероятность отмены;
• Для продавца — покупателя плюс в отсутствии необходимости съема, а минус в шаткости всей цепочки: если откажется продавец, придется отменять уговор с покупателем;
• Для продавца плюс в том, что продавец — покупатель хорошо замотивирован, чтобы операция с недвижимостью состоялась, а значит, может предложить большую цену, чем другие потенциальные покупатели; к минусам же можно отнести то, что оформление договоров и регистрация сделки займет длительное время.

Чем сложнее цепочка договоров, тем больше с ней связано рисков. В данном случае наиболее уязвимая позиция оказывается у покупателя, который имеет в планах покупку альтернативной квартиры:

• В ней могут быть прописаны не достигшие совершеннолетия или лишенные дееспособности иждивенцы, которых будет чрезвычайно трудно выписать, а суд учтет любую помарку в документах и организует восстановление статуса кво;
• Продавец — покупатель вправе отменить сделку в любой момент;
• Если на покупаемой жилплощади обитают квартиранты, выселить их будет возможно только по истечении срока аренды;
• Действия всех сторон должны быть предельно согласованы, иначе сроки оформления могут затянуться до бесконечности;
• Росреестр может отказать одной из сторон регистрации права собственности, тогда одна из других сторон рискует остаться без средств и без квадратных метров.

Альтернативная сделка: шаг за шагом

При альтернативной продаже квартиры все сложности пожинает в основном центральное звено – продавец — покупатель, для остальных участников порядок действий принципиально не имеет отличий от свободной продажи. Поэтому наша инструкция предназначена именно для продавца — покупателя.

Первая ступень

Стартовым шагом становится поиск партнеров, то есть покупателя на ваши квадраты и продавца, чью жилплощадь вы хотите купить. Сейчас разумнее всего осуществлять поиск с помощью интернета, где много разнообразных порталов нужной направленности. Однако можно воспользоваться и «дедовским» способом: расклеить объявления с параметрами жилпощади и своим номером телефона в своем районе и в том, где вы планируете поселиться.

Не скрывайте от двух других сторон, что планируете альтернативную продажу квартиры, они должны быть готовы к связанным с этим сложностям и согласны на риски.

Вторая ступень

• Свежая выписка из ЕГРН – она подскажет, сколько человек владеют объектом недвижимости и нет ли на нем обременений;
• Выписка из домовой книги – поможет уточнить, кто прописан на данной жилплощади;
• Выписка из ЕИРЦ – подскажет, не выписывался ли кто из жилья в последнее время и если да, то не включен ли он в защищенные законом категории;
• Кадастровый паспорт жилья и справка из БТИ – эти документы необходимы, чтобы узнать, не проводилось ли неузаконенных перепланировок;
• Паспорт продавца и письменное согласие его супруга/супруги на продажу.
  

Такой же перечень документов продавец — покупатель должен предоставить для изучения покупателю своих квадратных метров.

Третья ступень

Когда все звенья цепи найдены, следует договориться о важных нюансах альтернативной продажи квартиры, в том числе о том, как будут производиться взаиморасчеты. Если вы выбрали банковскую ячейку, то о порядке закладывания и получения денег лучше проконсультироваться с сотрудником банка, который подскажет наиболее эргономичную схему.

Четвертая ступень

Далее следует оформить предварительное соглашение между всеми звеньями купле-продажной цепи. Этот документ станет гарантом будущего успеха. Документ напоминает договор купли-продажи, но форма может быть свободной. Регистрировать бумагу в государственных органах или заверять у нотариуса не обязательно, достаточно лишь прописать условия совершения сделки во всех подробностях, проставить дату, паспортные данные всех сторон и подписи с расшифровкой.

Пятая ступень

Заключительным этапом альтернативной продажи квартиры, можно считать заключение договора и регистрацию его в МФЦ или Росреестре. Важно: при заключении договора и его регистрации должны присутствовать все собственники, участвующие в сделке. Им понадобится иметь при себе паспорта, устанавливающие право документы на жилье и договор купли-продажи, кадастровые паспорта, заявление на регистрацию, квитанцию об оплате госпошлины. Оплата государственной пошлины производится по отдельности для каждой из сделок, ее размер составляет около 2 000 рублей, обычно эти расходы несут покупатель и продавец — покупатель. Регистрация права собственности занимает 10 дней, при заверенном нотариусом договоре это время сокращается до трех дней. При подаче документов важно не забыть получить расписку от получившего их сотрудника Росреестра или МФЦ.

Финансовые расчеты могут производиться как после подписания договора купли-продажи, так и после регистрации права – все определяется тем, как стороны договорились изначально.

Налоговое бремя

• Недвижимость обязана быть приватизирована;
• Получение по договору дарения, в наследство или по договору пожизненной ренты.

Специфические условия альтернативы

Сделка с участием несовершеннолетнего

Если в числе собственников продаваемой жилплощади имеется несовершеннолетний или лишенный дееспособности, то к стандартному пакету документов добавится еще официальное письменное разрешение на продажу недвижимости от органов опеки. При этом в случае ребенка родители обязаны обеспечить его жильем с условиями не хуже, чем продаваемое.

Альтернативная продажа квартиры и ипотека

Если один из участников цепи собирается приобретать жилье в ипотеку, схема усложняется за счет обременения, под которым будет находиться жилплощадь, до тех пор пока кредит не окажется выплачен. Если одна из квартир в цепи является залогом у банка, то понадобится разрешение кредитной организации на сделку.

Средства материнского капитала

Использование сертификата на материнский капитал при альтернативной продаже квартиры требует, чтобы детям и супругу были выделены доли на новой жилплощади. Если покупаемая квартира приобреталась на средства маткапитала, понадобится письменное обязательство продавца предоставить детям другого жилья. Обязательство должно быть заверено у нотариуса, в противном случае сделка не будет зарегистрирована.

Что значит альтернативная продажа квартиры?

Значительный процент граждан, желающих приобрести новое жилье взамен старого, не располагает нужными средствами для одномоментной его покупки. В большинстве случаев на оплату новой квартиры используются деньги, вырученные от продажи старой. Иногда эти две операции осуществляются одновременно и называются альтернативной сделкой с недвижимостью.

Что такое альтернативная сделка?

Продажа квартиры может быть свободной и альтернативной. Под первым определением принято понимать обычный договор-купли продажи, подписанный двумя сторонами – продавцом и покупателем. Оформление таких договоренностей, если речь идет о необремененном объекте, а с имущественными правами на него все в порядке, не представляет никаких сложностей. Более того, обычное, свободное, соглашение даже не обязательно регистрировать у нотариуса – закон позволяет договору вступить в силу только на основании подписей сторон.

Альтернативный вариант договора – это уже как минимум трехсторонняя сделка купли-продажи недвижимости. Сторонами выступают:

• человек, просто желающий купить квартиру;
• лицо, продающее жилье и одновременно покупающее другое;
• продавец объекта, который второе лицо желает приобрести взамен своего проданного.

Эта схема альтернативного договора купли-продажи считается самой простой. Иногда случается и так, что вместо реализуемой недвижимости продавец имеет возможность и хочет купить не одну, а две или несколько квартир. В такой ситуации образуется то, что риэлторы называют цепочкой – сделкой, в которой присутствуют четыре и больше участников.

Итак, при стандартной альтернативной продаже одновременно оформляются и подписываются два договора. Согласно им, человек, инициировавший такую сделку, выступает и покупателем, и продавцом – то есть, реализуя один объект, сразу же приобретает другой.

Основная сложность цепочки заключается в том, что таких одновременных договоров будет уже не два, а больше. Здесь на первое место выходит основной риск альтернативных сделок – вероятность отказа одной из сторон от ее заключения. В таких обстоятельствах вся цепочка может быть разрушена, и, как следствие, процедуру альтернативной продажи придется начинать заново.

Запомните! В отличие от простой продажи, альтернативный договор обязательно заверяется у нотариуса. Для участников сделки в таком правиле есть и свои преимущества – участие специалиста будет гарантировать юридическую чистоту всех объектов, а также правильный порядок оформления договора.

Виды альтернативных продаж

Нередко особенности разных альтернативных сделок с недвижимостью касаются стоимости продаваемых и покупаемых объектов, а также их количества. Основываясь на этих показателях, можно выделить три основные разновидности альтерната:

• Равноценный обмен. Этот вид сделок подразумевает, что стоимость продаваемой и покупаемой квартир равна, но на практике такое случается довольно редко. Если же договор оказывается равноценным, то инициатор сделки фактически никак не контактирует с денежными средствами – через банковскую ячейку или аккредитив они поступают от первого покупателя второму продавцу.
• Неравноценный обмен. В этом случае может быть два варианта: продавец одной квартиры покупает другую, более дорогую, с доплатой, или приобретает более дешевую, оставляя разницу себе и получая ее на руки. Такие варианты развития событий встречаются чаще всего, хотя и сопряжены с некоторыми сложностями в порядке взаиморасчетов.
• Съезд или разъезд. Эта разновидность альтерната связана уже не с разницей в стоимости объектов сделки, а их количеством. Имеется в виду, что лицо, инициирующее альтернативную сделку, может взамен одной проданной квартиры купить несколько, как правило, поменьше и подешевле – это будет называться разъездом, или по сути сменить несколько небольших объектов на один – такая операция именуется съездом. Нередко инициаторами выступают сразу несколько собственников одного объекта – например, наследники или совладельцы. Такая альтернатива при покупке квартиры не считается легкой и чаще всего происходит в виде цепочки сделок.

Обратите внимание! Перечисленные разновидности альтернативных договоров являются скорее разговорным определением отдельных сделок. В законодательстве понятие альтерната как такового не закреплено. Среди всех сделок, регулируемых нормативными актами, наиболее приближены к ним соглашения мены с несколькими участниками.

Плюсы и минусы альтернативной покупки недвижимости

Преимущества и недостатки альтернативы при покупке квартиры будут разными для каждой из сторон-участников сделки. Проще всего проиллюстрировать их на примере трехстороннего договора.

Так, для лица, заинтересованного только в приобретении жилья, может быть выгодно поискать именно те варианты, которые подразумевают альтернат. Дело в том, что по причине сжатых сроков продавцы таких объектов нередко просят за них реальную рыночную цену или вовсе продают по минимально возможной стоимости.

Для людей, инициирующих процесс альтернативного соглашения, оно дает возможность сразу же заселиться в новое жилье. В противном случае после продажи своей квартиры им придется тратиться на аренду, прежде чем отыщется подходящий вариант для покупки.

Для продавца плюсы альтерната прямо противоположны тем, которые актуальны для первого покупателя. Иными словами, поскольку самым заинтересованным в скорейшем заключении сделки является ее инициатор, продавцу нет необходимости значительно уступать в цене – как правило, продавцы-покупатели готовы приобретать предлагаемые объекты без торга.

Недостатки альтернативного типа сделки опять же связаны с большим числом участников. Отказ одного из них обязательно влечет за собой как минимум задержки в оформлении договора, как максимум – обрушение всей цепочки.

Например, первый покупатель может остаться без приглянувшейся ему квартиры, если покупатель-продавец не найдет устраивающий его вариант, который можно будет приобрести вследствие подобного договора.

Инициатор рискует потерять покупателя, если третье лицо – продавец – по каким-то причинам передумает. А тот, в свою очередь, может столкнуться с длительным оформлением документов, вызванным большим числом участников. Если его цель – как можно скорее получить вырученные за квартиру деньги, то альтернативная сделка в этом смысле – довольно рискованное предприятие.

Не забывайте! Центральное звено альтернативного соглашения – продавец-покупатель – зависит одновременно от двух оставшихся сторон, и это только в том случае, если сделка – трехсторонняя. Если любой из участников меняет свое решение, это влияет на всех, но сильнее всего отражается именно на инициаторе.